土地活用の豆知識

道路幅と道路容積率と建設費の土地活用の関係②土地活用の豆知識㉚

前回の記事、『道路幅と道路容積率と建設費の土地活用の関係① 土地活用の豆知識㉙』で、道路幅と道路容積率について書いてきましたが、いよいよ本篇の道路幅と建設費の関係です。 道路幅と道路容積率と建設費の土地活用の関係② 通行止め無しで中型車で工事をしたければ、どれくらいの道路幅が必要? まず、生コン車の長さ、幅は、どれぐらいあるのかを知って頂きましょう。 大型車(10-11t):幅約2490mm(積載量5㎥) 中型車(7-8t):幅約2300mm(積載量2.8-3.2㎥) 小型車(2-3t):幅約1880㎜(積載量0.8-1.3m) 程度です。 4m道路で2...

道路幅と道路容積率と建設費の土地活用の関係① 土地活用の豆知識㉙

本日は、「道路幅と道路容積率と建設費の土地活用の関係」について。 土地活用をする上で、道路幅は、重要です。まずは、道路容積率を理解する必要が有ります。 容積率は、特定行政庁が指定する指定容積率と 、道路容積率の小さい方の値を許容容積率とします。 道路幅と道路容積率と建設費の土地活用の関係① 指定容積率は、商業地域400%などと、各市区町村が指定して、地図上で、このエリアの容積率は〇〇%と決めてインターネットや都市計画課等で閲覧して確認できるものです。 良く不動産の物件概要書に書かれている容積率は、指定容積率であることが多いです(気の利いた不動産業者が作る容積率は道路容積率...

真北測量と高低測量と現況測量、地積測量 土地活用の豆知識㉘

本日は「真北測量と高低測量と現況測量、地積測量」について。 土地活用でマンションを建設計画をする際、測量は、重要となります。 普通に考えれば、当然と思いますよね。 真北測量と高低測量と現況測量、地積測量 一般的な、マンション建設計画では、まず、地積測量図など、土地の面積を計測し登記する図面を元に、計画する場合が多いですが、最終的に確認申請を出す際には、商業地域以外の土地では、真北測量、高低測量、現況測量が必要となります。 最終的にというのは、土地購入前に、真北や高低差が解る図面が無く、地図上から、真北を想定し、高低差は目視で想定し、事業採算性の叩き台として、ボリュームチェ...

高度地区② 土地活用の豆知識㉗

東京の高度地区に関して、以前『高度地区 1種高度地区、2種高度地区、3種高度地区(東京都)土地活用の豆知識⑤』 のブログ記事でご紹介しました。 本日は、パートナーの「春日部幹建築設計事務所」の高度地区の解説で、更に理解を深めていただきます。 以下、春日部幹氏の文章です。 人気ブログランキング 【高度地区とは】 「高度地区」とは、北側隣地の日照や通風などを確保するための建築物の高さ制限です。建築基準法には「北側斜線」という同じような高さ制限がありますが、北側斜線は商業系や工業系の用途地域では対象外のため、主に都市部において、より細かい制限をかけるために定められているも...

ボリュームチェック 土地活用の豆知識㉗

今回は、土地活用検討の初っ端にあるボリュームチェックについて書きます。 これまでも、業界人としては当然の用語として各記事に書いてきましたが、一般の方々には説明が必要かと感じています。 ボリュームチェックとは まずボリュームチェックとは、「法的条件をクリアして敷地に、どれ位の建物が建てられるか?」ということを設計事務所が検討します。 法的条件とは、建築基準法では、用途地域や、容積率、道路幅などに応じて、道路斜線、日影規制、採光制限、避難経路、高度斜線など、東京都安全条例では窓先空地、避難経路の距離など、各区のワンルーム条例など、全てが成立して、その敷地に、どれぐらいの建物が建築で...

マンション建設費坪単価 土地活用の建設費コストダウン!実例集

建設費コストダウンの㈱土地活用では、マンション建設費について、これまで沢山の記事を書いてきました。 当社は、東京で、同じ仕様であれば、元々ある程度安い地場ゼネコンの5社の見積金額から、同じ図面で1億円コストダウンをしたこともあるように、ぶっちぎりでマンション建設費が安い事を自負しています。 まずは、 RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開 マンションの建設費の算出方法と絶対解 土地活用の豆知識⑦ マンション建設費の坪単価 ㈱土地活用  の記事を熟読して頂きたいです。 マンション建設費坪単価について そして、そ...

出来高払いと工事代金支払時期 土地活用の豆知識㉖

建設工事代金の支払方法、支払時期には、幾つかのやり方が有ります。 土地活用の豆知識として、各支払方法について、建設業会の裏の裏話しも含めて解説していきます。 3-3-4(サンサンヨン) 出来高払い 10-10-80(テンテンパー) 10-90(テンキュー) 0-100 3カ月個別決済(ゼロヒャク、個別決済) などです。 出来高払いと工事代金支払時期 ①:3-3-4の支払条件 ①の3-3-4が地主さんなどが事業主の場合、最も一般的な支払方法です。簡単に言うと、着工時に30%、上棟(最上階のコンクリート打設完了)時に30%、竣工時に40%という支...

新築マンション建設と空室率と管理会社(東京編) 土地活用の豆知識㉕

本日は、新築マンション建設と空室率と管理会社(東京編)について。 東京でRC造マンションを新築し、経営するときに空室率は、どうしても気になるでしょう。 はっきりというと、今の東京の人口流入を考えれば、募集方法と完成時期、賃料を間違えなければ、新築時は普通に埋まります。 新築マンション建設と空室率と管理会社(東京編) オーナーが決めた管理会社が全部自社で他社に情報を出さないなどの管理会社の問題などを、除いて、賃貸募集で苦しんでいるなどという話は、聞いたことがありません。 そして、一旦満室になってしまえば、オーナーの皆さま、安定した入居を確保されているようです。 当...

㈱土地活用の賃貸マンション標準仕様 

建設費コストダウンの㈱土地活用の仕様について、多くの質問を頂くので、書いておきます。 基本的な、イメージとして、HPで、スクロール写真があるものは、基本的には、標準仕様です。 (HPの画像で標準仕様ではないのは、賃貸居室の床が光っている1物件の床仕様だけです。) ㈱土地活用の賃貸マンション標準仕様 当社の基本的な賃貸マンション仕様に関する考え方は、『高級賃貸』です。 賃料に反映されないものに必要以上に、不要な製作物を作って、コストをアップさせるのではなく、投資効果を収益性を最大化させなくてはいけません。 一方で、建設費の坪単価を下げたいがために、安普請に作るなど...

土地活用で立退きが必要な時はどうする?土地活用の豆知識㉔

本日は、「土地活用と立退き」について。 土地活用をするとき、更地に建設するということは意外と少ないです。 自宅が建っている場合は、自分が引っ越せばよいのであるが、大体、アパートやら、ビル、少し小さめのマンションが建っていることが多い。東京で仕事をしている私の経験上では、半分ぐらいは立退きが必要なケースと感じます。 土地活用と立退き 立退きと言うとどういうイメージをされるか解りませんが、今どきは、お経を大音量で流したり、ブルトーザーで突っ込んだりとかそんなことをする業者は絶対にいません(笑) 今はコンプライアンスもうるさいですし、そんなことする業者の関わる危ない物件には融資...
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