土地活用と建設費・事業収支

隣地は借金してでも出しても買え?地上げ編 ㈱土地活用スキーム

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
『隣地は借金してでも出しても買え』
という言葉が有ります。

これまで地上げについて書くことは有りませんでしたが、
実際に当社で建てた物件や、現在、建設中の物件、
また現在も複数の不動産業者さんから、問い合わせを受けており、
地上げの収支的な極意について、一般の方々にも解りやすく
書いて行きます。

地上げ案件と言っても、今時は、バブルの時のように、
ブルトーザーで突っ込んだりしませんし、お経を大音量で流して立ち退かせる等と言った
ことはする訳が無いので、ご安心ください。

種地の所有者が、隣地の古家の所有者に
『売ってくれませんかね』と
買取打診して価格交渉するだけです。

隣地の古家の所有者も、その土地単体では、
土地の規模的にマンションの様な大規模な建物は何も建たなかったりで、
売るに売れない土地であっても、隣地所有者が買ってくれさえすれば、
それなりに価値が有る土地になるので、
WIN-WINの関係になります。

地上げ案件に㈱土地活用が関わると言っても、
もちろん、当社は裏で、お客様の頭脳として、収支計算しているだけで、
地上げ交渉に直接出て行くわけでは有りません。

まず、超基本的な事から、パターンを書いて行きます。
例えば、こんな土地①を所有していたとします。

商業地域600%で所有者の100㎡の土地①は、間口5m
まず、この間口幅では、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
の記事で塔状比についても書きましたが、
RC造では、
塔状比=建物高さ÷短い辺の間口幅
が原則6以下でなければ、構造的に持たないので、
5mの建物間口では、足場確保の幅を隣地境界から
壁際で400mmで、500mm壁芯で引いたとして、
建物の壁芯間の幅は、5m-0.5m-0.5m=4m(建物間口)となり、
その6倍が限界とすると、
4m×6倍=24mが建物の構造的限界高さとなり、
構造的には24m÷3m(階高)=8階が限界のボリュームになります。

8階建ですと大体300%程度しか容積は消化できませんし、
そもそも、地盤の支持層にもよりますが、そもそも、この間口幅では、
塔状建物の引抜きに堪えうる現場造成杭の
杭打ち機が敷地内旋回ができずに、
BH杭や鋼管杭や、アットコラム等の狭小敷地で打てる杭で持たせられる
限界高さになる可能性が高く、5-7階程度しか建たない可能性が高いです。

そして、土地のパフォーマンスを最大に発揮する為に、
容積率600%を消化するには、隣地に比較的解体がしやすく、
築古の民家が建っている、運が良いケースでは、
隣地を購入を検討します。

隣地②の所有者も、その間口4mの土地では、更に、何も大規模な建物は建たず、
右側の土地③に築10年の大規模建築物が建っている場合では、
左側の所有者の土地と纏まらないと、
現状では売るに売れないクズ土地(クズ土地ですから当然600%容積率を消化できる土地と比べ価値は低い)です。

少し脱線しますが、
こういうケースで、仮に①の土地の売り物が出た場合、
気の利いた仲介業者さんは、買主をグリップしたうえで、
②の土地の所有者にも、売ってくれないかと、打診して、
①と②を同時に売る、同時決済を検討したり、
買主側からすると、①の土地が出た場合に、
仲介業者さんに②の土地購入の可能性を打診するか、
体力的に余裕がある場合は、①が安い場合、種地をして購入し
決済後に、②に対し、売却依頼をしていきます(これが良く有る地上げのイメージ)。

地上げは、土地の規模を大きくあげていけば、
より大規模なマンションが建ちますので、
これを、何地主にも対して、継続して、土地をあげて行って、
大規模なマンションが建つ規模の土地にして、
分譲ディベに卸す、地上げ屋さんもいます。

上手くいけば、相当儲かりますが、地主さんの中には、
絶対に、引越ししたくないとか、
様々な理由で売りたくないという地主さんも居る(当然、個人の自由です。)ので、
途中で、頓挫して、地上げ失敗すると、
損失を被る事も有ります
(別に買わないでも、マンション建設は、どうにでもなる土地の場合も有りますけど)。

資力が、そこそこあれば、今は、
地上げ中はコインパーキングなどにしておけば、
都心は何処も満杯なので、
結構な収入が入ったりして、
簡単には破綻する事は無いとは思いますが。

話は戻りまして、①の所有者が、②の所有者に購入を持ちかけるというのが、
地主さんや、買取業者さんの地上げであり、
①+②の土地であれば、間口9mの土地になります。

9mの土地で、隣地境界から壁芯を500mm離したとして、
建物の間口は、9m-0.5m-0.5m=8m
8mの間口の塔状比からの最高高さを割り戻すとは、
8m×6倍=48mぐらいの高さまでは無理をすれば構造的には建てられます。

簡易的に階高3mとしても16階までは構造的に建設できます。

仮に、13階で600%を消化できたとして、
1フロアの階高を3mとした場合の
塔状比=39m÷8m=4.875となり、
構造的にも割と安定した建築物になります。

割と安定した建築物になるということは、
構造的にも建設費の坪単価も安くなりますし、
そもそも、建物の規模が大きくなると言う事は、
階数当たりの人件費が安くなるスケールメリットが出てくるので、
隣地の買値と、賃料坪単価にもよりますが、
都心部では利回りが上昇するケースが多くなります。

また初歩の初歩ですが、下記のような土地④を所有している場合、
指定容積率は600%ですが、土地④は、4m道路にしか面していないので、
商業地の道路容積率=4m×0.6=240%となり、
道路幅により、道路容積率の240%がMAXで、その規模までしか建設できません(大体5階建ぐらい)。

しかし、隣地⑤を買い取れば、10m道路に面した土地になり、
道路容積率も600%満たしているので、
④の土地も容積率は600%になり価値は、相当に上がります。

こういう土地④を持っている場合は、建築可能な容積率が全く変わってくるので、
⑤が多少高くても、④の土地を買っておくべきですね。

田舎では、隣地を借金して買う意味は、あまり意味が無いとは思いますが、
都心部で収益物件を建設して採算を見込める土地においては、
買えるのであれば、買っておくべきだと思います。

尚、どんな土地が買える可能性があるのかは、
普通に考えたら判るのですが、
隣に、分譲マンションや、築浅のビルや住宅が建っている場合は、
その土地は売ってくれる訳も無いですし、
築古でも余りに大きなビルが隣地に立っている場合は、
解体費も相当に嵩むので、
買取する場合は気合を入れて採算性を見る必要が有ります。

㈱土地活用では、この算出検討を無料のサービスでしています
(土地の取り纏めが終わったら当社でCM方式を受託させて頂きます)。

要は、隣地を幾らで買えば、採算ベースに乗るのかですね。

それには、収益性と建設費を同時に算出できる必要が有りますので、
普通の不動産会社さんでは、中々できないとは思います
(ゼネコンも概算見積出す時は、結構適当ですし)。

それでは、実際に、隣地を買取した場合、収支的に、どう化けるかを
シュミレーションした事例があるので、下記を、ご覧ください。

まず、90.86㎡の土地に9階建のプラン既存地計画を入れます。

収支的には、このような感じです。
イメージが付きやすいように、
オーナー住居部分と書いている部分も賃料を換算して入力していますので
下記リンクをクリックしてください。。

既存地収支

9階建の塔状建物ですし、
延床面積も535㎡と規模も小さいので建設費坪単価は割高になり、
賃料坪単価も左程高いエリアでもない為、
土地値0でも、表面利回は、8.976%と投資しても、あまり収益性は見込めません。 

そこで隣接地107.28㎡を購入を、実勢価格より少し高めの
坪250万円で検討すると、下記のようなプランとなります。
隣地買取計画1階
隣地買取計画2-9階

 

すると、事業収支は、下記のリンクのようになります。
隣地買取収支
隣地を坪250万円 8113万円で購入したのにも関わらず、
表面利回りは、既存地の8.976%から10.475%まで跳ね上がります。

スケールメリットと塔状比の関係から建設費の坪単価も下がりますし、
その他ボーリング代や、設計料等の面積当たりの単価も下がるのと、
36-39㎡程度で1住戸のプランが割れる計画になったために
賃料坪単価があがったことが原因です。

こういうのを化ける土地と言います。
東京では狭小地の所有者が、隣地を買えれば化けるのですが。

この土地は隣地所有者が売る気が全く無かったので、
頓挫しましたが、事例としては面白いので、
仮に全部の土地を250万円で購入できたとすると、
利回り的にどう化けるかを算出してみます。

つまり、この土地に関係ない第三者が、
107.28㎡の土地と、90.86㎡の土地を両方同時に坪250万円で購入して、
1棟のマンションを建てる場合です。
下記の全土地購入収支をクリックください。

全土地購入収支

土地の買取価格は、1億4,984万円で、
その他の数字は、土地買取価格しか弄っておりませんが、
なんと、8.951%の表面利回りを叩きだします。

土地買取から8.9%の利回りが出るのであれば、全然買いですよね。
仮に今の時勢で、表面利回りが5.0%で売れたとしたら、
4226万円の年間賃料に対し、
売値が8億4520万円で、
原価の総事業費で、4億9725万円に対し、
約3億4795万円の粗利が出る(抜ける)のですから。

狭小地で、単体では収益物件としては、
中々、再採算の合わない土地を買取を繰り返して
まとまった規模の土地に仕上げて、土地として高く売り抜けるか、
更に上物を建てて利益を膨らませるのかが、
地上げの数字上のトリックなのです。

特に幹線道路沿い等は、道路も煩いので、
戸建用地としても売りずらい土地も多く、
まとまった土地になれば、
化ける可能性もあるので、資力のある地主様は、
ご一考頂ければとは思います。

もちろん、この収支で弾いている建設費の概算金額は、
㈱土地活用のCM方式で安く仕上げた場合の
予測金額(若干余裕を持たせている金額)
なので、そこら辺の建設会社に頼んでも、
全然採算は悪くなるとは思います。

もちろん、隣地も、なるべく安く買うに越した事は無いですが、
土地の価値を、全体が見えた上で、正しく判断する必要が有ります。

尚、これが成立するのは東京を基準としているので、
地方都市で同じような成立するわけではないので、
個別に検討していく必要が有ります
(㈱土地活用は、原則東京と、東京から10kmぐらいのエリアでしか、
営業しておりません。)。

地上げは、頭脳ゲームですが、その隣地の価値を測る大元となる、
ブレーンとしても、お気軽に、お問い合わせ頂けたら嬉しいです。

関連記事;
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
マンションの建設費の算出方法と絶対解
相続税対策と、土地活用によるマンション建設 

 


 

 

賃貸併用住宅とマンション建設における土地活用

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

お住まいの土地を1戸建を、お持ちのオーナー様が、
土地活用を考えようとするとき、ほぼ、考えられるのが、
賃貸併用住宅です。

つまり、マンションを建設し、マンション内の1部にオーナー様もお住まいになりたいケースです。

これまでの経験では、80㎡-120㎡ぐらいの部屋を世帯数に応じて幾部屋か自己使用分として、
確保し、余った部屋を貸すという形態です。

当然ながら、都心部など、賃料が取り易いエリアならば、収益性が高く、
賃貸併用住宅は建て易くなります。

また、規模が大きいマンションが建設可能な土地であれば、
例えば建築可能な専有面積が2000㎡あれば、
120㎡の部屋を1部屋、自己私用したとしても、
自己使用比率は120㎡/2000㎡=6%であり、
利回り上は軽微な影響しか与えませんが、
専有面積が、400㎡しか取れない、マンションに、
120㎡の自己使用の部屋をとれば、自己使用比率は30%に達し、
当然にして収支を逼迫していきます。

自己使用比率が30%に達する場合は、建設費を圧縮することに加えて、
ある程度の、賃料坪単価が取れるエリアでないと、利回りを出すことは厳しくなります。

㈱土地活用では、原則、地主様に対しては、余程良い立地で無い限り、
表面利回りで9%以下である場合、マンション建設をお勧めしていません。

理由は、究極の土地活用とマンション建設費とデットクロスの記事を
お読み頂ければと思いますが、
実際に、どれぐらいの規模のマンションで、どれくらいの自己使用比率で、
どれくらいの賃料坪単価のエリアであれば、賃貸併用住宅を建設して、
地主としての持続的安定経営が可能な9%以上の利回りを維持できるのか
幾つかのパターンでシュミレーションしてみたいと思います。

下記の、収支は、延床面積660㎡と比較的小規模な賃貸併用住宅で、
自己使用比率35%で
賃料坪単価を1.0万円から0.1万円刻みで、1.3万円まで入力した事業収支です。
図は、ワードプレスですと見ずらいので、図下のリンクをクリックして
PDFファイルをご覧になって頂ければと思います。

  ↑を細かく見たい方は己使用比率35%賃料坪1万円収支をクリック

↑を細かく見たい方は自己使用比率35%賃料坪1.1万円収支をクリック

↑を細かく見たい方は己使用比率35%賃料坪1.2万円収支をクリック

↑を細かく見たい方は己使用比率35%賃料坪1.3万円収支をクリック

上記を纏めると、自己使用比率が35%程度ある660㎡程度の小規模賃貸併用住宅(マンション)では、
賃料坪単価1.3万円=表面利回り9.27%
賃料坪単価1.2万円=表面利回り8.47%
賃料坪単価1.1万円=表面利回り7.80%
賃料坪単価1.0万円=表面利回り7.11%
となっており、賃料坪単価が1.3万円を超えるエリアでないと、
中々、長期安定賃貸経営という事業性を持たせるのが難しいことが理解できます。

長期安定経営に関しては、利回りとデットクロスの関係性を以前書いた記事の
4-14%利回りの長期キャッシュフローシュミレーションと建設費と土地活用での相続税対策
についても、併せてご一読頂ければと思います
(東京のあるエリアの固定資産税をベースにしているので路線価が低いエリアは賃料が安くても、同一表面利回りで有れば
シュミレーション収支は若干緩く成ります。)。

次に、法延床面積1730㎡程度の大規模な賃貸併用住宅で自己使用比率が、
6.388%の場合の短期収支を見て行きます。
今回は、図にしても、画質が悪いので、下記PDFのみ貼ります。

自己使用比率6.388%賃料坪1.0万円収支

自己使用比率6.388%賃料坪1.1万円収支

自己使用比率6.388%賃料坪1.2万円収支

自己使用比率6.388%賃料坪1.3万円収支

上記を纏めると、自己使用比率が6.388%程度ある
1730㎡程度の賃貸併用住宅(マンション)では、
賃料坪単価1.3万円=表面利回り12.673%
賃料坪単価1.2万円=表面利回り11.800%
賃料坪単価1.1万円=表面利回り10.867%
賃料坪単価1.0万円=表面利回り9.942%

となります。先ほどの35%を超える自己使用比率の賃貸併用住宅と、比較して、
利回り的に雲泥の差があることは、ご理解頂けると思います。

この記事を通して、何が言いたいかというと、
賃貸併用住宅で比較的小規模な物件などで自己使用比率が高すぎる建物は、
賃貸経営そのものが成り立ちにくいということです。

もちろん、賃貸経営上の利回りを改善するには、
CM方式
で、建設費を下げておくことが大前提ではありますが。

大体、賃貸併用住宅を建てると、オーナー邸は、超贅沢な造りになるので、
利回り的に、際どい水準の地主様は、いっそのこと、賃貸併用住宅建設は諦め、
オーナー住居に供する予定であった住戸面積を賃貸住宅として家賃回収用に充て、
自信は、近所のタワマン等ある程度のグレードで家賃もそこそこの
賃貸マンションに住む事をお勧めすることもございます。

一旦オーナ住居を創ると、かなり特殊な造りになって、将来的に返済が苦しくなっても
貸すのに苦心するような、部屋になってしまうことも多いですし。

賃貸併用住宅を建設しようとしているオーナー様は、ローンがソコソコ、家賃から回収できれば良いなどと、
甘く考えるとドツボに嵌りますので、良く研究してからの建設をして頂けたら幸いです。

関連記事;
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
マンションの建設費の算出方法と絶対解
相続税対策と、土地活用によるマンション建設 

 


 

老朽化ビル・マンション建替え依頼による土地活用と、マンション建替え円滑化法

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

㈱土地活用
への依頼において、ビル・マンションの建替え依頼は非常に多いです。

1オーナーによる収益マンション、
オフィスも築40年を超えると老朽化を迎え建替えを検討されますし、
分譲マンションも、管理組合と管理会社の検討により、
マンション建替え円滑化法を使った、分譲マンションの建替えを
検討されるケースのご相談も多々あります。

1オーナーによる、保有ビルの建替えは、立退き交渉さえ上手くいけば、
建替えは比較的にスムーズにいきますが、
中には、賃借人がゴネるケースで、計画が頓挫するケースもあります。

立退きの交渉テクニックとして一般的なのは、昭和58年(1983年)以前に建設された、
旧耐震のビルは、基本的に、耐震基準が緩い構造設計基準で設計されており、
その後の設計されて社会問題となった姉歯マンションより、
構造的に弱いと言われていますので、現在の、耐震基準で耐震診断をした場合、
99%NG判定が出ますので、そのNG判定が出た報告書を持って、
賃借人と交渉するというのが、賃借人も、そんな危険なビルに住みたくない、
または、社員を働かせる訳には、いかないとなり、退去して頂き易くなります。

↓の動画前半は、1オーナーによるビル建替えの事例がテレビ取材されています。

ただし、中には、仕事の無い、どうしようもない弁護士を立てたりして、
とんでもない立退料を吹っかけてゴネて、
結局事業計画が頓挫し、弁護士(弁護士は着手金後は原則成功報酬)も、
誰も得しない結果になることもありますが、
飲食関係など、長いこと、その地域に根ざしている
飲食経営をしてる賃借人などは、比較的、強行な態度をとることがあります。
その場合は、多少時間をかけて立ち退き料の落とし所を探るしかないです。

分譲マンションについては、基本的には、管理会社主導により、
ゼネコンやディベロッパーをつけるなど、
入居者にとっては、金銭的には不利益を産む形態で、
マンション建替え計画が進むことが多いようです。

形だけの管理組合は、知識を付けるべきとは思いますが、
色々な入居者の意向を取りまとめるには、管理組合の理事になった分譲所有者も
実質的には、ボランティアのようなものなので、
管理会社に丸投げした方が楽となり、だいたい丸投げになってしまいます。

マンション建替え円滑化法には、老朽化したマンションの容積率の割り増し緩和措置があるので、
分譲価格の高い都心部では、割り増しされた、
容積率分で出来る部屋を、新たに分譲するという形で、収益を改善して、
既存入居者の金銭負担を0のまま新築に建替えに持っていく可能性は、
管理会社とディベロッパーに食い物にされた後でも有り得ます。

イメージとしては、100戸の既存分譲マンションがあり、
容積率の割り増し緩和措置で150戸まで、建築可能と、行政が判断した場合、
150戸-100戸=50戸分の分譲価格で、
150戸分の建設費(CM会社から見れば高すぎる)を賄い、
ディベロッパーの利益も賄うというイメージです。

仮に割り増し分の50戸を1戸75平米が9000万円で売れるエリアなら
45億円の収入になり、150戸の建設費が
仮に高めに見積もって2200万円(税別)とすれば、
33億に消費税3.3億円と諸経費ですから約37億円の原価に対して
8億円が余るという算段です。
この8億円がディべの利益になり、既存入居者は
金銭負担無く新築に建替えられるということになります。

つまり、割り増し分の分譲価格収入が高い港区のようなエリアでは、
既存の分譲所有者の金銭負担無く、建替え出来る可能性は高いですが、
分譲価格が3000万円-4000万円台といった低いエリアでは
知恵を絞らない限り、経済的に、建替えは難儀することになります。

老朽化した分譲マンションは、40年前に30歳台で購入した方も多く
現在の年齢は70歳台になりますので、新たな融資を受けることに難色を示したり、
建替え期間中に解体を含めて、1年半以上から2年程度、住み慣れた街を離れて、
引越しをしなければならない事は、現在41歳の私から考えても、
精神的な負担が、あるだろうということは理解できるので、
一筋縄ではいかないことは理解できます。

割り増し分譲価格の低い都心から少し離れたエリアでは、
1部屋あたり、1000万円以上程度、
既存入居者が負担しなければならないケースも有り、
建替え決議自体を取りまとめるのに苦心し
頓挫するケースが多いようです。

また、管理組合理事長は建替え推進派であっても、理事の中には、
建替えを希望しない方がいたり、高齢化したマンション所有者が、反対し、
中々、マンション建替えが進まないケースもあります。

㈱土地活用も、分譲マンションの建替えの相談を受ける中で、
震災時に、かなりのダメージを受けて、本来ならば、建替えをしなくてはならない
マンションではありますが、分譲価格が安いエリアで、
中々、話を進めることができない物件もあります。

分譲マンションの建替え計画を進める中で、ディベロッパーに丸投げは、
金銭的に成り立たないエリアで当社が提案していたのは、
ディベロッパーに丸投げをしないで、CM方式で建設費を下げることと、
ディベロッパーの粗利益(20%程度)を収支に組み込まないで、
販売代理で販売代理業者に代理手数料(6.3%+12.6万円を上限)を支払い
容積割り増し分の戸数を、
マンション管理組合が売主として売り抜けるスキームでした。

マンション管理組合自体が、売主となれば、収支上は、
20%(デベロッパー粗利益)-6.3%(販売代理手数料)で、15.7%も収益が改善されるので、
仮に総事業費が、30億円の計画であれば、4.7億も支出が浮くわけで、
それを所有者全員で山分け(エリアによって手出しがある場合は、出費が減る)するという
意味合いです。

上記のスキームは、日本で、何処にも事例の無いスキームですが、
マンション管理組合を特定目的会社として、宅建業を取得するなど、
分譲という点の法的な部分をクリアできるように、
弁護士、税理士と協力してスキーム作りをすれば、
最も効率的な収支で、マンションの建替えは推進されるであろうという算段でした。
特定目的会社での建設に関しては、2005-6年頃のファンド証券化バブルで
流行った手法なので、特に目新しいもののではありません。

マンションの販売に関しては、販売代理を使えば、開発に躊躇しているディベロッパーは
営業マンを余らせている部分もあるので、十分に可能と思います。
分譲マンションの販売チラシやHPを良く見ていただければ、売主と販売代理と書いていますが、
販売代理は、販売代理で、十分に売り切る能力を持っている会社はたくさん在ります。

本スキーム作りは、計画中の分譲マンションで、途中で、理事長さんが転勤で引っ越されて
建替えに消極的な方に変わってしまったり、やはりエリア的に中々厳しいエリアなので、
保留にはなっていますが、都心部では、今の分譲高価格帯では、十分に現所有者が、
無料で建替えた上に、更にお釣(収入が入る)が来るような分譲マンションは沢山あるのに、
勿体無いとは、感じております。

分譲マンションの建替えに関しては、㈱土地活用も土日に、実際に採決されるかも解らない、
管理組合の理事会に説明のために出なくてはならないため、もの凄い積極的ではないですが、
スキームに興味のあり、どうしても建替えを実行したいという理事長様などいましたら、
スキームとしては、誰も考えたことの無い日本初なので実現してみたいスキームでもあり、
ご一報頂ければとは思います

個人的に、誰も考えもしないことを、誰も考えも無しない方法で実現させることが好きなので、
もちろん、成約して、CM方式での実務で、建設費削減という本来の業務で
成功報酬を頂くまでは手弁当で無料でアドバイスや法務、税務、販売代理等の
専門家を、ご紹介させて頂きます(話が進んだ場合法務、税務の専門家自体の報酬は、別途掛かります。)。

当社の信念としては、本業でのCM方式での成功報酬以外は、
ゼネコンや下請からのキックバックは、当然受け取らないに加えて、
紹介した専門家からも含めて一切のキックバックは受けとらない
プロフェッショナルとしてのポリシーですので、ご安心ください。

1オーナーのビル・マンション等の建替えに関しては、
当社はあくまでもCM方式での建設費を削減する会社ですので
直接立ち退き交渉をすることは、ありませんが立退きを専門とする
弁護士さんをご紹介することも出来ますし、建設前の諸々のアドバイスをさせて頂いておりますの、
お気軽にお声がけください。

関連記事:
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
株式会社土地活用のCM方式導入の流れ

究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス

マンションの建設費の算出方法と絶対解 土地活用の豆知識⑦



相続税対策と、土地活用によるマンション建設

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する
株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

前回の記事にも書きましたが、
株式会社土地活用に、お問い合わせの中で多くは、
『ご高齢の、お父様、お母様が、土地を所有していて、
その土地を相続税対策で、活用しなくては、
莫大な相続税を支払わなければならない。』
という状況が多いです。

始めは両親が動いていて、御子息が、
幾つかのハウスメーカー、土地活用会社、ゼネコンから提案された
余りにも酷い利回りの収支に気が付き、
30歳台から60歳台ぐらいの御子息が、インターネットで当社のHPを見つけ、
当社に問い合わせを頂くケースが非常に多いです。

税理士すら話さない相続税対策の基礎の基礎を話します。

相続税が安くなったところで、建設費が高く20年後に破綻していたら意味が無い!
相続税が安くなったところで、建設費が高く20年後に破綻していたら意味が無い!
相続税が安くなったところで、建設費が高く20年後に破綻していたら意味が無い!
です。

相続税だけは安くなったが、20年後に、
破綻する可能性の高い計画のマンションを、
わざわざ莫大な借金までして建てる必要が有りますか?

バッタ並の脳味噌でも、これぐらい解りますよね。
人間の脳味噌を持つ方は、是非、こちらの動画の、
9分57秒から是非ご覧になって頂きたいです。

マンションを建てて、負債が増えれば、
相続税は減ります。

純資産が減るんですから。当たり前ですよね。

そして、税理士の大半は、マンション建てた事により、
相続税減りました!って喧伝する訳です。

幾らでも高く建てて、借金を背負って、相続税が減りました。
パチパチパチって、喜んでいるのが今の世の中のマンション建設による
相続税対策での土地活用、の現状です。

建設費の重要性について具体的に触れていることなど、まず無いです。
最も重要な事にも関わらず、建設業者以外は解らない、建設業者は言いたくないからです。

そして、土地活用系の企業は、地主系の税理士に猛烈に営業掛けています。
土地の有活が有りそうな地主の情報源として!

ある会社は、情報源の税理士に成約したら、
3%の情報(顧客)紹介料を払っていると聞きます。

もちろん、不動産会社の経営者や営業マンにも情報源として営業を掛けています。

仮に5億円のマンションを建てる地主を土地活用会社に紹介したら
1500万円が口利きだけでキックバックが有ります。

人の性として、目の前に1500万円ぶら下げられてたら、
欲しくなりますよね。

当然、多くの税理士は、顧客を、土地活用会社に紹介します。

建設費は、5億1500万円にコストオンされるだけです。
建設費が変わらないなら、まだ利益を減らしているだけですが、
そんな訳が無いです。

こんな流れの中で、土地活用業界の常識を知らない地主と、その子息は、
業者の養分となり、20年後破綻が、又は、返済が何とか、
ぎりぎり可能な低空飛行に苦しみながら
生きていくのです。

何のために、土地活用でマンションをするかバッタの脳味噌では無く、
人間の頭で考えて頂きたい。

極論を言えば、建設が終わって、1年後程度までの点検が終われば、
後は、10年後まで品確法に定められた主要構造部や防水等の瑕疵責任を負うだけで、
施工会社は、関与しません。

30年間メンテしますと言っている会社も、修繕費用が無料な訳が無く、
メンテや修繕工事で、更に高い工事費で受注し続けて、
継続的に利益を生みたい構造を作っているだけです。

要は、建てた直後から余程の瑕疵担保責任の事件が起こらない限り、
建築主と、融資をしている銀行間だけの話になります。

極論を、言えば建設後、建設会社が普通にキチンと建設さえしていれば、
地主が破綻しようが、返済に苦しもうが契約上の責任は全くなく
知ったことでは無いのです。

そういう土地活用系の会社に顧客を紹介する税理士も一緒です。

中には、キックバックなど受け取らない心ある税理士もいるのは知っていますが、
紹介料のキックバックに目がくらんでいるような、税理士は、
顧客が20年後どうなろうが、どうでも良いのです。

『それで良いのですか?』
私は、ひたすらに問うています。

土地活用業界関係者にも、それを許してしまう地主さんにも、連帯保証を追う子息にも。

業者は、良心を元に、行動、提案、実行をすべきです。

何の為に、誰の為に、建てるのか?
しっかりと考えつくすべきです。そして、良心に耐えうる商売をすべきです。

そして、地主さんや、その御子息は、見抜くのです。
微細な情報から全てを。

その提出された事業収支計画が、十分に返済に耐えうるか、
考えつくすべきです。
更にもっと全然良い収支を叩き出す計画が無いのか?
探すべきです。

偶然にも、この記事を、ご覧になられている方に、
最も、簡単な解決方法をお伝えします。

究極の土地活用を目指す、株式会社土地活用に、問い合わせしてみる事です。

株式会社土地活用に首都圏で、500㎡以上のマンションを建設させて、
コスト的にも、提案内容的にも敵う会社など有りません。

そして、コンストラクション・マネジメントを武器に
直結的に、健全な経営に導くことが可能です。

その為、弊社は、他社のように追客営業等は一切やりません。
私が嫌いですから。

要望がある限り場合は、フットワーク軽く提案はしますが、
そもそも新築する事に興味が無さそうな方や、
暫く先に建設しようと考えられて検討を続けている方は、
催促されない限り、たまにメールや電話を掛けて様子を伺うことはあるかも知れませんが、
営業マンが大した用も無いのに押しかけて、
ぐいぐい営業して契約を迫るようなスタイルの営業は致しませんので御安心下さい。

少しでも興味がありましたら、お気軽に問い合わせ下さい。

2019年上期 地主様必見!土地活用セミナーの日程決定!

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

『地主様必見!土地活用セミナー!!!』
の2019年の日程が決定しました。

内容等、詳しくは、こちらのセミナーサイトを見て頂くとして、まず、
日程概要を発表します!

【日時】
2019年3月16日(土) 13:30~16:00
2019年4月27日(土) 13:30~16:00
2019年5月18日(土) 13:30~16:00
2019年6月22日(土) 13:30~16:00
2019年7月20日(土) 13:30~16:00
2019年8月24日(土) 13:30~16:00

【場所】
東京都港区赤坂2-17-12 チュリス赤阪904 株式会社土地活用 本社
【費用】
無料
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回開催に、ご参加ください。)

セミナーサイトにも、書いていますが、
土地活用系のセミナーは沢山有れど、建設費を扱うセミナーは、
株式会社土地活用のセミナーだけです。

税制や、法務は、多くの士業の方が、取り組んでいますが、
彼らは、建設費については、完全なる素人ですし、
建設会社や、ハウスメーカー、営業マンを大量に雇ってローラー作戦で
土地活用営業をしている土地活用会社は、
建設費を安くすることについて絶対に扱うことは、有りません。

何故なら、彼らの建設費は、高いですし、出来れば高く受注したいので。

土地活用の成否が決まるのは建設費であると、㈱土地活用は、何度も伝えていますが、
本当の成否が判るのって、建設してから15年後以降です。
そして、15年後以降、融資返済が苦しくなっても、また、きちんと計画して建てていれば、
もっと、多くの収益が得られたのに、時間を巻き戻すことはできず、
銀行の返済だけが残っています。

東京で、馬鹿高い建設費の会社で、
マンションを建設してしまう可能性のある地主様、そして、その御子息様には、
絶対に参加して欲しいセミナーです。

御子息様の多くは、土地活用をする場合、現在の地主様がご高齢の場合、
銀行から連帯保証人を求められますが、その返済が苦しくなった時に、
実際に返済の義務が圧し掛かるのは、相続が終わって連帯保証人から債務者に変更した、
御子息となります。

そして、現在、ご高齢の地主様の多くは70歳~80歳代になるとインターネットの活用が出来ない方が
多いのは理解していますが、連帯保証人なる御子息の方は、もし、この記事を読んだら、
深く考えるべきです。

また現在、70歳~80歳代の地主様で当記事を読まれている方がいたら、
御子息の将来を真剣に考えるべきです。

銀行にとっては、連帯保証人は、債務者と一緒です。
高齢の親が、口八丁、手八丁の営業マンに言いくるめられて契約したとしても
その返済義務は自分に来るということを理解しましょう。

そして、銀行の連帯保証の捺印を、親が決めた事だからと頭の中が空っぽでするのではなく、
良く考えて下さい。自分と家族と子供の20年後、30年後、40年後の未来を。
国連の常任理事国の拒否権と同じで、連帯保証の捺印を拒否することは可能です。

連帯保証が無い限り、銀行融資は通らず、
銀行融資が通らない限り、建設は実行されませんので。

街を歩いていても、車で走っていても、馬鹿高い建設費の会社で、
工事中のマンションの工事看板を見ると将来的な破綻が見えて残念でなりません。

良く考えるきっかけとして、㈱土地活用の土地活用セミナーをお気軽に、ご活用ください。
セミナー申込みページはこちらとなります。


 

究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
株式会社土地活用では、『究極の土地活用』を目指しています。

究極の土地活用を目指すうえで、どのように、
地主様から相談を頂いた土地と向き合うべきか
答えの導き出し方は、建設業やマンション開発を知り尽くしたうえで、
「私の土地であれば、このようにする。」
ということです。

私の土地であれば、どうする?と自問したときに、
賃料が取れないエリアであれば、
何も建てない事が良しとする結論かも知れません。
築年数が40年の稼働中のマンションや、ビルがあれば、
後、5年、10年待ってから建替えるのがベストと判断するかもしれません。

世の建設会社は、問い合わせを頂いた地主様に建てて頂かなければ、
商売になりません。
建てるべき土地があっても無くても、そんな事は、
お構いなしに、建設することを勧めます。

全ての建設会社では無いにしても、大半の建設会社は、
出来るだけ、高い建設費で受注することを目指しています。

そして、その結果として、将来的に地主に破綻が見えていても、
数字を弄って、お構いなしに建築計画を提案します。

当社は、良く大手の土地活用系の提案をする
施工会社の事業計画をオーナー様に見せて頂くことが有りますが、
本当に、酷い数字を出しています。

きちんと計画して建てれば、将来的に莫大な収益を産み出す土地であっても、
その事業収支計画書のままに建てれば、
20年後に破綻する事は見えているにも関わらず、
長期収支シュミレーションの数字を弄ったり、
そこの説明をきちんとしなかったりで
提案しています。

今、東京都内で地主さんが、
現在は土地活用では有名な営業マンを大量に雇う会社で、
不当に高すぎる建設費で、
建設しているオーナーは都内にも80%近くいると思われますが
その多くは20年後に破綻している事でしょう。

超都心部の賃料が圧倒的に高いエリアの地主ではない限り。

幹線通り沿いを車で走っていると、街中を走行していると、
そういう高すぎる建設費の土地活用会社で建設中のマンションが多過ぎて
非常に残念な気持ちになるのと同時に、
自己の会社のしていること、CM方式の知名度を、
強烈に上げなければと切に思います。

当社、株式会社土地活用は、建設マネジメント会社であるので、
建設して頂ければ、売上が上がり、利益も出ます。

しかし、その根底にあるのは、折角建設をすることを決めた、
施主が確実に利益を享受できることです。

逆説的に言えば、施主が、儲からない、
破綻が見えている建設は、自社に利益が出たとしても、
建てない。建てさせないことです。

それで、当社の成長が、多少遅くなっても構わない。

それが私の望む、『建設業における最も美しく正しい生き方』であり、
流儀であるからです。

その『美しく正しい生き方』を続けることで、理解が広まり、
どこかのタイミングで爆発的に、広がることを夢見ています。

汗水垂らして建設する建設会社を騙したりとか、
不当に損失を被せるとかそういう意味では全くありません。

美しくも正しくも有りませんから。

建設業の仕組みを良く理解した上で、
その仕組みをCM方式によって、
事業主にとっても最適化する事により、
成し遂げたいと思っています。

このような基本的な考え方を基に、
地主様が建てた方が将来的な利益が最大化できると感じられる時に、
土地活用をお手伝いさせていただきます。

土地活用では、これまで、ブログや、HPで何度もお伝えしているように、
計画時に全てが決まります。

具体的に、どのように決まるかと言うと
1.収益性を最大化できるプランニング計画であるか?
2.建設費を如何に安くできるか?
です。

1については、今後別記事で説明していきますが、
2の建設費が如何に安くできるか?
について、当たり前の、決定的な事ではあるが、
多くの地主が全く理解していないのは、
土地活用により、マンション新築が終わると、
賃貸経営としてローンの返済が始まります。

『月々の返済額は、最初に借りた融資総額によって決まります。』
ここまでは理解できますよね。

重要なので、もう一度、書きます。
『月々の返済額は、最初に借りた融資総額によって決まります。』

そして、変動要因として
『最初に借りた融資総額は、建設費によって決まります。』

そうであれば、建設費は安くする必要が有りますよね。
月々の返済額を減らす為に。物凄く当たり前のことです。

何故、このような事を言うかといいますと、
多くの地主が全く理解していないことですが、
最初から利回りの低い計画で融資総額が増えると15年後、20年後にデットクロスを迎えます。

デットクロスとは、家賃収入から融資返済額(元本と利息)、
また賃貸管理費、火災保険、清掃費、修繕費、共用部の電気代などの諸経費と税金を引いた時に、
単年度赤字に陥るということです。

融資返済期間が30年であれば、15年後から30年後まで、
ずっと。

単年度赤字を陥る場合、賃貸経営を維持し、融資を返済するための原資は、
貯金を切り崩すしかありません。

貯金が有れば、その15年後から30年後まで、
なんとか踏ん張って返済を維持し、返済が完了すれば経営状態が復活するので
悠々自適な生活を維持できるかもしれませんが、
貯金が無い場合、融資の返済額が滞ります。

その場合どうなるか。
差押えですね。
それか物件を売って元本を払い終える。

物件を売った時に、残債より、社会情勢により物件価格が高い場合
売り逃げして、手残りが、幾らか残るかもしれません。

社会情勢により、物件価格が、残債より低い場合、
破産です。

そのような危険な利回りで建設している地主が多過ぎます。
銀行様から融資が出ているから、大丈夫!等と思っている方。
完全に脳みそが、腐っていますね。

銀行は、最悪は最後に物件と物件以外の資産を差し押さえる事と、
差押えまでに払った利息で損しないであろう金額を貸しています。

銀行は慈善事業では無いです。

では、どのような利回りで建設すると、
デットクロス、税引き後の単年度赤字を迎えるでしょうか?

長期収支シュミレーションを見てみましょう。

パラメータとして
家賃下落率:年0.7%
空室率:5%
元利均等返済:ローン期間30年 
0-10年 金利1%
11-30年:金利1.5% 
路線価:50万円/㎡
管理業務委託費:4%
支払共益費(月):4万円
建物価格:各利回りに合わせて変動
減価償却:15年定額法
追加投資積立金:建築価格の年0.4%、15年毎の追加投資に充当
修繕維持費(年額):建築価格の年0.25%
です。

イメージを、つかみやすくするため、ほぼフルローンです。
(現金を、最初に多目にいれておけば、融資総額が減り、安全圏に近づきます。)

表面利回り10%では、融資返済まで、デットクロスは迎えず、
税引き後の累積CF(キャッシュフロー)は、
30年目で2.11億円、35年後で3.18億円の超安定経営です。

表面利回り7.5%では、
16年後からデットクロス=右上のグラフ紫が単年度赤字です。
その後も赤字は膨らんでいき、
30年後の累積CFは、4700万円です。

なんだ、まだ、4700万円残ってるから大丈夫!なんて思った方は
病院いった方が良いですね。

30年間で、それぐらい日常生活で使ってしまいます。1年で割ったら150万ちょっとですので。
16年目からマイナスになって生活費と貯蓄を切り崩しながら、
融資を完済できなければ、破綻です。他に資産が無ければ。

金利が上がったり、空室が予想以上に増えたら、故障が予想以上に増えたら、
本当にカツカツの経営です。
空室に怯えながら細々と老後を過ごすしか有りませんね。

そんなの脅しでしょう?
と思っている人も多いかもしれませんが、
シュミレーションソフトで、建設費と、
建設費に伴う借入金額以外は全く弄っていない生の数字です。

建設費の差は、10%の時で、
4億2958.6万円(税別)
7.5%の時で、
5億7217万円(税別)
で、建設費差は、約25%。

沢山の会社の事業収支をご相談頂いたオーナー様から拝見させて頂いていますが、
実際、ハウスメーカーや、土地活用で、
バンバンとテレビCMを流している会社と
株式会社土地活用のCM方式での建設費の差は、
25%~30%ぐらいです。

『大手は安心』などと言っている年配の地主が沢山いて、
実際に、今も多くのマンションが都内では建設されていますが、
如何に無駄で危険な事をしているのか、ご理解頂けましたでしょうか?

この埋めようも無い差を小手先の、
満室経営セミナーなどで一生懸命に建設後に、
勉強しても焼け石に水です。どうにもなりません。

そして、危険な提案をしている会社は、30年後施主がどうなろうと
知ったことではありません。
工事代金は回収してますし、家賃一括保証と言っても、埋まり具合が悪ければ、
家賃を下げる交渉をしてくるだけで、オーナーの残債や融資返済に責任は全くありません。

建設業、土地活用業界のモラルの問題です。
全く美しくも正しくも無い、状態が、この業界の今です。

そして、情報収集能力の無い、お気楽な地主が、
営業マンが一生懸命にしてくれるからなどとの、しょうもない理由で、
自己のリスクのレベルを知らずに、何となく建てて後で、苦しむ。

自己責任と言えば、自己責任ですが、余りに、残念です。
知っているか、いないか。問い合わせをするかしないかだけの差なんですけど。

『土地活用の成否は、建設費で決まる。』
その真意を完全に正しく、ご理解頂ければ嬉しいです。

株式会社土地活用のトラックレコードと建設費と坪単価の一覧記事は、
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
となります。

他の記事も、熟読していただいた上で、
ご興味がありましたらお気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。

 


 

土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

土地活用でマンションを建設する場合の、収支、採算性について書いて行こうと思います。

新たに、プランを入れたり、収支を入れたりするのは大変なので、
去年、当社の、お客様が買おうとしていた、墨田区の、ボツ物件で、
土地値を0円にして検討して行きます。


基本スペックは、
敷地面積:246.61㎡(74.6坪)
専有面積:989.76㎡(299.4坪)
延床面積:1217.04㎡(368.15坪)
です。

※9階建になっているのは、地区計画で、絶対高さが28mに抑えられているからです。

【建設費と、利回りの比較】
それでは、単年度の事業収支を組んでみましょう。
CM方式で建設した場合の事業収支は、こちらを、クリックください。

㈱土地活用のCM方式でやった場合の概算見積での建設費は、
3億0300万円です。
延床の坪単価で、82.3万円という設定です
(概算見積なので余裕は見ており、CM方式での本見積では、これより下の金額を目指します。)。

この場合、賃料収入は、月336.2万円、
年間賃料で、4034.34万円で、
CM方式で建てた場合の表面利回りは、12.067%と、なります。

仮に、土地活用で、
延床面積の坪単価100万円の場合の税別建設費は、
3億6185万円、賃料は同じとして、表面利回りは、10.354%
坪単価100万円の短期収支は、こちらをクリックしてください。)

延床面積の延床面積の坪単価120万円の場合の税別建設費で、
4億4178万円、賃料は同じとして、表面利回りは、8.708%
坪単価120万円の短期収支は、こちらをクリックしてください。)
となります。

比較表を作ってみましょう。

CM方式の場合 普通の施工会社 割高の施工会社
税別建設費 3億0300万円 3億6185万円 4億4178万円
延床坪単価 82.3万円/坪 100万円/坪 120万円/坪
年間賃料 4034.34万円 4034.34万円 4034.34万円
表面利回り 12.067% 10.354% 8.708% 

単純に、割高の施工会社で建てれば、
税別の建設費だけで、1億3878万円も高くなります。

割高の施工会社であっても、8.708%ぐらいでれば、
土地以外にも資産がある程度有れば、金融機関も融資するでしょうし、
建てられない事も無いでしょう。

しかし、これだけでは無く、土地活用は、普通は、
金融機関から融資を受けて返済して行かなくてはならず、
それを加味した長期収支を組んでいくと更に、差は開いて行くことが解ります。

当社で使っている、ランドプランニングスタジオの土地活用向けの長期収支ソフトを使用し、
長期収支をざっくり入れてます。

パラメータとしては、複数ありますが、主だったところで、
路線価:400千円/㎡
賃料の年間下落率:3年目以降0.8%
元利均等返済金利:10年目まで0.8%、11年から30年目までを1.5%(変動)
ローン期間:30年
管理業務委託費:3%
を、他は一般的な管理費用や、仮ですが一般的な、修繕費用を入れていきます。

CMの82.3万円/坪の長期収支グラフです。

普通の施工会社の100万円/坪(延床)の長期収支グラフです。

割高の施工会社の120万円/坪(延床)の長期収支グラフです。

各グラフの見方としては、右上のグラフの紫色が、
単年度の税引後のキャッシュフロー額、
右下の折れ線グラフの紫色が、累積キャッシュフローのグラフです。

一番下の、坪120万円で建設した場合の単年度キャッシュフローの棒グラフの21年目以降は
マイナス、つまり、赤字になっている事は、注目していてください。

30年目累積キャッシュフロー
CMで坪82.3万円:2億4600万円
坪100万円:1億9200万円
坪120万円:1億0500万円

返済総額
CMで坪82.3万円の返済総額:4億2792万円
坪100万円の返済総額:4億9932万円
坪120万円の返済総額:5億9232万

改めて、表にすると、多額の違いが有る事が解ります。

  CM方式の場合 普通の施工会社 割高の施工会社
税別建設費 3億0300万円 3億6185万円 4億4178万円
延床坪単価 82.3万円/坪 100万円/坪 120万円/坪
年間賃料 4034.34万円 4034.34万円 4034.34万円
表面利回り 12.067% 10.354% 8.708% 
30年目累積
キャッシュフロー
2億4600万円 1億9200万円 約1億0500万円
返済総額 約4億2792万円 約4億9932万円 約5億9232万

建設費が、割高で、借入額が増えると、返済額は増えて行く事も解りますし、
累積キャッシュフローの差も開きます。

これだけの莫大な差額を、普通に働いて、稼いで、
補填する事は、並大抵の努力では不可能でしょう。

一番下のグラフから、割高の120万円/坪の施工会社で建設した場合、
21年目から単年度のキャッシュフローは赤字に転換します。

21年目までに、累積キャッシュフローを蓄えていれば、それ以後の返済は、
蓄えていたキャッシュを、吐きだす事で、滞りなく進めることは出来ますが、
大概は、累積キャッシュフローを生活費や、様々なことに(無駄使い)に使っていくでしょう。

修繕費用は、シュミレーションの中に入れて計算はしていますが、
その時の、修繕費用を予測する事は困難ですし、空室率も想定より上がる可能性もあります。

良く、昔、土地活用しましょうと、営業マンにのせられて、マンションを建てたら、
返済が出来なくなって、銀行に差し押さえられて取り上げられた、
または、返済できないから、売却して、その時までの残債を返したら、
殆ど、手残りが無くなったと言うのは、このケースを言います。

当社のホームページや、ブログでは、
口を酸っぱくして、
「土地活用の成否は、建設費で決まる。」
ということを述べさせていただいております。

土地活用の最大リスクは、建設費が高く、融資の返済が出来なくなり、
土地ごと売らなくてはならない事です。

地主様には、先祖や、親が、残してくれた、土地という、
莫大な資産が産まれながらにありますが、
それを活かせるか、台無しにするかは、
単に知っているか、いないか、最低限の事を、学ぶ気が有るかの知識の差です。

世の中には、私のように、地主の子息では無い人間から見れば、喉から手が出る程、
欲しいような「土地所有と言う圧倒的なアドバンテージ」が有りながら、愚かな判断をして、
高い建設費で、土地活用をして、台無しにしている方々が、大多数であることが残念です。

別に、学ぶと言っても、実際に、細かい計算作業するのは、プロに任せれば良いのです。
事実が有るという事を知っているか、知っていないかを学ぶか、学ばないかの差であると思います。

そして、その結果は、普通に働いて回収するには不可能な方が多いほど、
莫大な差額を産み出します。

本記事を読んで、HPを呼んで、現実を知って、意識や行動を変えて頂ければ、幸いです。



マンション建設が得か?土地売却が得か?相続対策と土地活用の各フェイズ収支シュミレーション

 

今回は、2015年10月に、相続土地活用セミナーで扱った内容を元に、
書いていこうと思います。

お題は、添付の架空の土地に、架空の築50年のビルを持つ、オーナーが、どのように相続していくのが、得なのか、
不動産売買、マンション開発、税務の観点から、シュミレーションしてものです。

 

所有者は、78歳のご高齢の個人で、子供3人が相続人、
現状の、不動産収入は、月143万円(満室想定で、249万円)という設定でした。

ここで考えられる戦略として、

①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、現況有姿で売却し、相続し、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体し、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に立退き・解体をし、相続を市、相続性を支払ってから保有し続ける。
をあげていました。

③に関しては、良くあるパターンで、相続が発生するまで、何もしないというパターンで、
④、⑤に関しては、土地活用をして、保有し続けるか、早期に売却して現金化するというパターンです。

解体杭抜き費用で3500万円、立退き関係で1500万円かかる設定にしていました。
新築で建て替えるとなると、下記添付のような、マンションが建つという設定で、
2015年当時の相場で、各フェイズの売値を不動産業の講師の方に、算出していただきました。

 

 

 

2015年10月当時の、各フェイズでの売却金額と理由に関しては、下記の通りです。

上記の、現状の築古ビルの売却する場合について、3億3200万円程度で、売れるであろうという想定でした。

2の更地売却は、更地での売値から、立退・解体費用を差し引くと、
手残りが、2億7000万円という設定で一番、儲からないという話でした。

一方で、先に、賃貸新築した場合の、短期収支を建設費と、賃料を入れて、シュミレーションしたものを開示しますと、
総事業費で6億3100万円、年間賃料で8346万円、表面利回り14.3%という結果が出ました。
(短期収支とは、新築時の総事業費用と賃料から出る単年度の利回りを算出するものです。)

それなりに、規模も有りますし、台東区台東あたりは、賃料も高く取れますので、中々良い利回りではあります。

ここまで作った上で、不動産業の講師の方に、各フェイズでの売値を検討していただきました。

新築で建てて即売った時の売値は、表面で6%設定で、13億9000万円です。
2015年で6%設定でしたが、今なら4%後半ぐらいで売れるとは思いますが、
ちなみに、今4.5%で売れたとすると、18億5460万円です(笑)

この時点でも、こういう、そこそこの賃料の取れる土地に築古ビルが建っている場合では、
建てて売った方が、儲かるというのは何となく、分かるとは思いますが、
相続税対策もありますので、話は続きます。

賃料を年間0.8%下落させながら、2015年当時の相場感で、
築15年から築30年までの売値は下記のようになります。

各フェイズでの想定売却価格をまとめると、下記になりました。

 

ここから相続税と、累積キャッシュフロー(賃貸経営した場合の各年の税引後手残り金額の塁計)、
手残りの計算を2015年時の税制で、税理士の先生に計算していただいた結果が、こちらです。

 CFシュミレーションの与条件は、
元利均等返済30年:金利0-10年0.875%、11-30年 1.2%
家賃下落率:年0.8%(当初3年間据え置き)
修繕維持費:工事費の年間0.25%
追加投資積立金:工事費の年間0.4%、15年ごとに追加投資に充当です。

このシュミレーションの結果としては、相続税他の各租税を支払った後の、
最終手残りのキャッシュは、
築古ビルで、生前に売却するのではなく、新築マンションに建て替えて、長期保有していた方が、
儲かるということになりました。

30年間保有した場合、5億5578万円手元に残って、且つ、
いつでも売れる、土地・建物の不動産が残債が0で保有している状態を示します。

もちろん、こちらの新築計画では、ある程度の規模があり、且つ、台東区台東という、
それなりの賃料が取れるエリアであり、更には、
CM方式で、建設費をある程度抑え込むことが前提の計画でありますから、
一概に、全ての土地について、建て替えをして、相続をして、長期保有した方が得という結論にならないと思いますし、
今の相場であれば、相続税対策として、新築マンションを建ておくまでは、一緒であっても、
相続直後に、売却して現金化してしまった方が、得という結論になるケースもあるでしょう。

一般的に、都心部で、賃料が取れるエリアについては、一定の規模の新築マンションが建つ土地であれば、
新築をして相続に備え、相続発生後は、売却相場、残債と睨めっこをしながら、
税理士にシュミレーションしてもらい、売却のタイミングは常に計って、いくことが一番賢いやり方とは思います。
(もちろん、長期保有していただく事は、嬉しくもありますが。)

また、売値や、金利などに関しては、ストレステストをかけて、何処まで耐えられるかは、
新築前からある程度は、把握していくのが良いでしょう。

また、当社のCM方式で建設費を削減することを前提に、最初の事業計画を立てて、
それを元にしてシュミレーションをしていますが、仮に、
こちらの建物を、土地活用営業を大量の営業マンを雇ってガンガンしている会社に、営業マンが来たからと言って、
何も考えずに、愚かに発注してしまったら、これぐらいの規模であれば、
最初の設定建設費が、1億5000万円~2億5000万円ぐらいは、高いままシュミレーションになると思いますので、
根本的な結果が異なってくる可能性も高いと思います。

どのタイミングで売るか、長期保有するかも、賢い大家の選択の中の1つでもありますが、
土地活用の成否を決める、最初で最大の分岐点は、新築時に、長期に高賃料が望める仕様で、
幾ら建設費を抑え込めるかが勝負となることは、頭に入れて頂ければ幸いです。

(株)土地活用へのお問い合わせはこちら