数量表 CM方式での建設費コストダウンの極意 土地活用の豆知識⑱

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㈱土地活用では、同じ見積図面で、ゼネコンが1回見積もった金額から、
下請専門工事会社を入れ替える事によって、建設費を10~18%を削減しています。

今日は、日本中で、他の何処でもネット上では、絶対に見れない、数量表を物件名を伏せて実物を公開します。

まずは、下記のURLから実物のエクセルファイルを見て下さい(パソコンでダウンロードしていただいても結構です。)。
〇〇新築工事内訳書(エクセル数量表)

数量表を開くと、杭から土工事、型枠、鉄筋、シール、タイル、内装、外構。。。と膨大な項目の数量が事細かに入力されていることが、ご理解頂けると思います。
本物の見積書とは、このエクセルファイルように、数量項目が、しっかりと明記されている上に、総額が表紙に提示されているものです。

CM方式で、建設コストを主に扱っている人間としては、この数量表に、単価を入れた、見積内訳書が無い見積で請負契約をすることなど考えられませんが、設計施工方式では、内訳書を提出しないで、『総額が〇億です。契約しましょう。』などと詳細を伏せて、契約を締結することが横行しています。
誠に残念なことですが、実情としては、地主さんの8割程度は、知識不測のため、この方式で契約していることでしょう。


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土地活用比較サイトで一括比較しても土地活用は成功しない。
概算見積と本見積 土地活用の豆知識⑭
の記事でも書きましたが、このブログの読者には、まともな単価交渉が出来ない、見積内訳書の無い、設計施工方式のような、もったいない請負契約の仕方は、絶対にしないで戴きたいです。

全ての地主様に、今日、覚えていただきたいのが、
本気で、究極の土地活用を目指すのであれば、数量表有りの見積書及び金額で、工事請負契約を締結することが必修となります。

【数量表の役割】
それでは、この数量表が何故、CM方式での見積で絶対的に必要で、どのような役割を果たすのか書いていきます。
基本的な、役割は、統一数量で、金額を比較し単価交渉をしやすくするためにです。

設計事務所相見積方式でも、数量表と単価は出てきます。
しかし、ゼネコン各社が設計事務所が作成した、図面から数量を独自に積算し、金額を入れたものです。
ここで金額を比較、交渉するうえで、問題になるキーワードが『独自に』ということです。
各ゼネコンが独自に積算をしているので、項目も数量もバラバラに出てきます。

物凄く簡略化すると、
ゼネコンA:普通型枠 3500㎡×4200円/㎡=14,700,000円
ゼネコンB:普通型枠 3650㎡×4100円/㎡=14,965,000円
という風に出て来るとします。どちらが安いでしょうか?
単価は、ゼネコンBの方が安く、総額では、ゼネコンAの方が安いのです。

これは、極端な例ですが、記事の最初に添付した数量表を見て下さい。この項目が電気・設備別で87ページもあるのです。
項目数として、千以上もあります。
ゼネコン各社は、人力で図面から数量を拾うので、当然、図面の読み込み方によって、数量にばらつきが出てきてしまいます。積算担当者は、受注した後で、数量が足りないなどと現場監督に詰められたくないので、少し過剰に拾っている方もいます。
交渉する側は、数量にバラつきがあると、頭が、こんがらがりますよね。普通に考えて。

そこで、CM方式では、CM会社がまず図面から数量を積算し、統一した数量表を作成し、ゼネコン各社とCM会社と取引のある下請専門工事会社(型枠屋さんとかタイル屋さんとか)に、同じものを配布し、その統一数量表に単価入力をさせる形で、見積を徴収します。
その手法を取ることによって、交渉側は、一目瞭然で高い安いが判断でき、見積側は積算を受注する前に行う手間が省けます。

公共工事入札でも、数量表は、存在し、金抜きという言葉が使われています。

それでは、統一数量が、普通型枠3500㎡であった場合、先ほどの見積金額は、幾らになるでしょうか?
ゼネコンA:普通型枠 3500㎡×4200円/㎡=14,700,000円
ゼネコンB:普通型枠 3500㎡×4100円/㎡=14,350,000円
でゼネコンBの方が、普通型枠の単価は、35万円安いということが一目瞭然で解ります。

CM方式では、取引のある、下請専門工事会社にも、同時に見積を取りますので、
型枠専門工事会社C:普通型枠 3500㎡×4000円/㎡=14,000,000円
となり、型枠専門工事会社Cを採用すれば、普通型枠に対して、ゼネコンBに対しては35万円、ゼネコンAに対して、70万円のコストダウンが成立することになります。

この交渉作業を全ての工種に対して行っていくのがCM方式の基本的な考え方です

工種や比較の仕方に関しては、本気で土地活用及び、マンション建設を究極化しようとしているのであれば、
CM方式での建設費削減の極意 土地活用の豆知識⑥
の記事が、必読ですので、気合を入れて読んでください。

CM方式では、この数量表に則り、見積を出させて、見積順位を決定し、コストダウンをしていきます。
順位の決定が終わってから、仮内定を出して責任数量に変換するために、数量確認作業と、数量調整作業を行います。


この図で行くと、(5)見積図面・数量表配布から(12)総合建設会社仮内定までが、㈱土地活用で積算した数量表に則り、金額交渉し業者内定していきます。


【責任数量への変換】

ここまで来ると、仕事で見積をやったことのある方の中には、疑問に思うことがあるでしょう。当社で積算数量のままで請負契約まで締結して建設会社や、下請専門工事会社は、数量が足りないと後で文句言ったり、揉めたりしないですか?と。

そこは、こちらもプロ中のプロですので抜かりなくやっておりますので、ご安心ください(笑)

業者選定が終わったところで、その施工会社に対して、数量確認作業を行っていきます。

簡単に言うと、当社がゼネコンに下請専門工事会社を紹介した工事種目については、原則、下請専門工事会社の積算をさせます。

先ほどの型枠であれば、型枠専門工事会社に数量を確認させます。仮に当社積算3500㎡が業者3550㎡ぐらいでの多少の差が有ったとしても下請業者は大体飲み込んでやってくれますが、
数量が大きく違う場合や、項目落としがある場合には申し出て若干の増額になる可能性もあります。

また、生コン等、当社で業者を紹介しない業者を使う工事種目については、ゼネコンが最終の確認済証を取得した図面から、数量を積算します。

工事費でいえば、同一図面であれば、0.25~0.5%でしょうか。1億円で50万円ぐらいですね。
CM本見積と並行して行っている確認申請中に大きく図面が変更した箇所(主に鉄筋量の増加)があれば、この時に同時に数量確認調整を行います。

そして図面に対して、全下請け、元請ゼネコンが納得しましたと、言って了承が取れた段階で、数量は、責任数量へと変換されます。
責任数量とは、図面から、自分で拾った結果なので、図面が変わらなければ、その数量と、金額には文句を言いませんよというものです。

責任数量で纏まった金額が請負工事金額で、その金額で建築主様から了承を得て、工事請負契約を旧四会連合の工事請負約款に則り締結します。

尚、誤解している人もいるようですが、㈱土地活用のCM方式での工事請負契約は、上記の旧四会連合が作成する約款に則り、工事をしますので、品確法に基づく瑕疵担保責任や、工事責任範囲は一般的な、工事請負契約と全く同じです。

【なんちゃって建設費コストダウンとの違い】

建設費削減を謡っているHPは、世の中に複数ありますが、当社と同じことはできません。
根本的に、違うところは、下請入れ替え型のCMのノウハウが他社には無いからです。

普通の設計事務所などがやるコストコントロールでは、ゼネコンより安く下請専門工事会社を調達し10%以上の原価を圧縮するなどは出来ないです。
せいぜい、見積書をチェックする、コストパフォーマンスの良い部材を使う、スパンを経済的な設計にする程度です。
これを私は、なんちゃって建設費コストダウンと思っています。

そんなことは、当社のコンストラクション・マネジメントでは、当然にして行ったうえで、現実的にゼネコンより、安く下請専門工事会社を調達できるのです。
その違いを明確に理解していただければ嬉しいです。

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