これまでCM方式で建設費を安くしなければならない意義や方法について、
記事を書いてきましたが、今回は、土地活用の豆知識として、
少し軽めの記事を書きます。
建設費を、どのように配分するかです。
基本的に、これから東京でマンションを建設しようとする場合、
安普請のマンションでは勝負になりません。
マンションの建設コストの掛け方
まず東京で賃貸『マンション』に住みたい人は、どういう人達か
考えてみましょう。
基本的に、居住する建物に拘りが多少なりとも有る方です。
拘りが無ければ、賃料の安いアパートに住めば良いのですから。
では、居住する建物に拘りが有る方が、真っ先に、何処を見るのかと言うと
道路から入って、エントランスを通る導線が、どのような景色か？
ですよね。
そこの、お金は絶対に、ケチるべきでは無いです。
CM方式を使ってコストを下げたとしても、
導線部分に使う物は、ケチってはイケません。
特に、港区や、中央区、都心部のマンションに住みたい人は
ライフスタイルとして、素敵なマンションに住んでいる自分である為に
日常を仕事を頑張っているのですから。
もちろん、分譲のタワーマンションのようなエントランスの広さは、
物理的に不可能であっても、それに追随するぐらいの賃料を狙える
造りのデザイン・仕様にしておくべきです。
今、築20－40年頃のマンションは、そこまで造りに拘りが有るマンションは少ないですが、
現在、0年から5年程度の築浅の賃貸マンションは、多くのマンションが付加価値として、
正面のファザードからエントランス廻りのデザイン性には気を使い始めていて、
この流れが逆転する事は有り得ません。
仮に3億の建設費のマンションで正面のファザードや、エントランス廻りに
500万円仕様的に、お金を掛けたとしても、十分な投資対効果が見込めます。
簡単にイメージして頂ければ良いのですが、
3億の建物で10％の利回りが出るとすれば、年間3000万円の賃料
3億500万円の建物で10％の利回りがでるとすれば年間3050万円の賃料
賃料差にしたら、1.6％です。
賃料の坪1.2万円の40㎡の部屋にしたら、
12万1千円を12万3千円にすれば回収でき、
仕様グレードの差により、この2000円の賃料差を付ける事は比較的簡単です。
数字には表しにくいですが、安普請にして、入居者が期待するニーズに応えず、
空室が続くリスクを考えたら、
十分に回収でき、且つ、収益性を最大化できるものになります。
現時点で最高と思える、きちんとした仕様のマンションを作るべきです。
40年以上マンション経営は続くのですから。
仕様レベルを上げて、建設費は下げるべきだ！
㈱土地活用は、新築マンション建設するのであれば、
『絶対に建設コストを下げるべきだ！』
とは、声高に言っておりますが、
仕様レベルを落として建設費を下げるべきだとは
一切、言っておりません。
言っているのは、
『仕様レベルを上げて、建設費は下げるべきだ！』
と言っています。
矛盾するように思えるかも知れませんが、㈱土地活用のCM方式では十分に可能です。
TOPページの竣工時のスクロール画像を見て頂ければ、
グレードの低いマンションは、作っておらず、
建設費をCM方式で交渉によってのみ削減しています。
一方で、内装について、どうでしょうか？
基本的に、港区以外は華美にする必要は、無いと考えています。
もちろん標準としてアクセントクロスを使ったり、
玄関の床は本物のタイルを使ったり、キッチンや、
ユニットバスも賃貸マンションとしては標準以上の良いもの、
浴室乾燥機も付いてますし、
ウオシュレットも標準装備で使ってはいますが、
高級分譲ファミリーマンションやオーナー住居に使うような、
いたれりつくせりで、高価で、
大きなユニットバスやキッチンを使う必要はないと考えています。
（良くトップページのスクロール画像の内装写真を見て頂ければ賃貸マンションとしては良いものを使っています。）
これは、分譲マンションに使うようなもののキッチンは、60万円ぐらい、
マンション内のオーナー住居に使うようなキッチンは150万円ぐらいしますが、
当社が賃貸マンションで使っている物は16万円ぐらいで、
投資効率から考えて、それで十分です。
仮に練馬区の40㎡の賃貸マンションに150万円のオーナー住居級のキッチンを使ったとして、
賃料に反映されるとはは思えないからです。
1戸当たり135万円差で30戸あったら、4050万円ですから結構な出費になりますし、
オーナーの道楽以外でする必要はないと思います。
仮に、港区や、渋谷区の神宮前、恵比寿付近、
目黒付近で50㎡等の高額賃貸マンションを作るのであれば、
賃料が、30万円超など跳ね上がる可能性もありますし、それが
40万円になっても超住みたい部屋であれば大して気にならない
裕福な層が住みますので、賃料に反映させる勝負に出るのも有とは思います。
港区等で超高級賃貸マンションを建設をお考えであれば、
最適な仕様で建てることを考えますし、当社に、お越し頂ければ、
超高額賃料の賃貸マンションの仕様グレードについての見識があることは、
ご理解頂けるとは思いますが、東京であっても、多くのエリアでは、
賃料に反映され、利回りを一気に突き上げるほど、
コスト対効果が見込めるとは思えませんので。
参考までに私が、港区で建ててみたいマンションとして借りている
オフィスの応接間の写真です。
では、エントランスも外観ファザードもコストは掛けることを推奨し、
部屋の中も、一定レベル以上の仕様にするのであれば、
何処をコスト的に削れば良いのか？？？
もちろん、構造的に削減などは確認申請取得できるうえでの比較的な経済設計をお願いする以外は、
図面受領後に勝手に削るなどは絶対に現代の日本の建設業では有り得ませんし、
基本的に仕様を落として削ることは推奨してませんが、
どうしても予算が足りない場合、
強いて言えば、周りがビルなどに囲まれていれば、
住人からも、周囲からも全く見えない
道路から裏側のタイルを吹付タイル（塗装）にするぐらいです。
後、細かな所では、賃貸室内のピクチャーレール等は、個人的には、
無くても良いんじゃないかとは思います。
オーナー様に付けてほしいと言われれば勿論付けてますが、
私自身使ったことも無いですし、感覚的に賃料にも空室率にも影響するとは思えませんので。
後35㎡から40㎡1LDKの賃貸マンションなどでエアコン2台は実装せずに、
1台をリビングに設置し、寝室の1台は、リビングと寝室が3連などの引戸で繋がっている場合は、
配管を通す穴やドレーンの先行配管とコンセントまでは予め付けおいて、
入居者が欲しければ、入居者が買って付ける形で十分だと思います。
エアコン1台もついてないと賃貸で貸すのに難儀するとは思うので、
当然1台は建設時に、当然つけますが、
基本的に、35㎡から40㎡の３連引戸でリビングと寝室が繋がる間取りで、
2台のエアコンを入居者が使うことは有り得ないと思いますし、
どうしても寝室にも別途エアコンが欲しい入居者がいたら、
自分で付ければ良いで賃料には影響しませんから。
別の視点から見れば、2台実装していると、
エアコン故障時に直すのオーナー負担になるので将来的な負担も増えますので、
世の殆どの賃貸マンションではエアコン１台装備しているだけですので従いましょう。
また、削ってはいけないものとして、
エントランス部分に戻ると、宅配ボックスは今の時代必修と思っています。
出来れば、BOX数は多いものが望ましいです。
個人的に、欲しいものが、買い物に行かないでもネットでポチっとすれば運んでくれるのと、
お店に探しに行っても見つからないものでも、アマゾンなら簡単に見つかるので、
私自身もアマゾンが便利過ぎて使いまくりですし、
宅配BOXが無いマンションは、ライフスタイルに関わる事なので、
かなり敬遠されてくると思います。
こんな感じで、今日は、コーヒーブレイク的な軽めの豆知識でした。
他の記事も是非読んで頂けたら嬉しいです。
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