港区でのRC造新築収益性モデルと1種 ㈱土地活用の新築不動産投資

コロナ騒動で、様々な問題が起こっていますが、今後、世界的な不況と共に地価が下がっていくとともに、資金力のある方には土地を購入してのレジ、マンション系の新築不動産投資のチャンスは、広がっていくことでしょう。

現在、不動産投資で金銭的成功を収めている方は、リーマンショック直後に、安値で物件を仕込めた方々です。

それでは、地価・1種で幾らで買えたら、何%の利回りが出て自身にとって買いなのか。
判断基準として、見ていただければと思います。

港区、中央区、台東区を順番にやっていきますが、まずは、賃料の最も高い、港区から書いていきます。

以下の物件図面は、過去、土地を買えなかったなど様々な要因でボツになった物件を住所などを伏せて掲載します。他の区で書いた図面ですが、港区の立地と見なして計算していきます。

若干条例の違いも有りますが、地価と1種、規模、建設費、利回りの目安として、検討の際に活用していただければ幸いです。

私の新築不動産投資の基本的な考え方は、賃料の高いところに土地を相場より安く仕込んで、安く建てるなので、港区は最強の立地と考えます(だから単純な坪単価は高いのですが。)。

下記の小中規模物件 延床面積845.6㎡ 10階建32.96㎡が18戸の建物では1種幾ら程度であれば、いくらぐらいの1種で考えれば、何%の表面利回りが出るのかを検証していきましょう。

これまでの記事に1種については、何度も書いているので、おさらいですが、
1種=土地の坪単価÷使用できる容積率
です。

土地を購入しての新築不動産投資は、大体、高容積率の物件を買って、1種単価を下げていくことが、利回りを出す基本となりますので、建設費坪単価は、割高にはなりやすが、土地を購入する場合は、相対的に利回りが出やすい、容積率500%で検討してきます。
(地主さんの場合は、5階建など低層で容積を使い切るほうが建設費坪単価は下がり利回りは出やすいです。)

賃料坪単価は、坪1.7万円で設定し、租税公課については計算が煩雑になるため加味しないものとします。

※画像は2度クリック頂ければ大きく見えます。

◆地主さん=土地値0円 表面利回り13.62%
建設費は㈱土地活用のCM方式で抑え込んではいますが、建設費坪単価は、97.11万円(法延)と、10階建のペンシルマンションなのと、規模が大きくは無いため割り高にはなりますが、賃料が高いので、13.62%と超安定経営となります。

◆土地坪749.7万円 1種150 表面利回り6.72%
港区で、これぐらいの利回りなら、今でも買ってしまう方もいるとは思いますが、1.7万円ぐらいの賃料坪単価が取れるエリアで1種150であれば、建設費を抑え込みきちんと計画すれば、これぐらいの利回りが出せる事を理解しておいた方が良いですね。

◆土地坪699.7万円 1種140 表面利回り6.954%
1種140ぐらいで出ると、港区では少し色気のある7%近くの利回りになりますね。賃料を微調整して上げや、バイク置き場を作ったり僅かな工夫で、7%に到達しそうになります。
この物件は、小中規模ですが、こちらのブログで書いたように建物規模が大きくなれば、スケールメリットにより、建設費が割安にやっていき、ボーリングや設計料など諸経費の面積当たりの割合も下がってくるので、1種140であれば、全然買いの利回りを弾きだせるようになってきます。

◆土地坪649.7万円 1種130 表面利回り7.204%
1種130ですと、港区で7.2%程度出るので、色めき立つ方もいるでしょう。自分なら買うか考えて妄想を膨らませましょう。

◆土地坪 599.7万円 1種120 表面利回り7.472%
港区で1.7万円の賃料が取れるエリアで7.4%ぐらいの利回り出るのであれば、今の宅建業者さんなら、買えるなら即買うでしょうね。1.2万円の賃料しか取れないエリアであれば、シコルとは思いますが。

◆土地坪 549.8万円 1種110 表面利回り7.762%
港区で7.76%も出るなら、目線が厳しい私でも5億近くの融資が通るものなら買いたいです(笑)

◆土地坪 499.8万円 1種100 表面利回り8.075%
流石に、ここまで港区1.7万円の賃料が取れるエリアで地価が暴落することは、しばらくは無いと思いかもしれませんが、暴落が進んだり、値付けミスがあるなどを瞬時に見抜けるよう目安として知っていると良いでしょう。
今回の記事は、面白かったでしたでしょうか?
次回、中央区、台東区などの賃料で同一物件を検証していくので、楽しみにお待ちください。

コロナ対策で、テレワークを中心に業務をしていますが、電話、メール、ZOOMなどを駆使して、全く変わらずサービスは提供しています(元々、新規営業も、事業化の目安が付かない限り出歩いて面談迄はしていません。)ので、お気軽に、03-6441-2878か、問い合わせフォームからご相談頂ければ嬉しいです。


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