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プロ以上の新築RC造不動産投資の極意①

一般投資家さんや、地主系大家さんの中には、
新築でRC造のマンションを建築して行く中で
不動産業者さんのようなプロには絶対に勝てないと
お思いの方も多いと思います。

確かに、土地の物件情報量に関しては、
その情報収集を専門としている業者さんには、
勝つのは難しいかもしれません。

しかし、対銀行への与信が十分にある当社の投資家の様の中には、
不動産ファンドに卸売りして総事業費6億円台の仕込みを11億円台で売り抜けるなどして、
莫大な利益をあげながら、多くの不動産業者のプロ以上の事をやっておられる方も
いらっしゃいます。

土地情報を当社が収集し提供するサービスは行っておりませんが、
概算見積作成・事業収支作成などの土地の目利きノウハウや、
土地購入後からの建設、竣工までコストや工程コントロールのノウハウに関しては、
正直、不動産業者様より当社のCM方式の方が圧倒的に上回るので、
3億円程度の融資を引ける投資家様であれば、与信を元に、
莫大な利益をあげれあれます。

昨今の当社の、お客様の半分近くは宅建(不動産)業者様ですから。

下請け専門工事会社入れ替え型のCM方式は、
それだけ他者が真似できない特殊なノウハウだということです。

こちらの2017年に完成した、杭や外構も含めて
税別建設費坪75万円以下で建設した、物件の動画を
ご覧に、なっていただければと思いますが、
普通の宅建業者様が発注しても坪95万円近くには達するマンションを
この価格で開発するノウハウなどは、何処の誰も持ち合わせていないのです。


もちろん、株式会社土地活用と名乗っている通り、
首都圏で地主様が既に保有している土地の最大活用も願っておりますが、
当社のサービスの中心はマンションの建設費の最適化(世間的に言うと削減)であり、
その中心的サービスは、プロの不動産業者様や設計事務所様にも活用されてますし、
不動産投資家様にも活用されている状況です。

お伝えしたいことの一つとして、土地活用でマンション建設をしたい地主様は、
既に土地を保有しているのですから、
土地情報を収集するという不動産会社が勝りやすい部分で勝負される必要は元からなく、
そこから先のマンション開発の部分は、当社のCM方式を使えば、
不動産会社以上のノウハウが投入されるため、
より究極なマンションを建設することが可能です。

それでは、土地を探す際の新築不動産投資の極意の一部として、
基礎から順にお話していきます。

まず、探す場所、規模についてですが、現状の土地と建設費の相場観ですと、
狙いは、港区を中心に、高賃料帯が狙えるエリア、
千代田区、中央区、渋谷区、目黒区などを狙うべきと考えます。
それか高容積率の商業地域が広範囲に広がり土地値も
一時期より収まってきている台東区ですね。
台東区は、南の方は賃料も高値安定していますし。

港区や目黒区中目黒付近、渋谷区広尾付近などは超高賃料が狙え、
且つ、出口として、低利回りでも売りやすいという利点があります。

逆に、極端な話、葛飾区や八王子市などでは賃料が安いので、
土地を買って利回りを出すのは極めて難しく、
かなり大きな規模のマンションを建設可能な地主様でないと
アパート建築程度ならまだしも、マンション建設は控えたほうが良いとは思っております。

ビジネスモデル的には、例えば表面利回りで7%中盤で開発して、
4%で売り抜けるというモデルです。

簡単に土地建物の総事業費5億円で開発して、
表面利回り7.5%であれば、年間賃料が3750万円ですね。
景気動向にもよりますが、港区で仮に4%で売却したら
9億3750万円で売却です。
単純な粗利ですと、4億3750万円です。
(もちろん、そこから各種税金は引かれるのですが。)

上記は、当社のお客様では実際に行われているぐらいの数字ですが、
もう少し、売り買いの利回り差が少なくても十分に成り立つビジネスモデルですね。

当社のFEE型のビジネスモデルでもですが、
普通、そんな売って買ってぐらいで簡単に、
4億以上も稼ぐなんて無理ですから(当社も、いつかやりたいとは思っています。)。

では、どうすれば、そのような事ができるのか。
これは金融機関の現状ではあるのですが、現金、資産をある程度は保有していないと厳しいです。
少し前では、利回りも高い時期もあり、フルローンも出ていましたが、金融機関の姿勢も
渋くなってきたので、資産を持つ人にしか貸さなくなってきています。

当社で、土地購入系の新築RC不動産投資をやられている方も、
何か事業をしているか、中古や小規模な土地からアパート建築から始めたなどで
不動産投資で資産を増やしていった方が多いですね。
土地建物で総額4億円規模の新築開発ができる、そのステージに来ると、
より爆発的な利益額をあげられるようになります。

では、そのステージに来た方がどのように土地を探すべきかというと、
不動産仲介業者さんに、物件を買えるだけの与信があること伝えるとともに、
気合いで押し切って買う方が殆どですね。
買うと決めたら、決してブレない人が、結果的に買えるのだと思っています。

情報元は、大手の不動産仲介会社から取っている方が多いように感じます。

事業収支の事も良く勉強しています
中には、うちの事業収支計画書のエクセルファイルを勝手に使って、
当社の概算見積金額も勝手に予想して決めて、
金融機関にそのまま出してしまった方までいます(笑)。

事業収支を考える前に把握しているべき、
1種=土地の坪単価÷使用できる容積率
の1種単価の相場観も、よく理解しています。

余談ですが、1種については、今は、色々なブロガーさんが、書いていますが、
2012年に私が、初めて、不動産投資家さん150名に向けて行ったセミナー
初めて、宅建業者さん以外で、世に認知されたものと思っています。
その頃は、リーマンショック直後の中古不動産投資の全盛期で
新築RCの不動産投資には誰も見向きもしなかった時代ではありましたが、打って出たことにより、
2013年ごろから、多くの投資家が参入し、不動産業者も参戦し、
新築ブームが過熱した一因にはなったかなと自負しています。

この1種単価ですが、昨年、一昨年ぐらいは、高すぎて、絶対利回り出ないと思うような
不動産情報ばかりでしたが、金融機関が閉めつつあるで、ようやく、
おっ?行けるんじゃないかという一時期よりも安く見える物件も
チラホラ散見し始めたかと感じております。

当社のブログを読んているような、勉強している投資家さんは、
高騰期は売りに走るか、保有したまま敢えて動かない戦略を
とっている方が多かったような感覚がありますが、
そろそろ、貯めこんだ、現金を武器に、
RC造での新築不動産投資の頭の支配率を上げてきているのではないかと、
感じております。

土地に目利きノウハウは、最初は、1種の計算だけして、港区や中目黒などの超高賃料エリア出ない限り、
1種100超えたら高いと思って、ある程度スクリーニングした後に、
当社の問い合わせページから問い合わせいただければ、
まず、プランを入れて詳細検討するレベルの物件なのか、
どうかの判断から、ご回答しますのでお気軽にご一報ください。

その後の流れとしては、Q3を見ていただければと思いますが、
低利回りの物件を買わせることもしませんし、自宅に押し掛けて、説明することもしないので、
煩い営業が嫌いな方は、ご安心ください(笑)

お会いするとしたら、セミナーにお越しいただくか、
プラン、概算見積、事業収支等をメールでお送りして電話でお話しして、銀行の融資も通り、
売主との話も纏まり、いよいよ土地の売買契約かというぐらいの時期をイメージしていただければと思います。

私も、営業に行くのは好きですが、営業に来られるのは好きではないので、そのようにしていますが、
勿論、どうしても先に会って欲しいと言われてば話が内容によっては、
ご挨拶に伺わせていただきます。

それでは、次回以降の土地の目利き編として、続きをお楽しみにお待ちください。

設計監理と施工管理とCM方式


建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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今日は、設計監理と施工管理とCM方式について書いて行きます。

設計監理とは、設計者が設計図面通りに、施工されているかを
監理することです。

主に、現場打ち合せ、施工図のチェック及び指示、変更箇所の指示、
配筋検査、生コン他建材の搬入検査、書類検査、竣工時の検査、
役所及び確認審査機関の検査への立会を行います。

一方で、施工管理とは、施工者が、図面を見ながら、
詳細な施工図を作成し、設計者の意図を汲みながら、詳細な納まりを検討し、
職人や下請専門工事会社を動かす為に、
予算管理、工程管理、品質管理、安全管理、専門工事会社の手配指示調整、
職人さんへの直接的な施工指示、近隣対応等の施工管理を行います。

これらの施工管理を現場監督が行い、それを現場内で統括するのが現場所長です。

私は、元々、現場監督及び、現場所長をしていましたので、
施工管理側の人間です。

さて、どういう事だろうかと、一般の方々には解りずらいかも知れないので、
もう少し詳しく書いてみます。

設計監理では、設計者は、事業主の意向を汲みながら、設計図面を書上げます。
設計図面は、普通の2-5億円ぐらいのマンションでは、
意匠図50-60枚ぐらい、設備図25枚ぐらい、電気図25枚ぐらい、構造図40枚ぐらいを書上げます。

その図面を確認審査機関に提出し、『確認済証』という、これで建築しても良いですよ!
というお墨付きを公的に取ります。

その確認済証を取得した図面で、施工者(現場監督)が施工管理をし、建設工事を行いますが、
その確認済証が取れた、図面通りに施工されているかを法的及び、仕様的に
チェックしていくのが設計監理です。

しかし、その確認済証がとれた図面も細かい寸法や納まりが全て書いている物でも無いので
細かいミリ単位の納まりを設計図を元に、施工者が作成して、納まりに疑問点が生じた場合、
設計者に指示を仰ぎ、解決して、最終の確定した施工図を作成し、
設計監理者の承認を得ていきます。

マンション建設における施工図で主に、
施工者が作成して承認を得る為に作成する図面は、
躯体図、サッシ図、タイル割図、ユニットバスやキッチンなどの詳細図、製作金物の詳細図などで、
作成し、寸法チェック後に、設計者の承認をうけた上で、
最終的な発注や施工を進めていきます。

法的には、設計者と、施工者は本来別々の役割があるのですが、
建設業では、契約上、設計者と施工者が同じ会社で、
同一人物が設計監理と施工管理をする場合も稀には有ります。

だいたい、ある程度の規模の会社ですと、設計者と、施工者は別部隊が行いますので、
設計施工で受注したとしても、別の人物が行うことにはなるのですが、
どういう役割があるのかは、事業主側は、最低限、理解しておく必要が有ります。

次に、世の中の地主系事業主の8割近くが、建設していると思われる
設計施工方式について書いて行きます。

設計施工方式については、簡単に言うと、施工者と、設計者が同じ会社が行う契約形式で、
事業主としては、何も頭を使って考える必要が無い、お任せの方式です。
ハウスメーカーや土地活用提案系の多くの会社が、この方式でのみ施工をしています。

つまり、他者の設計した設計図については、見積をせずに、
自社の設計した物件のみしか受注しないやり方です。

施工者側としては、この方式が一番儲けやすく、急激に大きく成っている、
土地活用系の営業会社は、TVCMやネット広告をバンバン打ち、営業マンを大量に雇い
受注活動をしていきます。

発注者側の事業主は、その膨大な営業経費や宣伝広告費の原資は、
何処から出ているかを良く考える必要が有ります。

当たり前のことですが、
膨大な営業経費や宣伝広告費の原資は、高い受注金額から出ています。

次に、もう一つの事業主の発注形式として一般的なのは、設計監理相見積方式です。
この命名自体は、私が勝手につけた名前なので、一般的に使われているものではないですが、
簡単に言うと、設計事務所と事業主が設計監理業務委託契約書を締結し、
設計事務所と事業主が共同で、設計事務所が作成した設計図面を元に、
複数の、施工者から相見積を取る形です。

ディベロッパー等は、地主等と比べると、この形式で発注する比率は高いですが、
世の中の地主系の発注者の大体2-3割程度は、この方式で発注しているものと思います。

複数のゼネコンに見積依頼をしますと、相見積が発生しますので、
常識的には、設計施工方式よりは、安く見積は出てくるとは思います。

事業主は、設計事務所と協力、共同して、相見積を行い、その中で、一番安く見積金額提示したゼネコンと
工事請負契約を締結するのが、一般的です。

但し、この設計監理相見積方式は、設計施工方式よりは、金額的にマシではある物の、
見積遂行上、どういう事が起こるかについて書いてみます。

事業主がディベロッパー等の開発のプロでは無い場合、
設計図面を設計事務所に書いて貰って図面を受領しても、
設計図書と見積書を読み解くことは不可能です。

そして、大体、設計事務所に相見積をお願いすることになります。
設計事務所は、これまでの複数の物件で、発注していますから、取引先のゼネコンを複数持っています。

そして、事業主側がゼネコンを出さない場合、
何処のゼネコンに落とすか、
これまでの付き合いで予め決めている出来レースをしたりする、
設計事務所もいることは事実です。

正義感に溢れる設計事務所は、出来レースをしないガチンコで、
相見積をかけることも有るかもしれませんが、多くの場合、
今の建設業の景気ではガチンコ勝負になる事は、余程の公平さを意識した
設計事務所でない限り難しく、人の性として、より自分に懐いてくれる施工者や、
自分に見返り(金銭的なも含めて)を与えてくれる施工者に発注したくなるものです。

また仮に、発注者の事業主側が、仮に、1社程度の相見積に参加してくれる
施工者を揃えたとしても、設計事務所が見積をコントロールしている以上、
設計事務所の伝え方によって、どうでも見積価格を高くコントロールすることは可能なので、
中々、発注者の思い通りに、金額を圧縮してくる設計者少ないでしょう。

また、設計者も設計のプロであっても、見積交渉のプロでも無く、
且つ、見積金額を安くすることにかけてのノウハウもCM会社のようにはないのが実態です。
そもそも、見積金額を安く交渉する事に設計事務所は報酬は発生しないので、
積極的になる事は少ないです。

設計事務所に無くて、CM会社にあるノウハウとは、具体的に言うと、
ゼネコンより安く下請専門工事会社を調達する能力ですね。

CM方式は事業主としては、難しく考える事は何もなく、
上述の、設計監理相見積方式に加えて、CM契約が発生し、設計監理は、設計事務所が、
施工管理は、通常の請負契約で、施工会社が行い、見積交渉を主として、CM会社が行い、
CM会社と取引関係にある下請専門工事会社に直接、CM会社から見積金額のネゴをするという形です。

金額的に、安くできるかは、CM会社の能力によりますが、
契約形態としては、非常に簡潔で、事業主としては、
通常の請負契約(工事責任範疇も全て一緒)と同様の振る舞い方で、
CM会社である㈱土地活用が、交渉済みの金額で、
請負契約を締結すればよいだけです。

より詳しく知りたい方は、お問い合わせフォームから
お気軽にお問い合わせ頂けば幸いです。

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