- (株)土地活用ブログ TOP /
- 土地活用と建設費・事業収支
本日は、「道路幅と道路容積率と建設費の土地活用の関係」について。 土地活用をする上で、道路幅は、重要です。まずは、道路容積率を理解する必要が有ります。 容積率は、特定行政庁が指定する指定容積率と 、道路容積率の小さい方の値を許容容積率とします。
道路幅と道路容積率と建設費の土地活用の関係①
指定容積率は、商業地域400％などと、各市区町村が指定して、地図上で、このエリアの容積率は〇〇％と決めてインターネットや都市計画課等で閲覧して確認できるものです。 良く不動産の物件概要書に書かれている容積率は、指定容積率であることが多いです（気の利いた不動産業者が作る容積率は道路容積率... 東京都安全条例には、路地状敷地という考え方があります。 いわゆる、旗竿地で、その規定は、共同住宅を建てたい場合は厄介で、路地状敷地では居住用では共同住宅風では、長屋しか建てられません。 長屋とは、各住戸の出口（玄関ドア）が地面に面していて、そのまま避難しなくてはならないので、3階程度の重層長屋などが一般的です。
大化けする旗竿地（路地状敷地編）土地活用と事業収支
路地状敷地（旗竿地）の地価は、安めになり、敬遠されるケースが多いです。 しかし、稀に大化けする路地状敷地は存在します。 長屋について書いても面白くないので、今回は、地価の安さを逆手に取って、大化けする可能性... 【地下室有りの賃貸マンション計画の検討】 今日は、マンション建設を集中して検討したことがある方なら、地下にも、マンションの住居を作った場合、儲かるんじゃない？という妄想、疑問をしたことが一度や二度はあることでしょう。 地下有りマンションの建設費、利回りの関係を研究しながら理解を深めていきましょう。（尚、建築基準法上は、半地下という言葉なく、下記に示すように、明確に定義されています。） そこで、またまた過去に、お客様が購入を検討していてボツった物件の登場です(笑)
【地下室の容積緩和】
地下物件についての建築基準法上で、地下室とみなされると、住宅部分の「延床... 土地活用とコインパーキング
【コインパーキングの収益効果】
可能性があれば路面部分に最大限に活用すべきは駐車場（コインパーキング）です。 私も、車で営業や現場巡回をすることが多いですが、都心部は、何処もコインパーキングが少なく大体、職人さんの工事関係車両が、半分近くを埋めており、営業車は、値段を気にせず、とにかく空いている所に、止めざるを得ない状況です。 ちょっと2－3時間打合せから戻ってきたら3000円～5000円近く取られる時もあり借りる側としては財布が痛いのですが、中央区や港区など、場所によっては、1台で月に20万円以上稼ぐコインパーキングも多いようです。 これは、... 『今年は、ブログを書きまくるぞー！』と決めたので、バンバン、『何処でも読みようが無い』土地活用や新築不動産投資を検討する方のためになる記事を書いていきます。 土地活用において、大いに活用すべきは、店舗です。店舗として埋まるエリアにおいては、店舗を入れるべきです。
土地活用と店舗（1階コンビニ）
店舗に関してのメリットは、スケルトン渡し（内装工事をやらないでも引き渡せ、内装工事は借主が費用を払ってやる）が出来たり、住居が、坪1.2万円しか貸せないエリアであっても、1階路面店であれば、面積にもよりますが、大手コンビニや、ミニスーパーなど1.5万円～2.6万円近くで借りてくれることもザラに... 土地活用が失敗する事例について、書いていこう。 A:まず、新築時の利回りです。土地を所有して「RC造で8.5%の表面利回りが出ない」のであれば、失敗とみなして良いでしょう。この失敗は、以下の3つに分類されます。 建ててはいけないエリアに建設した。
建てても良いエリアではあるが、建設費が高すぎる。
建てても良いエリアであるが、土地形状が土地活用に不適である。 順に説明します。
失敗理由①：建ててはいけないエリアに建設した
建ててはいけないエリア、首都圏の建設費では、賃料坪単価が35㎡で0.85万円に満たないエリアです。賃料坪単価が0.85万円というと、35㎡... 前回ご紹介した、こちら『プロ以上の新築RC造不動産投資の極意①㈱土地活用ノート』の記事で、新築不動産投資の極意の最初としてCM方式の意義や1種について書いてきました。 おさらいとして、「1種＝土地の坪単価÷使用できる容積率」です。 新築マンション建設の利回り向上には、下記の理解が必要です 新築利回り＝賃料収入÷総事業原価
総事業原価＝土地原価＋建設原価 利回りを改善するには、当たり前のことですが、総事業原価を下げる必要があります。 つまり、利回り改善に具体的にするべきことは、 建設原価を下げる
土地原価を下げる
家賃収入を上げる
... 『隣地は借金してでも出しても買え』 という言葉が有ります。 これまで地上げについて書くことは有りませんでしたが、
実際に当社で建てた物件や、現在、建設中の物件、
また現在も複数の不動産業者さんから、問い合わせを受けており、
地上げの収支的な極意について、一般の方々にも解りやすく
書いて行きます。
隣地は借金してでも出しても買え？地上げ編
地上げ案件と言っても、今時は、バブルの時のように、
ブルトーザーで突っ込んだりしませんし、お経を大音量で流して立ち退かせる等と言った
ことはする訳が無いので、ご安心ください。 種地の所有者が、隣地の古家の所有者に
『売っ... お住まいの土地を１戸建を、お持ちのオーナー様が、
土地活用を考えようとするとき、ほぼ、考えられるのが、
「賃貸併用住宅」です。 つまり、マンションを建設し、マンション内の１部にオーナー様もお住まいになりたいケースです。
賃貸併用住宅とマンション建設における土地活用
これまでの経験では、８０㎡－１２０㎡ぐらいの部屋を世帯数に応じて幾部屋か自己使用分として、
確保し、余った部屋を貸すという形態です。 当然ながら、都心部など、賃料が取り易いエリアならば、収益性が高く、
賃貸併用住宅は建て易くなります。 また、規模が大きいマンションが建設可能な土地であれば、
例えば建築... ㈱土地活用への依頼において、ビル・マンションの建替え依頼は非常に多いです。 1オーナーによる収益マンション、
オフィスも築40年を超えると老朽化を迎え建替えを検討されますし、
分譲マンションも、管理組合と管理会社の検討により、
マンション建替え円滑化法を使った、分譲マンションの建替えを
検討されるケースのご相談も多々あります。 1オーナーによる、保有ビルの建替えは、立退き交渉さえ上手くいけば、
建替えは比較的にスムーズにいきますが、
中には、賃借人がゴネるケースで、計画が頓挫するケースもあります。
老朽化ビル・マンション建替え依頼による土地活用
立退きの交渉テクニッ... 
