マンション建設費坪単価 土地活用の建設費コストダウン!実例集

建設費コストダウンの㈱土地活用では、マンション建設費について、これまで沢山の記事を書いてきました。
当社は、東京で、同じ仕様であれば、元々ある程度安い地場ゼネコンの5社の見積金額から、同じ図面で1億円コストダウンをしたこともあるようにぶっちぎりでマンション建設費が安い事を自負しています。

まずは、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
マンションの建設費の算出方法と絶対解 土地活用の豆知識⑦
マンション建設費の坪単価 ㈱土地活用 
の記事を熟読して頂きたいです。

そして、その算定の基準となる延床面積に関しては、
延床面積と容積対象床面積 土地活用の豆知識⑯
の記事の内容を理解する必要が有ります。

建設費坪単価=建設費÷面積です。

世の中では、建設費の坪単価を安く見せるために、坪単価計算の分母に延床面積より大きな施工床面積を使ったり、分子の建設費そのものに杭工事費や外構工事費、電気設備の引込費用や、住宅設備などを別途として、見た目の建設費を少なくして、坪単価を安く見せる広告をする会社が多すぎるので、決して騙されないでください。

当社の坪単価は、消費税は別ですが、上記の請負工事代金に含まれる全ての工事費を、建築基準法上の延床面積で割った坪単価を提示してあります。

株式会社土地活用の建設費坪単価=請負工事代金に含まれる全ての工事費÷建築基準法上の延床面積
です。これが偽りのない最も明快な建設費の提示方法だと信じていますので。

既に、上記の記事を読んで理解したいう読者様に、その先のイメージが解るように動画・写真付きで、今日は紹介していきます。

【東京でのマンション建設費坪単価の目安】
東京でのCM方式でコストダウンした場合の建設費坪単価の目安として、階数が5階程度で低くて横に5部屋ぐらい取れる延床1000㎡クラスの物件では、地盤にも寄りますが、法延の坪単価は75万円台ぐらいから行けます。
下の動画物件は、規模は、1494㎡ほどありますが、建設費坪単価で74.93万円で建設されました。
あくまでもCM方式での坪単価ですので、普通に建てたら建設費坪単価で95万円以上します。

↓下記のマンションは、延床1046㎡で、建設費坪単価は、75.19万円/坪です。
2018年夏に着工したマンションですが、規模が1000㎡ぐらいあって、4階建程度のマンションであれば、現在でも法床75万円程度の坪単価でも当社のCM方式では十分に可能です。

↓こちらのマンションは、横に広いタイプで、延床778.17㎡のマンションですが、建設費坪単価で、82.52万円/坪ですね。
もう少し100㎡ほどでも規模が大きければ、スケールメリットから70万円台に突入できたでしょう。

塔状比が3-4程度以下の構造的に安定した、マンションの建設費坪単価の目安は、1000㎡ぐらいの規模があれば、地盤にも寄りますが法延坪単価は、80万円~90万円程度とイメージすればよいでしょう。

塔状比とは、塔状比=建物高さ÷柱芯の間口幅
です。柱が建物の外側に目一杯ある8階建てで、狭い方の柱芯間口幅が7mであれば、
ざっくりした
塔状比=8階×2.9m(階高)÷7m=3.31
みたいなイメージの建物です。

↓こちらの物件は、11階建ですが、このレンジの塔状比で1242㎡杭40mで消費税別82.5万円で建設されました。

↓こちらの980㎡程度のマンションは、2棟をエキスパンションジョイントで連結で、扁平ですが塔状比は4.5程度で、建設費の法延坪単価が89.5万円なので、約90万円ですね。

下記の、マンションは980.5㎡の11階建てで、柱芯の間口は5.5mですので、限界近くの塔状比5.9程度ですので、法延の建設費坪単価は104.6万円/坪程度かかっています。
ちなみにRC造では、構造的に、塔状比は6が普通の構造計算では限界です。
塔状比が5台後半になると、この柱1本に対し現場造成杭2本が必要になったり、生コン強度が上がって且つ鉄筋量も増えたり、構造的に、かなりの負荷がかかるので、マンション建設費の坪単価は、何をどうしても上がってしまいます。
当社のCM方式で抑え込んで104万円ですから、普通に地場ゼネコンで建設したら130万円近くの坪単価はいき、土地活用系の営業会社の建設費であれば、150万円近い建設費が提示されることでしょう。

写真を見て、CM方式でのマンション形状と建設費の坪単価のイメージが付けていただけたでしょうか?
下記に今回紹介したマンション建設費坪単価の一覧表を作りました。

構造/階数延床面積マンション建設費坪単価請負契約時期備考
RC造6階建1494㎡74.93万円/坪2016.4中層マンション・規模大きい
RC造4階建1046㎡75.19万円/坪2018.6低層マンション・中規模マンション
RC造4階建778.17㎡82.52万円/坪2016.10低層マンション・中規模マンション
RC造11階建1242㎡82.5万円/坪2016.12高層マンション・規模大きい・杭40mと深い
RC造9階建986.2㎡89.5万円/坪2015.12塔状マンション・中規模マンション・2棟連結
RC造11階建980.5㎡104.63万円/坪2016.11塔状ペンシルマンション・中規模マンション・杭50m深い

細くて、階数が上に行けば行くほど、構造的にも負担になりますし、面積当たりの壁量などの数量がそもそも増えるので、マンション建設費の坪単価は、何をどうやっても上がっていってしまいます。

ちなみに、上の表を見て、何処かの比較サイトのライターさんが、建設坪単価について調べて記事を書こうとしても、これは、当社のCM方式で極限まで建設費を下げた結果であって、同規模の建設費坪単価の相場は、比較的建設費坪単価が安い地場ゼネコンで×1.15倍~1.2倍程度です。土地活用営業会社は1.5倍以上の建設費坪単価で平気で見積を出して頭の悪い地主から受注していますので、このままの数字で建てられるとは決して思わないでください。

中の仕様は、当社のマンションは、こちらの標準仕様で投資分譲の上級クラスで建設していますので、安普請に建てて高額賃料では埋められないのに『どうだ!安いだろう!』と見せているわけではありません。また、面積を施工床にしたりして、偽りの建設費坪単価を掲載しているわけでもないです。

今回は、あくまで東京でのマンション建設費であり、地方都市に行けば、当社の東京では安い建設費相場が地方都市の相場であったり、するので、そこはエリアの相場で考えていただきたいです。地方出身の職人さんが東京に稼ぎに出てきているのだから東京の建設費相場が高いのは当たり前です。作業するために車を停めるコインパーキング代も馬鹿にならないぐらい高いですしね。

今日の記事は、あくまでも結果なので、杭の深さや、道路付けの条件、建設時期など、規模、1部屋の面積など、さまざまな条件によって建設費の坪単価は、変わってきます。しかし、目安が解らないと、イメージが付かないために、敢えて書かせていただきました。

もし、お手持ちの見積書と建物形状に対して、どう見ても建設費・坪単価が高いと思われた地主様、不動産会社様、不動産投資家様は、
お気軽に、03-6441-2878か、問い合わせフォームからご相談頂ければ嬉しいです。

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