土地活用の豆知識

東京の高度地区 1種高度、2種高度、3種高度 土地活用の豆知識⑤

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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土地活用や、土地を買っての新築不動産投資で良くあるのが、商業地域では無い用途地域で
東京の高度地区に指定されているケースです。

結論から言うと、
狭い土地で北側に道路が無く、高度地区に掛かっていると高い建物を建てるには難しいです。

どんなものなのか、東京都の1種高度、2種高度、3種高度に関して図示してみました。

ただ斜線だけ引いていてもイメージが湧きずらいので、
標準的な階高の2860㎜を基準として、どれくらいの高さの建物が建つのか、
真北方向の隣地境界からの離隔距離と共に、立面図で見てみましょう。

見方としては、1種高度、2種高度は、
北側の隣地境界の5mの高さから、それぞれの角度で斜線が掛かります。
3種高度は、北側の隣地境界の10mの高さから斜線が掛かります。

ここで、重要なのが、道路斜線や、隣地斜線に関しては、
天空率の緩和が使えますが、高度地区の斜線に関して天空率緩和を使うことは出来ませんので、
この斜線のまま斜線が掛かってきて、これ以上の高さに建物を建てることは出来ません。

POINT1:高度斜線に、天空率の緩和は無い

3種高度の北側の隣地境界から真北方向に5m離れた位置では、
高度斜線に関しては、5階までは、建てられると、みれます。

1種高度の北側の隣地境界から真北方向に5m離れた位置では、
2階までは、丸々建てられますが、3階の天井(屋根)は、斜めに切れることになることが理解できると思います。
(高度地区に指定されている敷地は、大体、日影規制もありますので、日影の検証は別途必要になり、
高度斜線と日影規制の両方を満たした高さまでしか建物を建てることは、出来ません。)

では、高度地区に規制されている敷地で抜け道があるかというと、
北側に道路があると有利になります。

北側に道路があると、高度斜線の起点が道路の反対側になります。
例えば、6m道路が北側にある場合、1種高度は、図のようになります。

この場合、自分の敷地の道路境界際でも3階までは丸々、高度斜線が掛からず、
道路からセットバックしながら、高度斜線が掛かってくることになります。
(別途、道路斜線の検討、日影規制の検討が必要になりますが。)

ここで、イメージして頂きたいポイントは、
POINT2:高度斜線は、北側道路が有利
ということです。

もうひとつ、理解しておかなくてはならないのは、敷地の形状に対して、
真っすぐに真北が有るわけでは無いことも、知っておく必要が有ります。

高度地区や日影の規制がある場合、計画前に、真北測量(太陽の位置かGPSによって、真北の向きを測定する)
をやっておく必要があり、
厳密な意味での真北からこの斜線は掛かってきます。
イメージが湧くように、平面図で、図示してみます。


間口10m×奥行20mの敷地に対して、真北が30度振れている場合、
3種高度は、真北方向から掛かってきますので、平面的に図のようになります。

まず、真北方向からの距離(真北距離)を測ってAとすると、
各位置での3種高度の最高高さは、10m+1.25×Aで計算されます。

隣地境界から真北方向に4m離れている位置(西の隣地境界から直行方向に2mの位置)
の最高高さは、
10m+1.25×4m=15.0mという意味合いです。

単純に、階高3で割ると、大体、5階が隣地境界から直行方向に2m離れている場所での
高度地区の規制に関しての最高高さになります(勿論、日影規制や、道路斜線は別途検討する必要が有ります。)。

今回の図では、30度真北が振れた設定ですが、45度振れた設定や、90度振れた設定にすると、
真北距離Aが、どんどん短くなるので、各位置での高度斜線の最大高さは、低くなってしまいます。

また、敷地の短辺方向に向かって、真北ががあると、その敷地での建てられる高さは、
上階のセットバックが効きにくくなるので、どんどん厳しくなっていきます。

POINT3:高度地区の斜線は、厳密な真北方向から、掛かってくる。

土地をお持ちの方が、土地活用される場合は、土地値も不要で、土地を買うより利回りも出やすいので、
その土地で、どのように建てていくかを考えるしかないのですが、
特に、土地を買って新築不動産投資を考えていて、土地探しをしてる場合では、
北側道路でなく、敷地が狭い場合は、高度地区の規制がある場合、
多大な影響を受けて殆ど建てられないケースが多いという事も
理解しておいた方が良いでしょう。

㈱土地活用に、お客様から毎日数物件、メールで送られてくる土地の物件概要書を見て、
北側道路ではない、狭い高度地区の敷地だと、
ご希望の規模の建物は、殆ど、
建てられません(容積率は全く消化できません)という事が多過ぎるので、
お互いに時間の無駄を省くためにも知っておいた方が良いと思います。

適当に買った後に、相談を受けてボリューム入れたら、2種高度があるのにも関わらず、
たまたまラッキーで思った規模が建てられたという
幸運なお客様も、いらっしゃいますが、ある程度、こういう斜線があることを
理解したうえで、お問い合わせ頂いて、ある程度目利き検証したうえで、
最後は、設計事務所にボリュームチェックして貰う必要が必ず有ることは、
お伝えしておきます。

近々、似たような感じで、日影規制についての記事も書いて行こうと思うので、
期待してください
(天空率に関してや、東京都安全条例等、ややこしいのはパートナーの設計事務所にでも
書いてもらおうかなと思います(笑))。

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コスト削減額(率)、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④

当社のHP上では、CM方式での建設費の削減率について、記載してあります。
例えば、下記のように、1億円、17.8%コストダウンしましたと。


何からコストダウンをしたのか、比較しているかというと、
実際に、全く同じ図面(100ページぐらいで詳細に仕様を記載してある図面です。)で、
実際に複数のゼネコンに相見積を掛けた金額からの差額です。

この物件は5社のゼネコンに相見積を掛けたと謳っておりますが、
これは、元々、ある程度は、安い地場のゼネコンから見積を取った金額です。

比較サイトに広告掲載しているような
元々、土地活用の営業マンを大量に雇って、
地主さんに対して、ガンガン営業を掛けているような高い会社は、
そもそも、当社のCM方式の相見積に参加しませんし、
仮に、参加したとしても当社のCM方式で受注になることは有り得ないでしょう。

そのような会社は、特に、一般管理費(粗利)が高いからです。

一般管理費とは、普通のゼネコンでは、10%程度を目標として営業活動をしていて、
その中から、内勤の経費(積算、営業、経理、管理部門の人件費、役員報酬等)と、
本店・支店の事務所維持費用を賄い、余った分が、税引き前利益となります。

CMの場合は、物件規模にもよりますが、3億ぐらいの物件であれば、
一般管理費5.5-6%程度が目安となるでしょう。

3億ぐらいの物件で、5.5-6%程度でしたら、1650~1800万円ぐらいが粗利で、
そこから物件数で内勤職員の人件費や、
本社経費を按分して、賄い、余った額が税引き前利益で、
そこから法人税他諸税を支払わなければならないので、
CM方式の場合、地場ゼネコンは、必要経費は見込んでいるので、
損する事は無いですが、物凄い儲かる訳では有りません。

一方で、普通に考えれば、土地活用営業系の会社が、
営業マンをあれだけの人数を雇って、ガンガン営業して、
失注する物件も多数あるでしょう。

それだけの人数の営業マンの人件費は、
一般管理費を高くしないと賄えませんし、
広告料も普通の地場ゼネコンは極めて低い比率でしか掛けていませんが、
土地活用系の営業を主力でやっている会社では、一般管理費の中から
テレビCMを出したり、雑誌広告を出したり、莫大な広告宣伝費を支払っています。

つまり、受注した地主顧客の建設費に、
受注できなかった物件に掛けた営業マンの給料や経費、
広告宣伝費を上乗せしなければ、会社は維持できません。
一般管理費20%ぐらい無ければ、そのような営業形態では採算取れないでしょう。

高くて当たり前なのです。

土地活用の比較サイトに広告登録をしている会社は、
基本的に、そのような高い会社ばかりなので、比較サイト内で適当に、幾ら相見積を取った所で、
高い会社同士で競争させて、その中で、安かったとしても、
結局、地主顧客は、高い建設費を支払うことになるのは、理解しなければなりません。

「土地活用のプロが相談に応じます」
とか、フリーダイヤルまで書いてる比較サイトも有りますけど、
登録している会社にエリアや規模ごとに、
繋いで手数料を稼いでいるだけでしょう。

土地活用の最前線で、建設費の原価も下請見積までを掛けて、交渉している人間から見ると、
建設原価を理解しない、建築も理解しない、賃料が取れる間取りも、施工方法も解らない、事業収支も理解しないで、
高い営業系施工会社に、「こんなお客さんから問い合わせあったので、アポ入れてください。」
と、とりつぎだけしてるのが、はたして、土地活用のプロですか?と言いたくもなります。

POINT1:土地活用の比較サイトで高い会社同士で比較していても、意味が無い。
※関連記事:
土地活用比較サイトで一括比較しても土地活用は成功しない。
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

㈱土地活用のCM方式で、幾ら建設費の80%以上を占める下請に直接支払う外注費を
ほぼCM側の業者を採用することによって、圧縮したとしても
一般管理費が常識から逸脱している会社では、受注に繋がる事は絶対に有りません。
(一般管理費は、地場ゼネコンでも会社の体質により、一般管理が高い会社は沢山ありますが、
広告をうちまくったり営業マンを大量に雇えば一般管理費は高くなって当然です。)

また、最初にCM方式で、ゼネコンに相見積を掛けると時も、
㈱土地活用からも、取引があるゼネコンに直接、見積依頼の声を掛けますが、
原則ゼネコン1-2社ぐらいは、オーナー様に紹介を依頼しています
(無理な場合は当社の取引先ゼネコンだけで見積開始も有りますけど。)。

融資を受ける、銀行経由等でゼネコン紹介頂くケースや、
オーナー様が元々見積を取っていたゼネコン等の参加が多いですが、
CM方式で、何処から落とした金額かという基準になるものに、
オーナー様が連れてきたゼネコンが入って頂くことを推奨しています。

㈱土地活用のCM方式では、過去に70社ぐらいは地場ゼネコンから、
見積を取ったことが有りますが、
過去に、CMの相見積に参加して、3-4回受注に繋がらなければ、
以後、お互いに時間の無駄なので、見積依頼の声を掛ける事は無いので、
㈱土地活用が現時点で直接、声を掛けている会社は、CMでは無い、そこらへんの設計事務所がやるような相見積では、
金額で負けることは無いであろうと地場ゼネコンです。

世間的には、ある程度安い地場ゼネコンから、更に、CM側の下請に当社から合見積を掛け、
入れ替えることによって、10~18%の建設費を削減して、
請負契約を締結するのが㈱土地活用のCM方式です。

POINT2:㈱土地活用のCM方式は、世間的に安い地場ゼネコンから取った見積金額から10-18%建設費を削減している

POINT3:㈱土地活用のCM方式は、オーナー紹介のゼネコンの見積参加も歓迎している。

オーナー様に1-2社ぐらいのゼネコンの紹介を依頼する、理由は、主に、2つ有りまして、
1.何処から下がったかの上値(最初の)の基準値を下げる事と、その物件の建設費の相場を正しく理解して頂くこと。
2.㈱土地活用としても、新規の地場ゼネコンとの取引は増やして、下請専門工事会社のメリットを増したい事。

オーナー様からすれば、1回目の見積で基準値を下げる事は、CMFEEの削減にもつながりますし、
もし、オーナー紹介のゼネコンが、CM方式で下請入替後の、最終見積で、
建物規模にもよりますが、建設費の20%程度を占める、
仮設工事費+現場経費+一般管理費
の部分を頑張ってくれれば、
最終的な、建設費を下げる事に繋がるかもしれません。

また、以前の記事でも書きましたが、建設費を構成する要素には、
地盤や、形状、塔状比、1部屋の広さ、規模、階数、見積時期、仕様等の様々な要因が有り、
計画中の概算見積である程度の予測はしていますが、
実際に見積をしてみないと、本当の相場というのは、理解、納得はし難い部分もあると思いますので、
オーナー側から参加したゼネコンがいれば、より、納得しやすいだろうという意味合いもあります。

当社も建設費の坪単価を下げる事は、実績・宣伝と言う面では、
メリットになりますし、CMFEEはコストダウン額の30%を頂いておりますが、
そこで多少当社のCMFEEが減ろうがビクともしません。

㈱土地活用のCMFEEは、世間的に安い地場ゼネコンから、相見積を取って、
下がった分からしか貰えませんので、同じ図面条件であれば、CM方式が1番安くて当然です。

また、CM方式に参加してくる下請専門工事会社は、元々、安い会社が多いですが、
彼らの1番のメリットとしては、CM方式の物件で受注して、普通に仕事をしていれば、
新規ゼネコンの開拓も楽で、更に、一番美味しいのは、
新規取引が出来たゼネコンが普通に受注した物件の仕事が後から
降ってくるというのが有ります。

例えば、CMで年商50億の地場ゼネコンが受注し、下請と元請の新規取引が始まったとします。

下請側からすれば、その地場ゼネコンは、年商50億の仕事が有る訳ですから、
3億ぐらいは、自分の工種の仕事は年間あるだろう…

その内の、30%の仕事をCM側の下請に発注してくれたら
年間9000万円の売上は増えます。10年続けは、9億売上が増えます。

だからCM方式の場合は、下請は、CM物件で、損しない程度に受注しても、
楽に新規ゼネコンとの取引が開始でき、後から、全然元は取れる訳です。

だから、現時点でも、CMで圧倒的に安く建てる事の出来る元請ゼネコンは、
7-8社程度はいますし、見積や、マンション完成に直接困ることは無いのですが、
新規ゼネコンの参加は大歓迎しています。

当社も元請ゼネコンは常に探してはいますが、
普通に飛込みで電話を掛けても、電話番の良く解ってない叔母ちゃん(お姉さん)に、
「今、出払ってまーす」と、つれない対応をされたり(景気が良いと、そんなもんです。)、
たまたま電話に出た、主任クラスの営業マンにCMの見積方法を説明しても、埒が明かない場合も多いので、
色々なルートで紹介を打診したり、手を尽くしてはいますが、オーナー様にも紹介を依頼しているという訳です。
(建設業の新規開拓は、受注者側も発注者側も、難しいということです。)

但し、オーナー様に紹介されても、社名を聞いて、帝国データバンクの決算資料をまず見て、
会社の内容を確認のうえ、継続企業に疑義や、施工能力に疑問(普段、RC造のマンションやったことない等)を感じた場合は、
見積参加を、お断りするケースもありますが、
それは最終的にオーナー様の利益に繋がる事であると、ご理解ください。

当社が、CM側下請を元請に紹介して、下請契約(取極)をさせて、
下請は元請から工事代金を貰いますので、元請に万が一のことが有れば、契約上の当社に支払責任は無くても、
以後、当社が、CM側下請と継続的に取引をするのであれば、道義的な補填責任というのは発生するので、
ご紹介頂いた、会社内容を調べた上で、危険な匂いを感じた場合は、オーナー紹介の会社でも、断固拒絶しますし、
実際に、見積参加を断った半年後ぐらいに倒産ニュースが出ていたケースも有りますので、
安定・健全経営をしている地場ゼネコンでないと見積することを認めないことは、ご理解頂ければと思います。

話は、戻りまして、1000万円の差が付いたと言っても、そんなのは当たり前の話で、
どの金額を基準とするかが、問題です。

色々、情報収集時点での参考とすべき話を書きましたが、
前回の記事でも書いた通り、
最初の建設費が高いと、土地活用は返済リスクが高まり融資返済期間の30年から35年間、
ずっと尾を引き苦しむことになります。

「あの時、何で良く調べずに高くマンションを建てたのだろう???」
と20年後、キャッシュフロー上の赤字が発生し始め、
思ったとしても、時間は、巻き戻すことはありません。

当社のCM方式で最近、建てたお客様でも、20年ぐらい前に高く建てて、
他に資産をお持ちなので、返済できないこともないけど、
昔高く建てた物件は採算面で、赤字の低空飛行しているという方も、
いらっしゃいますからね。

情報過多時代ではありますが、キュレ―ションまとめ記事を読んでも、得する事は有りえませんので、
本当に最前線で、実務をしている人間の記事を読んで、最前線の知識として頭に入れ、
賢明な判断をすることを、お勧めします。

実際、㈱土地活用のCM方式で建てて、どれぐらいの建設費なるか、
無料概算見積をして欲しい場合等、03-6441-2878か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

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東京で、新築RCマンションを建てて賃貸経営をする場合
何平米で建てるのが一番得だろうという話をしてみます。

私が考えるには、都心部では35-40㎡
賃料坪単価の取りにくいエリアでは25㎡で建てるのが良いだろう。
というのが一つの答えです。

勿論、場所や土地の形によっては、都心部でも25㎡で建てざる得ない土地もありますが、
都心部は、ある程度規模があっても賃料坪単価と建設費のバランス、
居住者属性、分譲ワンルームディベロッパーとの競合物件等
総合的に検討すると、35㎡-40㎡の1LDKで2人住まいか、
良い企業に勤める単身ハードワーカーを狙って計画した方が有利なケースが多いと思います。

まず、居住者属性を考えると25㎡などのワンルームに住もうとする方は、
家賃の支払いのアッパーに月10万円ぐらいを設定している方が多いように思います。

25㎡で家賃月10万円以上取るのは、港区や恵比寿、中目黒等のブランド地にどうしても住みたい方以外
心理的に壁が出てきてしまい、中央区等でも10万円は若干超える賃料は取れるにしても、
11万円はやり過ぎという感覚になってくるでしょう。

私も、サラリーマンから創業当初は
家賃4万円の木造アパートに、雨風が防げれば良いと住んでいましたが、
そのころから考えれば10万円も家賃を払う等、夢の夢でしたけど、
新築での賃貸経営を支援する側からみると、
この心理的、経済的な壁を解消する方法を考えて行かなくてはいけません。

一方で、大手町とか港区の大企業にお勤めになられて、
生活に余裕があるが激務の方は、30㎡の少し広いワンルームマンションで11-12万円払うより、
12-16万円程度の1LDKを求める傾向にあると感じます。

実際、新婚2人住まいから、激務の1人住まいの方をターゲットに、
このくらいの賃料帯を狙った、35-40㎡の1LDK 物件を結構建てていますが、良いペースで埋まっていると感じます。

また、もう一つ物件競合という観点からすると、
東京は長い間、RC造ではワンルームディベロッパーが、
投資区分用に条例強化前は20㎡、
最近は25㎡の条例が殆どできているので、膨大な量を供給し続けてきたので、この面積帯の、
ワンルームマンションは、供給が十分に有り、今後も、供給され続けていくと思いますので、
競争が激しすぎると感じます。

分譲の投資ワンルームディベロッパーが、
25㎡で出来るだけ、小さく部屋を割って建てる理由は、
1戸の分譲価格のレンジを融資の通りやすい、3000万円以下の価格帯(出来れば2500万円程度まで)
下げたいからという明確な理由があり、1部屋が30㎡とか40㎡とかですと、1戸当たりの価格が上がり過ぎてしまって、
彼らのビジネスモデル上、売るのに不適な規模となるので、条例の許す限り、
細かく割った部屋を作らざるを得ないのです。

結果として、ほっといても、25㎡は、どんどん増えていきます。

また、低層の木造や、軽量鉄骨の、アパートは、
18-20㎡ぐらいが多いかと思いますが、大通りの裏当たりには結構な戸数のアパートが有ります。

敢えて、これからの土地活用で、
RC造でマンションを建てるのに、敢えてレッドオーシャンのワンルームの面積帯に
挑む必要もないだろうというイメージをしていただけたらと思います。

もちろん、木造アパートと、RCマンションに住みたい方とでは、住居に対する考え方も違うとは思いますし、
土地活用すべき土地がそれほど大きくなかったり、低層地域で、
木造で建てるなら、1LDKの賃料は伸びにくいとは思いますし、
小さく割った方が良いという結論になるかもしれません。

また、25㎡ぐらいの部屋は、引っ越しするのも比較的楽なので、
入退去の回転率も高いと考えられ、その度に、空室時間や、内装リフォームのメンテ費用のロスも増えると予想されます。

35㎡-40㎡ぐらいになると、ソファー置いたり、荷物も増えて、
引っ越すのが、段々億劫になってロスも少なく
なるのではないかと(笑)

実際に、都心部の、同じ土地で、部屋の面積の
割り方を考えた場合、賃料と、建設費のバランスを考えると、
イメージ通りに35㎡ぐらいで建てた方が利回りは出るように感じます。

建設費に関しては、
1部屋当たりの面積が大きくなれば、キッチン、ユニットバス、洗面化粧台や、
設備配管、電気配線等の工事費の坪単価も下がりますし、
構造的にも有利になるケースが多いと思います。

3.2m(間口)×8m(長辺長さ)=25.6㎡の部屋で、
長方形の部屋の壁4辺の長さは、22.4m

4.5m(間口)×8m(長辺長さ)=36.0㎡の部屋で、
長方形の部屋の壁4辺の長さは、25.0m
です。

以前の記事で、壁の値段を弾いたと思いますが、
面積が1.406倍に増えても、壁の長さは1.116倍にしか増えてませんから、
その分、構造に掛かる、面積当たりの坪単価も薄まっていくことも、
ご理解いただけたかと思います。

仮に壁構造で、前回計算した、1mの壁の金額を当てはめてみると、
25㎡の単独の部屋の壁の構造体建設費:22.4m×47,319円/m=1,059,945円
36㎡の単独の部屋の壁の構造体建設費:25m×47,319円/m=1,182,975円
です。

床面積は11㎡も大きくなっても、壁構造の、
壁に掛かる建設は13万円ぐらいしか変わらないということを
頭の片隅にイメージしていただければと思います。

土地活用に書いてある書籍等を見ると、とにかく1部屋の面積を小さく分割した方が良いと
指南してある物もありますが、
それは、地方都市や東京でも、単価が伸びないエリアでは正解でありますが、
少なくとも東京都心部では、違うでしょう。

部屋を大きくしても、賃料坪単価が、さほど落ちないエリアもありますから。

一例として、まあまあ賃料の伸びるエリア(例えば中央区の少し八重洲あたりから外れたところや、台東区の秋葉原あたりをイメージ)で、

A:25㎡の1部屋あたりの建設費を、850万円(専有坪単価112万円)
として、賃料+管理費が10.5万円(1.38万円/坪)

B:40㎡の1部屋あたりの建設費を1150万円(専有坪単価95万円)
として、賃料+管理費が15万円(1.23万円/坪)
取れるのであれば、

Aの利回りは、10.5万円×12カ月÷850万円=14.8%
Bの利回りは、15.0万円×12カ月÷1150万円=15.6%といったイメージです。
(1部屋当たりの建設費は、物件規模、建物形状に大きく左右されます。)

※専有坪単価とは、賃貸面積で割り戻した単価で、
建築基準法上の延床面積で割り戻したものでは有りませんのでご注意ください。
詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

もちろん、敷地形状が、そんなに、40㎡ぴったりで割れるケースは少なく、
大体が、40㎡と35㎡を混ぜたような混在型になったり、
1フロアを25㎡1部屋と40㎡を2部屋入れるような混在型になるケース、
35㎡までは賃料坪単価の下落が少ないが、40㎡の賃料が伸びないエリア等有りますので、
敷地、場所によって都度、建設費と、賃料のバランスを収支を弾いて、
高利回りになるスイートスポットを探っていく作業が必要なります。

当社で過去に建てた物件でも、世の中には、22㎡ぐらいでも14万(坪2.1万円)、
とか取れる異常賃料エリアも有りますから(笑)

土地活用で利回りを出したい場合、CM方式で建設費を下げることも必要ですが、
どういう入居者属性をターゲットにしていくかイメージしながら、
賃料と建設費のバランスを見ながら、スイートスポットを探っていくことは必修となります。
(勿論、高賃料帯のマンション居住者をターゲットにするのであれば、それなりの外観と、室内仕様は必修となります。)

ちょっとした頭の使い方と仮説で、
数字を弾いて比較検討してみたら、
0.5%から1%利回り違う何てことは良くあることです。

それは、建設費の弾けない、不動産会社の方だけでは無理でしょうし、
建設費と賃料も加味した事業収支を熟練して組める会社でないと難しいでしょう。

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建設費に与える、様々な因子について、当社の事例を公開しながら、
もし、首都圏で、延床500㎡以上のRC造の高級賃貸マンションの建設をご検討であれば、
概算見積やボリュームチェックを無料で行っておりますので、
お気軽に、03-5944-1710か、問い合わせフォームから、お問い合わせ下さい。


RCラーメン構造とRC壁構造の建設費の違い 土地活用の豆知識②

前回の記事、
RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①

に続いて、ラーメン構造での建設費について、
壁、柱、梁の隣接する部屋との共有と、単独の部屋について
それぞれ計算し、
最後に壁構造との構造体に掛かる建設費の比較をして行きましょう。
(単価は、時期によって異なりますが、前回と同じ条件で計算し、構造体の断面は有りがちな断面を想定して計算します。)

まず、ラーメン構造とは、原則、柱と梁で構造体を持たせて、
柱の間に壁が入って、梁にスラブ(床)が乗っている構造で、
6階以上になると有無を言わさずラーメン構造になります。

5階建て以下は、壁式構造を採用する事が可能で、
壁とスラブ(床)で、構造を持たせる方式です。

建設費は、壁式構造の方が安いです。

5階以下でラーメン構造を採用する場合も有りますが、
1階に店舗や事務所など、壁の無い大空間を作りたい場合は、
低層の建物でも、ラーメン構造を採用します。

図で書くと、下記のような感じです。

このような図面の建物について、前回のように構造体の建設費を計算して行きます。
まずは、左側の単独の部屋からです。

柱の断面は、簡単にするため800角として、梁の断面は600mm(幅)×700mm(成・高さ)として階高は、
前回と同じ2.86mとします。

梁1本、1mの金額を算出して行きましょう。

生コンは、0.6m×(0.7m)×1.0m=0.42㎥
生コン単価は前回と同じ14,000円/㎥とすると、
梁1m当たりの金額は、0.42㎥×14,000円/㎥=5,880円
と、なります。

上の図の左側の単独の部屋のバージョンの場合、梁は16.72m有りますので、
16.72m×5880円は、1部屋で、98,313円

型枠は、1m当たりの面積は、(0.6m(幅)+0.7m(高さ)+0.7m(高さ))×1m=2㎡
で金額は、前回と同じ㎡単価とすると、
2㎡×4000円とすると、8000円と、なります。

1部屋で梁型枠は、16.72m×8000円=133,760円

鉄筋量は、㎥当たり、0.22t/㎥とすると、
1m当たり0.42㎥×0.22t/㎥=0.0924t
材料60000円/tを加工組立運搬費(ラーメンはトン数が増えるので単価は下がります。)を
60000円/tとすると、
0.0924t×(60000円+60000円)=11,088円
となります。

梁の1部屋で鉄筋材工で、
16.72m×11,088円=185,391円となります。

単独の部屋で梁に掛かる原価は、
98,313円(生コン)+133,760円(型枠)+185,391円(鉄筋)=417,464円

柱の建設費を、階高2.86mの同様に計算して行くと、800角なので
生コン:0.8m×0.8m×2.86m(高さ)=1.83㎥(1本)
1.83㎥×14000円=25,620円

型枠:0.8m×4辺×2.86m(高さ)=9.152㎡
4000円の単価を掛けると、36,608円(1本)

鉄筋:1.83㎥×0.22t/㎥×(60,000円+60,000円)=48,312円となります。

左側の単独の部屋は、柱が、1部屋に4本ありますので、
(25,620円(生コン)+36,608円(型枠)+48,312円(鉄筋))=110,540円(1本)

4本で、110,540円×4本=442,160円となります。

壁の長さは、全部で梁と同じ16.72mで、階高から梁下までを引いた数量2.86m-0.7m(梁高さ)=2.16mで計算し、
同じ要領(但し鉄筋量は0.165t/㎥)で計算して行くと、
生コン:7.22㎥×14000円=101,122円
型枠:72.23㎡×4000円=288,921円
鉄筋:1.191t×(60000円+60000円)=143,016円

壁の構造建設費:101,122円(生コン)+288,921円(型枠)+143,016円(鉄筋)=533,059円

スラブ(床)は、柱と梁の面積を除してCADで拾うと、15.06㎡で、スラブ厚0.18mで計算すると、
生コン:2.71㎥×14000円=37,951円
型枠:15.06㎡×4000円=62,400円
鉄筋:0.447t×(60000円+60000円)=53,673円

スラブ(床)の構造建設費は、
37,951円(生コン)+62,400(型枠)+53,673円(鉄筋)=154,024円
となります。

これに生コン打設手間と、左官を仮に30000円加え、
ゼネコンの現場経費、一般管理費、仮設費を仮に20%で加えると、
単独の部屋の1部屋当たりの構造体の金額は、
(417,464円(梁)+442,160円(柱)+533,059円(壁)+154,024円(スラブ)+30,000円(生コン打設・圧送手間と左官))×1.2倍(ゼネコン経費)=1,888,448円

前回の記事で、
RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①

壁構造の単独の部屋の構造建設費は、1,351,857円ですから、
壁構造とラーメン構造では、1部屋、53万円ぐらい、建設費は上がってしまいます。

ラーメン構造の単独の部屋だと、1部屋に柱が4本あったり、梁も共用が無いので
その金額の金額的に、効いてくるのでしょう。

次に、上図の右側の図面で、両サイドに部屋のある、
真ん中の部屋を見て行きましょう。

真ん中の部屋の、梁は隣の部屋と共用している梁が2本有り、
柱は1部屋当たり、0.5本+0.5本で1本分しか有りません。

計算が文字で書くと、煩雑の為、計算式は省略しますが、
同条件で、真ん中の部屋の1部屋当たりの構造体の数量・建設費を弾くと、
967,998円(原価)×1.2倍(ゼネコン経費)=1,161,597円と、なります。

どうでしょう?
形状によって、全く1部屋当たりの建設費が異なる事が、ご理解頂けたでしょうか?

ここで、壁構造との比較も含めて、比較表を作ってみます。

壁構造
単独の部屋
壁構造
真ん中の部屋
ラーメン構造
単独の部屋
ラーメン構造
真ん中の部屋
1,351,857円 973,305円 1,888,448円 1,161,597円

隣の部屋と共用される場合の方が、1部屋当たりの構造に掛かる建設費は圧倒的に安くなること、
ラーメン構造と壁構造では、壁構造の方が安いこと、
ラーメン構造で単独の部屋がある場合、建設費が超割高になることなどが、
ご理解頂けたかと思います。

建設費の算出は、積算と言う様に、数量×単価の積み上げに、
ゼネコンの経費が掛かったものです。

単価や床面積が同じであっても、形状が変われば、数量が全く異なってきます。

同じ図面で見積を取れば、ゼネコン見積から下請の入替で下がった分から
30%をCMFEEとして頂いている、CM方式が安いに決まっていますし、
過去の事例の坪単価を見て頂いても、㈱土地活用は、安い事はご理解頂けるとは思います。

一方で、建設費の坪単価は、建物形状に大きく左右されますので、
単純に、何処何処で、昔、幾らでやったから、何処の会社が安いとか言うのは、
余り意味を為さないというジレンマは有ります。

ただ、土地活用をご検討中の、
皆様に、CM方式をアピールするにあたって、坪幾らで出来たかというのは、
公開しなくてはならないので、掲載は、していますけどね(笑)

過去の発注単価と躯体を簡易積算して行う概算見積は、無料で行っておりますので、
ご自身の計画で、㈱土地活用のCM方式でやった場合、
幾らぐらいするのだろうと、疑問に思われた場合は、しつこい営業はしませんので、お気軽に
お問い合わせ下さい。


RC造で壁8mの建設費は、幾らか?土地活用の豆知識①

今回は、土地活用の豆知識として、RC造の壁8mは幾らか?
について、書いて行こうと思います。

8mとしたのは、賃貸1部屋の間口を3.2mとすると、長辺8mの戸境壁の部屋で、
部屋の面積が、25.6㎡ですので、何となくイメージがしやすいかなと思って、
そのように設定しました。

前回の、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開

の記事で、坪単価は建物形状他の諸条件によるということを記載しましたが、
数量に単価を掛けて、金額を弾くことによって、どのように影響があるかのイメージを
膨らませて頂ければと思います。

勿論、建設費の相場は動きますし、図面や敷地条件によっても異なりますが、
2017年9月現在で、東京で、大体の幾らぐらいするのだろうかと、
概ねのイメージを沸かせる為に仮の数字で検討しています。

仮に、マンションの階高を2.86mとして、スラブ厚を0.18mとすると、
スラブ下から、スラブ上までの寸法は、2.68m、壁厚さを0.18mとします。

生コン数量は、
8m×2.68m×0.18m=3.585㎥

型枠数量は、
8m×2.68m×2面=42.88m

鉄筋数量は、仮に、生コン1㎥当たり、0.165tとすると、
3.585㎥×0.165t/㎥=0.59t
とします。

上記の数量に、単価を掛けています。

まずは、生コンから、生コン強度は、当然、階数によって変わって、
生コン強度に応じて単価違いますが、
仮に、平均的な強度の単価を14,000円/㎥とすると、
材料価格は、
3.585㎥×14000円=50,190円

コンクリート打設手間は、1フロアが横にどれだけ広いかによって、変わってきますが、
生コン圧送ポンプ代と併せて、200㎡ぐらいの床面積の階ですと、
1フロア18~20万円ぐらいでしょうから、何枚の壁があるかにも寄りますが、
仮に、8mの壁の打設金額を20,000円としましょう。

生コン材料と、生コン打設手間で、8mの壁は、70,190円

型枠は、金物取付や、型枠解体費、運搬費等を加えた物を面積当たりに均して、
㎡当たり4000円としましょう。

型枠は、42.88㎡(両面の面積)×4000円=171,520円

鉄筋は、t当たりの材料費を60,000円(時期によって大きく異なります。)と、
加工・組立・運搬手間を壁構造として、65,000円(規模によって異なります。)とします。

鉄筋材工で0.59t×(60,000円+65,000円)=73,750円

合計で、8mの壁の値段は、原価で、315,460円となります。

それに、ゼネコンの一般管理費(粗利)と、現場経費、仮設費用の合計を20%掛けると、
8mの壁の値段は、378,552円ぐらいでしょうか?

1m当たりに戻すと、378,552円/8m=47,319円/mが、
1m当たりの金額になります。

同じように、スラブを計算していきます。
先程の設定で、8mの戸境壁で、間口を3.2mと設定していましたので、
1部屋の面積を25.6㎡の部屋のスラブの値段を計算してみましょう。

スラブ厚さを0.18mとすると、
生コン数量は、25.6㎡×0.18m=4.608㎥
材量は、4.608㎥×14,000円=64,512円
打設手間は、左官も含めて、仮に30,000円としますと、
94,512円がスラブに掛かる生コン系原価となります。

型枠は、25.6㎡(実際には壁厚さ分引きますが簡便の為)とすると、
25.6㎡×4000円=102,400円

鉄筋数量は、4.608㎥×0.165t/㎥=0.76tとすると、
鉄筋材工で0.76t×(60,000円+65,000円)=95,000円
となります。

25.6㎡の部屋のスラブに掛かる原価は、
94,512円(生コン)+102,400円(型枠)+95,000円(鉄筋)
291,912円となります。

上記で、3.2m×8m=25.6㎡のRC壁構造の部屋の構造体に掛かる費用を計算していきます。
壁の長さは、3.2m×2+8m×2=22.4mなので、
全周りに掛かる壁の費用は、
22.4m×47,319円/m=1,059,945円

スラブと併せると、291,912円+1,059,945円=1,351,857円
25.6㎡の全て外部に接している、単独の部屋の概ねの費用は、1,351,857円となります。

ここで、全て外部に接している単独の部屋と、わざわざ書いたのは、
賃貸マンションで戸境壁がある場合、隣の部屋と壁を共有しているケースが殆どです。

長辺方向の壁を両方隣の部屋の接している場合、
壁の費用は、バルコニ側と、共用廊下側は、47,319円/mそのままの費用が掛かりますが、
長辺方向の壁は、隣の部屋と一緒に使うので半分の値段で済みます。

すると、両壁の隣に部屋がある場合の、25.6㎡の部屋の壁の費用は、
(8m+8m)×47,319円÷2+(3.2m+3.2m)×47,319円=681,393円
スラブ費用は変わりませんので、構造体に掛かる費用は、
291,912円+681,393円=973,305円なります

全て外気に接している単独の部屋の1,351,857円と比べると差額は、
何と、318,552円と、なります。
(上階の各部屋の構造体建設費に、杭・山留・土工事と、基礎の(配筋・型枠・生コン)工事の費用と、
各階の廊下・バルコニ・エレベータシャフト他共用部の構造費用の合計が、
建物の構造体に掛かる費用です。)

そして、この差額が、私が、前回の記事のように建設費の坪単価などの説明の時に、
何度も口を酸っぱく言っている

建物の形状によって建設費用は変わるから、積算してみないと一概に幾ら掛かるとは言えない
と言っている理由の一つです。
逆説的に言えば、同じ形状の建物で坪単価を比較しないと意味が無いということです。

要は、単独の部屋が多い形状の建物は、
建設費が高くなりやすく、
羊羹型のように、戸境壁を、各部屋で壁を共用している部分が多い建物の場合、
1部屋当たりの建設費や、坪単価は下がりやすくなります。

また、今回は、簡便の為、壁構造を想定して、計算しましたが、
ラーメン構造で、柱と梁がある建物の場合は、
柱や梁も、隣接部屋と、構造体を共用出来ているか否かが、
坪単価に与える因子として、重要になってきて、
更に、形状による建設費の差額は大きくなりますので、
次回は、ラーメン構造の柱、梁も含めて、シュミレーションをしていこうかと思います。

続きは、こちらの記事をご覧ください
RCラーメン構造とRC壁構造の建設費の違い 土地活用の豆知識②

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