建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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2019年も5月も終わりかけておりますが、
建設業の状況について統計を見ながら
書いて行こうと思います。

まず、東京での全体的な、空気感としましては、労働需給が
落ち着いてきたという感じです。

特にオリンピック関連工事の本丸である、
選手村工事の、かわら版2019.4を見ても3Pに記載が有るように、
全22棟ある内の11棟が上棟(躯体工事完成)を完了しており、4月末時点で
未上棟の11棟も近々、上棟していきます。

選手村工事が昨年から本格化した昨年の夏頃から一時的に
躯体工事の鉄筋工、型枠工の労働需給が逼迫し、
予定通りと言えば、そうなのですが、嫌な感じはしましたが、
大分緩和されてきたと感じています。

尚、新国立競技場の建設は、規模や額は大きいですが、
構造体としては、PC造でクレーンで吊って組み立てるだけなので、
建設業の労働力的には本丸では無いです
(大工さんがハンマーでガンガン型枠叩いて、
鉄筋屋さんが重いものかついで組み立てる選手村が本丸。)。

国土交通省の労働需給調査4月を見てみましょう。
6ページ目の関東
建築型枠工 +1.3
建築鉄筋工 +1.2
と、でており、多少の不足は有るものの
大きな影響が有るような数字ではありません。

上記の労働需給調査で
関東の鉄筋型枠の建築工事だけをまとめたものが下記のグラフになります。
2006年から現在の最新まで纏めたの長期スパンのグラフが下記です。

リーマンショック前の2006年頃、
ファンドバブルで異常に労働需給は逼迫し、
関東の鉄筋工では
プラス30近くの数値を叩きだしていました。

単価が毎週のように上がっていた時期です。

その後、サブプライムローンの悪影響やファンドバブルの焦げ付きで、
2008年前半頃には建て控えと
姉歯問題で建築基準法が改正されて半年ぐらい確認申請が降りずに、
着工できない時期が重なり、
労働需給は、過剰に突入したところに、
2008年9月15日のリーマンショックがあり
2010年頃まで労働需給の過剰が続きました。

この2年近くの間に、かなりの職人さんが建設業を辞めたりして、
徐々に需給バランスが過不足なくなってきた所に、
2011年3月の東日本大震災があり、
職人不足が騒がれている所に
2012年末からのアベノミクスで2013年頃から一気に
不足状態継続し入札不調が
マスコミでも騒がれるような状態が続きました。

2015年頃からは、下記の時期スパンを短くしたグラフの方が解りやすいので
下記をご覧ください。

2015年の夏の鉄筋工が異常に不足したことはありますが、
アベノミクスの国土強靭化がやり過ぎだとマスコミや、
ブログ等のネット上で叩かれ出して、公共事業を緩めたこともあり
過不足率は、0付近で安定はしていましたが、
関東圏では、オリンピックの選手村の直接的なオリンピック工事と
インバウンドを狙ったホテル建設の需要が重なったため、
鉄筋工+7程度まで逼迫している時期が続くことが数か月ありました。

その主な理由であった選手村の工事が抜けてくると労働需給は
安定すると予測して土地活用セミナー
本ブログ言い続けてきましたが、
先程の、かわら版が示す通り、
ようやく選手村の躯体工事が抜けてきて
労働需給はプラス、マイナスゼロ付近に落ち着いてきました。

内装工事は、今年の秋から冬ぐらいまでは、
選手村工事が続くので十分な仕事量があるでしょうけど、
その後は、かなり落ち込むことが予測されます。

以下の東京の着工統計を見ても、
分譲マンションの新規着工は2018年から低迷しており、
貸家の着工についても陰りが有る状態です。

貸家の着工について、簡単に解説すると、
貸家の事業主は、個人や個人の資産管理会社が多く、
金融機関が個人投資家に対する、融資を厳格化しているので、
ここ3-4年の不動産投資ブームの中では融資が受けられたような
サラリーマン大家さんがフルローンでは中々融資が下りずらくなったこと、
また地価や建設費が上がり過ぎて、土地を買っての新築不動産投資では、
融資そのものを出せる物件が減ってきているというのも理由です。

2016年から2019年頃までの期間に
起こった主な建設費の値上げ要因として、
1.人手不足
2.資材の値上げ
3.法定福利12.5%
(2017年から職人さんの社会保険費加入を厳格化し、見積に計上するようにした事)
4.サッシの防火設備認定問題からのサッシメーカー談合的な便乗値上げ
(2019年4月~)
5.消費税増税前の駆け込み需要
(2019年4月~)

が、主な原因ですが、3は、もう100%実行されてますし、
4の防火認定をとるのに研究開発費が、かかったとAW(アルミサッシ)の
値段が2019年4月から2倍近くを提示されてますが、
研究開発に多少のお金が掛かったにしても、
AW(アルミサッシ)の値段が倍になるほど
火災関係の実験を含めた開発費に掛かる訳が無いので、
大手ゼネコンから、サッシメーカーは、
ゴリゴリ圧力かけられて値下げせざるえなくなると思います。

私も、大学院生時代、筑波の独立行政法人建築研究所で、非常勤で
開口噴出火炎の研究もしていましたので、
全国のアルミサッシを2倍にするほど、
研究開発に、お金が掛かる訳がないぐらい解りきっているし、
スーパーゼネコン側の技術研究所に火災の研究者も複数いるので、
どれぐらいの研究開発費がわかりきっているので、
このメーカー談合的な便乗値上げは、抑え込まれることでしょう。
公正取引委員会でも、早くサッシメーカーに入れば良い
のにとすら思っています。

建設業や建設費的には、どうなるんだ?
ということですが、いずれにしても、上昇材料は、出尽くしており
今から値上がりする事は考えにくいです。

2020年は、オリンピック開催年ですが、
2019年春頃からの大規模着工、中小規模着工が減少し、
建設費は、じわりと下落していく事でしょう。

世の中の、物件数や総施工面積が減っていくと、
どういう事が起こるかというと、
スーパーゼネコンが上場クラスゼネコンの物件を荒らして行き、
上場している中堅ゼネコンが、今まで見向きもしなかった2-5億ぐらいの
中規模物件に降りてくるのと、
現場監督不足によって、地場ゼネコンから吸い上げて借りていた、
JV(ジョイントベンチャー)の現場監督の返却、
又は、新規に地場ゼネコンとのJVを組まなくなることが起こると考えられ、
当社が依頼する施工会社の
年商30億円から200億円規模の地場ゼネコンが今まで
担ってきた規模の2-5億円規模の工事
を中堅上場ゼネコンが荒して受注していくと言う事が起こります。

近未来で、どの段階まで民間工事の物件減少が
進んで行くかは、世界経済に影響受ける、
景気動向次第ですが、これから民間工事が増えていく予測は
極めてしずらい状況ではあります。

但し、民間工事が減ったとしても、
そもそも建設労働者は高齢化により減ってきており、
リーマンショック直後のように大きく建設費が
破綻的に崩れていく事も考えにくいです。

例え、民間工事が激減したら、自民党なら、
公共事業の補正予算を緊急発動して、バランス取るでしょうし
(リーマンショックの民主党時は、民間景気悪いのに
公共事業締め付けてましたからね。)。

つまり、今から地主様の土地活用や、
融資が降りる資産背景を持って
土地を買える力のある不動産投資家にとっては、
狙い目の時期が、ようやく近付いてきたといって良いと思います。

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