前回の記事、『港区でのRC造新築収益性モデルと1種 ㈱土地活用の新築不動産投資』で、興味深かったとのお声を複数頂けて、嬉しいです。
今日は、中央区で、前回と同じプランでの1種と利回りの関係を算出していこうと思います。
条例等は微妙に違いますが、地価・1種の目安を見るための検討の為、無視してください。地価と1種、規模、建設費、利回りの目安として、検討の際に活用していただければ幸いです。
目次
東京都中央区でのRC造新築収益性モデルと1種
これまでの記事に1種については、何度も書いているので、おさらいですが、
1種＝土地の坪単価÷使用できる容積率
です。建設費は、「当社のCM方式で、極限まで圧縮できた」想定で、算出してますので、言うまでもなく、他社で建設をしたら、こんな建設費では出来ませんし、利回りも、ここまでは出ないことは理解ください。※画像は、2度クリックしていただくと、大きく綺麗に見れます。
賃料坪単価は、1.55万円を想定します。それぐらいの、賃料坪単価が取れるエリアであれば、同様の結果が出ると嬉しいです。
◆地主さん＝土地値0円 表面利回り12.33％
10階建で、建設費坪単価も上がりやすい計画で、規模も大きくは無いので、地主さんの土地活用の利回りとしては、こんなもんでしょう。長期安定経営の9％は、余裕で超えているので、建設計画をすることは全く問題有りません。
◆土地坪単価 549.8万円 1種110 表面利回り7.081％
7.08％出るなら悪くはないですね。これぐらいの表面利回りが出るなら資金力があるなら買う宅建業者さんも一杯いるでしょう。
◆土地坪単価 499.8万円 1種100 表面利回り7.366％
1種100だと大分、新築利回りが改善されてきます。
◆土地坪単価 449.8万円 1種90 表面利回り7.676％
賃料坪単価1.55万円取れるエリアで1種90の土地で、土地が出るなら即買いですね。
◆土地坪単価 399.8万円 1種80 表面利回り8.012％
今後、地価が暴落して1種80ぐらいで買える時代が来たら、勝ちですね。リーマンショック直後の2009－2010年ごろには、中央区でも1種60とかで出ている土地は有りましたからね。
ここまで如何でしたでしょうか？
本記事を読んで、賃料相場からの1種とマンション開発利回りとの、関係性のイメージを付けていただければ嬉しいです。
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次回は、同一の計画で、台東区の賃料相場で、1種と利回りの検討をしていきます。追加で、もう１つぐらいの区の想定賃料で、検討していくかもしれませんが、全部終わったら、同様の塔状プランで賃料坪単価と1種と利回りの関係を一覧表で見れる形にして公開していこうかと思います。
引き続き、応援の程宜しくお願い致します。
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