土地活用の用語集

バリューエンジニアリング・VE 土地活用の豆知識⑪

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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今日は、土地活用をしている時に出てくる用語の紹介をしていきます。

建設費を調整する上でバリューエンジニアリング(VE)
という手法があります。現場で打ち合わせしている時など、良く出てくる言葉で、
「VE=ブイ・イー」と呼びます。

英語で言うと大層なものに聞こえるかもしれませんが、建設業で行われているものを日本語で簡単に言うと「仕様調整」です。

念のためにお伝えしておきますが、
株式会社土地活用のCM方式の中でのVE提案は、完全に無料のサービスです。

コスト削減率の中には、VEによるコスト削減は、含まれていません。
CM方式で〇〇万円削減と書いているのは、完全に、同じ仕様で、交渉と専門工事会社による入替で建設費を削減した金額が書いてあります。

VEとは、
「同等の機能・品質の物で、安く施工できる方法があれば、そちらで施工する。」
逆に、
「同じ価格のものであれば、より価値の高いもので施工する。」
という物です。

建築主の予算と合わなければ、仕様を機能は失わず落としていくことも含まれます。

一般的には、施工会社やCM会社が、建築主と設計事務所に提案し、建築主と設計事務所が承認します。

基本的に構造(躯体)のVEは滅多に無いです。

設計の企画段階では、杭工法の選定などで、あるかもしれませんが、確認申請が通っている段階でVE提案などしたら確認申請の出し直しになります。
躯体については設計図通りに作るのみです。

下記は、内外装工事のVEについて書かせて頂きます。

建築主は、建設費の見積時に頭に入れて置くべき3つの事があります。

1.設計図(見積図面)はガレキの山である。
2.仕様を変更し安く施工できたのであれば、安くなった金額を還元される権利が建築主にある。
3.請負契約前に、出来る限りのVE提案をさせる。

と言う事です。

今回は1の、
「設計図(見積図面)はガレキの山である」
について書かせて頂きます。

設計事務所は、法規に即して確認申請図面を作成し、平行して、施工会社が見積できる図面を作成します。
(実際の施工では設計図を元にゼネコンが詳細な施工図を書き、施工図を設計事務所が承認して、施工図を見ながら職人さんが建物が作っていきます。設計図では職人さんは建物を作れません。)

当然、多くの設計事務所は、建築主の要望を聞き、見積図面を作成しているのですが、建築主の要望以上のものが、いつの間にか図面に盛り込ませている場合も多々あります。

設計図の仕様書には、見積時に施工会社からの質疑が少ないように、メーカーの品番が書かれています。
見積時に、ある程度の品番が載ってないと、施工会社は設計事務所に、いちいち質疑書を提出し、設計事務所は回答しなくてはなりません。

今時の普通の設計事務所は、施工会社からの質疑が一杯あると、面倒です。
だから、面倒な事が少ないように仕様書に普通は、品番を書いています。

稀に、面倒なのか、性格なのか、細かい事を書いてくれない設計事務所も居ますが、見積期限がある限り、その設計事務所に、期待せずに、想像の成り行きで見積をしなくてはいけないことがありますが、
これは、見積側も困るし、後で、金額調整が、ややこしく面倒になるので、詳細に図面を書いてくれる設計事務所に依頼する事を希望します。
あまり質疑の多い図面を書いていると、施工会社から「漫画」と馬鹿にされます。

そして見積図面のメーカー、品番の決定については、
①建築主の要望や、本当に機能上必要だから書いている場合。
②設計事務所のデザイン上のコダワリ。
③なんとなく書いている場合。
④メーカーの営業により書いている場合。

のパターンに大別されるでしょう。

①については、建築主の要望や、どうしてもその品番で無ければならない理由があるのだから、とやかく言うつもりはありませんが、建築主に要望であっても、もっと安くて良い物があるのであれば、提案するというのが施工会社の本来の姿だと思います(当然、安くなった分は建築主に還元する前提です)。

特に外観のタイルはメーカーによって様々な種類の品番が有り、好みも有るので、出来る限り、施主の要望には沿いますが、施主様の選んだ品番が、極めて高く似たような材質で、コスト低減することが、可能な場合は、同等のタイルをタイル業者に探してきてもらって、御施主様に提案する事も良く有る事です。

②については微妙な場合です。
設計事務所は、建築主の要望の有無に関わらず、費用など関係無くカッコいいものを作りたいという深層心理があります。
特に「建築家」を名乗る方々は。
もちろんデザインのバランスも大切ですし、建築主が、幾らになってもいいからと、お願いした設計事務所のデザインセンスに賭けパトロン的立場で任せて見るのもいいかもしれません。

建築主は何を求めるかにもよりますが、投資効果に見合わない高いがカッコイイものが、知らぬ間に仕様書に書かれている場合があることも頭の片隅に入れて置く事べきでしょう。
安くて機能性に優れカッコイイ物を作れるのがホントの建築家とは思いますが、普通の建物を建てても面白くないという心理も理解できますし、賃貸経営上、そのデザインへの投資効果が、賃料に反映されるのか否かについても頭の中の片隅に入れて判断を下すべきと思います。

港区などの高賃料帯のエリアで、入居者のニーズを満たす付加価値がデザインにあるのであれば、それを投資するべきでしょうし。

③については、何となく本棚のカタログを取り出し、何となく品番を書いている場合です。
パラパラとカタログのページを捲って、
「これカッコイイから、これ。」
「そんなに高くなさそうだし、こんなので見積って貰えればいいや。」
と深くは考えず業務的に品番を入れていく場合です。

100%の設計事務所は、本棚に色んなカタログを置いています。
デザインを決める為というのもありますが、
見積図面を作る際に品番を書かなくてはいけないからです。

このカタログには、メーカーによっては単価の目安として設計上代というのが載っていますが、実際、専門工事会社が幾らでメーカーに発注し、ゼネコンが専門工事会社に幾らを払っているのか、正確に判る筈もありません。

サッシ工事とか、住宅設備工事とか、メーカーの出してる金額の掛け率40%等で納入している事は良く有る事で、素人を煙に巻いている感じがするとは思いますが、建設業の悪い慣習として、今すぐに建築するオーナー様は、諦めてください。
余談ですが、建設業のメーカーは下請専門工事会社→元請を通さない限り、CM会社以外に、設計事務所にも、実際のゼネコンが、専門工事会社に支払う原価を教える事は有りません。ゼネコンもCM会社も専門工事会社がメーカーに幾ら払っているかまでは判りません。

専門工事会社とメーカーの組あわせによって掛け目も違うでしょうし、専門工事会社が得意なメーカールートというものもあります。

何となく書いているのですから、当然、実際に仕入れて施工をする専門工事会社が得意なルートのメーカー等、
もっと安くて同等の機能・品質の物を探せばあるはずです。

設計事務所が以前やった物件の仕様書のデータをそのまま次の物件の仕様書に使う、あるいは、建築主の要望のあった部分を一部をいじるといった場合も多いので、ガレキの中に、コスト削減の種となる、お宝が埋まっている可能性が高いです。

④「メーカーが営業してきたから」
意図的に図面に盛り込ませるメーカー指定というものがあります。

メーカーは見積図面に自社製品を載せて欲しいから、設計事務所に営業をかけます。
見積図面に載っているだけで、まずは、そのメーカーの品番で見積もられるのだから、ゼネコンが出す
「VE提案による仕様変更」
という関門をクリアできてば晴れて自社製品の売り上げに繋がります。
メーカーが営業するのは当然のことですが、
晴れて売り上げに繋がれば。。。な、こともありうるわけです。

マンション系設計図面の、ほとんどが、④の何となく図面に品番を書いてる場合だと思いますが、メーカーも見積図面に品番を載せて欲しいから、カタログを頻繁に更新したりして、設計事務所と仲良くなりながら本棚にカタログが納まっていくのである。

設計図面の仕様の中でも建築主の要望や、弄る事の出来ない構造図面以外に、
内外装工事でどうしても、その設計図面通りの品番でやらなくてはならない理由など滅多に存在しないです。

一方で、VEは、闇雲に、建設坪単価を下げれば良いと言う物では無く、
エリア特製や、賃借人のターゲット属性、賃料へ与える影響など、総合的に考えて判断するべきです。

簡単な例として、港区の高級賃貸マンションを建てるのに、八王子市の木造アパートと同じ内装仕様のグレードであっては駄目ですよね。
八王子市や木造アパートを馬鹿にしているのではなく、家賃や住む人が求めるものが違うのだから、そのエリアでの賃料競争では負けようがない、最高クラスのグレードの部屋にはしておくべきです。

その高いグレード同士で、安くてより良い品番があれば、取り入れていきましょうというのが、当社が推奨している、VEです。

そして同等の機能、品質を持つ、安くて良いものを探すには、細かいVE提案については専門工事会社の力を活用するのが、一番効率的でしょう。

ゼネコンでなければ提案できないVE提案もありますが、そのゼネコンも結局は、その道のプロである下請専門工事会社に値段と品質・機能を確認するのです。

ゼネコンの現場監督が、タイルの全品番を熟知してる訳でも、タイルメーカーと付き合いがある訳では無く、タイルメーカーと付き合いがあるのは、タイル専門工事会社ですから、現場監督は、タイル専門工事会社に、もっと、安くて良いタイル提案してと依頼して、その出て来たものから、サンプルを、施主や設計事務所に見せて、承認が得られれば、採用されるということです。

下請専門工事会社とは一般的には下請と言われいていますが、何十年もの間、365日その物を専門に扱うことにより事業継続してきた、
その道のプロ中のプロです。
ゼネコンは最終的に専門工事会社から見積を取るのだから、値段は専門工事会社の方が詳しいのは当たり前です。

彼らは聞かれれば、どのメーカーの、どの品番が幾らで仕入れられて、他のメーカーの、どの品番と同等の機能を持つのか一番知っていますし、カタログ・サンプルも直ぐに持ってきます。

ただ、その真の価値を理解されず、活用されず、発揮できずにいる場合が多いように思います。

建築主が、まず、その価値を知り、方針を示すことにより、専門工事会社は聞かれれば、素晴らしい提案する能力・価値を持っています。

どんどん提案して貰って、ゼネコンは良い提案であればそれを引き上げ、建築主は設計事務所と相談の上、品質を検討し、採用の可否を決定するのが良いと思われます。

物が溢れ競争が激しい、この世の中で、あるメーカーのある品番しか、その品質・機能を維持できないと、思われますか?
大部分は、同じ土俵で競合しているメーカーが存在するのです。

提案してもらうのは、無料ですから、建築主は、これらの事をまず頭に入れて設計事務所に対し、施工のプロであるゼネコンや専門工事会社から出たVE提案を、どんどん引き上げて欲しいという意思を伝えるべきです。
(意思を伝えなければ、面倒なので設計事務所や現場監督に揉み消される場合もあります。)

そして建設関係者は面倒であっても、
誰の為に建築するのか?
を第一に考え、建築主の要望に協力するべきだと思われます。

一方、建築主は、VE提案の採否や色の決定等施工会社に協力し、早め、早めに決めるべきです。

施工者側から言うと、建築主・設計事務所が、なかなか仕様を決めてくれないのは、口には出しませんが工事の迷惑以外の何物でもありません。

現場監督も人間ですから追加工事が多めに出したい気分にさせないように、建築主は施工者が気分良く仕事が出来るできるよう、結論を早めに出し、工事に協力するべきだと思います。

イメージで言うと、仕様や色が決定してくれない時の、現場監督の気持ちは、お盆休みの高速道路大渋滞40kmと同じと考えましょう。

㈱土地活用のCM方式でマンションしようが、しまいが関係なく、全ての施主様に対して世の汗水垂らして頑張っている、現場監督の為に、お伝えしたいのは、決まりさえすれば、工事の段取りと品質管理を主にしていけば良いものを、決まらないと、前に進めずに、ずっとヤキモキした気持ちになっている事を理解して頂ければ幸いです。

施工会社が、工事を進捗させやすいように、施主が対応するのが施主としての責務です。

 


CM (コンストラクション・コストマネジメント) 業務委託契約書 ㈱土地活用の全文


建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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㈱土地活用のCM方式で、合理的な理由で、建設費が大幅に削減できると言う事は理解出来た。

『しかし、契約内容、責任範囲が理解できない。』

という方の為に、当社のCM業務委託契約が、どのような内容になっているのか、
㈱土地活用が、2019.9月現在、使用している、
CM(コンストラクション・コストマネジメント)契約書の全文を公開します。

業務範囲や、責任範囲は、企業防衛の為に、やり過ぎと言うほどに、
詳細まで明確にさせて頂いておりますが、
本契約外の業務も、無料のサービス・アドバイスとして、出来る限りの事を、やらせて頂いていますので、
その事を加味しながら、ご一読頂ければ嬉しいです。

ご不明点などございましたら、問い合わせフォームや、℡03-6441-2878から、
お気軽に、お問い合わせ下さい。以下前文となります。
―――――――――――――――――――――――――――――――――――――

CM (コンストラクション・コストマネジメント)

業務委託契約書

●●●

株式会社土地活用

代表取締役 越 川  健 治

――――――――――――――――――――――――――――――――――――

CM(コンストラクション・コストマネジメント)業務委託契約書

 

委託者 ●●● 様(以下、「甲」という。)と 株式会社土地活用 (以下、「乙」という。)とは、本日、下記【案件概要】及び「別紙1 業務内容についてのご案内」、「別紙2 業務報酬についてのご案内」、「別紙3 CM業務委託契約約款」各記載のとおり、業務委託契約(以下、「本契約」という。)を締結した(なお、【案件概要】「8.特約事項」欄に、各別紙の内容と明確に抵触する記載がある場合は、「特約事項」欄の記載が優先する。)。

よって、本契約の成立を証するため、本書2通を作成し、甲乙署名又は記名・押印の上、各1通を保有する。

 

【 案 件 概 要 】
1. 案件名称 (仮称)プロジェクト
2. 建設予定地 東京都区~(住居表示)
3. 用   途 共同住宅 構 造 RC造 規 模 地上階建
4. 業務種別 工事費改善支援コンサルティング (別紙1 業務内容についてのご案内  のとおり) →【約款第2章参照】
5. 業務報酬 (別紙2 業務報酬についてのご案内  のとおり) →【約款第4章参照】
6. 契約期間 平成00年00月00日 平成00年00月00日
7. その他条件 (別紙3 CM業務委託契約約款  のとおり)
8. 振込口座 銀行支店 (普通) 口座番号: 口座名義:株式会社土地活用
9. 特約事項 なし

※ 必ず、約款も含め、ご契約内容を事前によくご確認下さい。 ※ 本契約は、法人様又は個人事業主様のみご締結頂けます。

 

(本契約成立日)平成000000

 

【委託者】

[甲]  所在地 (住所)                           

商 号 (屋号)                           

代表者 (氏名)                           

 

【受託者】

[乙]  所   在   地   東京都港区赤坂2-17-12チュリス赤坂904

商      号   株式会社土地活用

代   表   者   代表取締役 越 川  健 治

別紙1     業務内容についてのご案内

 

※ 本別紙は、CM(コンストラクション・コストマネジメント)業務委託契約書と一体を為すものですので、切り離さないで下さい。

※ 本件業務の内容等に関しては、約款第2章もご確認下さい。

※ 本別紙における「甲」はお客様、「乙」は当社(株式会社土地活用)を指します。なお、用語の定義は、約款に従います

 

【本件請負契約締結までのフロー概要】

数量の積算
  (1) 乙は、設計業者から見積図面一式を受領した後、自ら又は乙が指定する積算事務所に委託して、本件建物の意匠・構造等に関する数量を積算します(ただし、電気図面及び設備図面等に関しては乙の積算対象外となり、各見積参加業者の積算により見積提出します。)。
見積参加業者の募集
  (1) 乙は、本件設計(基本設計)の製作完了後合理的期間内に、見積参加業者として適切であると自ら考える総合建設業者又は専門工事業者若しくはメーカーに対し、費用見積の提出期限その他の必要事項等を指定した上で、適切と考えられる方法により費用見積の提出を要請します。
  (2) 乙の当該要請は、各見積参加業者の費用見積の比較を可能とするため、原則として統一された図面及び同一の数量に基づくものとします。
  (3) 甲が見積参加業者として適切であると自ら考える総合建設業者が存在し、かつ、甲が乙に対して合理的な時期までにその旨を申告したときの処理

・乙は甲に対し、必要に応じて当該総合建設業者に係る信用調査会社の調査報告書及び業績動向並びに施工履歴その他の業務実績に係る関係資料の提示を求め、又は乙自らこれらを収集する等して調査を行い、その他諸般の事情も考慮して、当該総合建設業者が見積参加業者として適切であるか否かを検討します。

・乙において甲が申告する総合建設業者が見積参加業者として適切であると判断するときは、乙は自ら当該総合建設業者に対し、CM方式を前提とする費用見積を提出するよう要請します。

・他方、乙が当該総合建設業者が本件工事を元請業者として適切に実施し得る能力を欠く等、見積参加業者として不適切であると判断するときは、乙は、当該総合建設業者に対し、当該要請を行う義務を負いません。

・なお、乙が当該総合建設業者にCM方式を説明したうえで、見積方法、予算、着工時期、現場監督の人員などを考慮した総合建設業者が見積に参加しないと判断した場合であっても、乙は何らの責を負うものではありません。

総合建設業者の調査及び検討
  (1) 乙は、総合建設業者たる見積参加業者から、費用見積が記載された書面(以下、「費用見積書」といいます。)を取得します。なお、費用見積書は、原則として封緘された状態で取得します。
  (2) 乙は、原則として、見積参加業者から取得した(費用見積書が封入された)封筒等を、甲又は甲が指定する者(ただし、乙が了承した者に限ります。以下同様です。)の面前若しくはこれと実質的に同視し得る状態で開封し、提示します。
  (3) 乙は、総合建設業者たる見積参加業者について、会社概要や業績動向、施工履歴その他の業務実績等に係る簡易調査を実施し、本件工事を元請業者として適切に実施し得る能力及び適性等の有無を検討します。
  (4) 乙は、当該検討の結果、本件工事を元請業者として適切に実施し得る能力に合理的な疑義がある者を除いた総合建設業者たる見積参加業者のうち、建設費用を最も低額に見積もった者を、元請業者候補者として選定します。
  (5) 元請業者候補者として選定された総合建設業者が、甲との間で本件工事に係る請負契約の締結を辞退した場合、又は当該総合建設業者が本件工事を元請業者として適切に実施し得る能力若しくは適性を欠くに至ったと乙が判断する場合、乙はその旨を合理的期間内に甲に対し適宜の方法により報告した上で、当該総合建設業者の次に建設費用を低額に見積もった者(ただし、新たな選定時点において、本件工事を元請業者として適切に実施し得る能力に合理的な疑義がある者を除きます。)を、新たな元請業者候補者として選定します。
専門工事業者及びメーカーとの折衝及び選定等
  (1) 乙は、専門工事業者又はメーカーたる見積参加業者(ただし、乙等との取引実績、施工実績その他の関係に照らし乙が妥当と判断する者に限ります。)が提出した工種毎の各費用見積につき、必要に応じて減額交渉します。
  (2) 乙は、専門工事業者又はメーカーたる見積参加業者が提出した工種毎の各費用見積額、減額交渉の経緯並びに結果、当該業者の会社概要、業績動向、施工履歴その他の業務実績等の諸般の事情を総合的に勘案し、各工事に係る下請業者候補者を選定します。
元請業者候補者との折衝
  (1) 乙は、元請業者候補者が提出した費用見積における工種又は部材毎の見積額と、当該工種又は部材に係る下請業者候補者又はメーカーの費用見積額とを比較し、後者の方が低額である場合は、原則として、元請業者候補者に対し、当該工種又は部材につき当該下請業者候補者又はメーカーを下請業者又は部材納入業者として採用するよう依頼します。なお、仮に元請業者候補者が当該下請業者候補者又はメーカーの採用に難色を示した場合、又は当該下請業者候補者若しくはメーカーが当該元請業者候補者の下請業者となることに難色を示した場合、乙は、当該元請業者候補者及び当該下請業者候補者等との間で、折衝又は他の候補者の選定その他必要な調整作業を行います。
  (2) 乙による調整作業中、元請業者候補者と下請業者候補者との過去の取引関係又は与信に関する判断その他乙が候補者選定時点において関知し得ない事由に起因して特定の元請業者候補者又は下請業者候補者が元請業者又は下請業者となることを辞退する可能性は排除できないため、乙は、仮に、当該辞退により結果的に建設費用が当初の見込額より増加したとしても、何らの責任を負うものではありません。
  (3) 乙は、元請業者候補者が提出した費用見積における仮設工事費、現場経費等を検証し、可能な限り合理的範囲においてこれが減額されるよう、当該元請業者候補者と交渉を行います。
  (4) 乙は、元請業者候補者が提示する工事利益の額について検証し、可能な限り合理的範囲においてこれが減額されるよう、当該元請業者候補者と交渉を行います。
  総合建設業者が特命でない場合、甲は、当該工事利益に係る折衝後、乙による本件業務の遂行で得られた情報を参考に、元請業者として採用する総合建設業者を正式に内定します。
元請業者候補者等との最終調整
  (1) 乙は、甲が元請業者として採用することを正式に内定した元請業者候補者に対し、甲と本件建物の建設に係る請負契約を締結するに先立ち、本件建物に係る数量内訳、設計仕様、下請業者又はメーカーの採用等について十分な調査検討を経ている事を確認します(採用が内定された元請業者候補者及び下請業者候補者において、乙が積算した数量及び項目に過不足が無いかの確認作業を行い、最終的な請負代金額を適正に調整します。特に修正等がない場合、原則として当該作業完了時に請負代金額が確定します。)。
  (2) 乙は、元請業者候補者において本件建物の建設に係る事項に修正変更等がある場合は、適宜当該修正等に関連する関係各社の費用見積の再取得等を実施し、必要な協議・調整を行った上で、甲と当該元請業者候補者との間で締結されるべき本件請負契約における請負代金額(建設費用)を確定させます。

※数量・金額の調整作業により、特定の元請業者候補者を元請業者として採用することを内定した時点での見積金額と、最終的な請負代金額に差額が生じる場合がありますが、甲は予めこれをご了承頂くものとします。

本件請負契約の締結
  (1) 上記作業が完了した後、乙は甲に対し、本件請負契約締結に関して必要な助言を行い、甲と元請業者候補者は、本契約に基づくCM方式により選定された下請業者候補者の業務内容や数量内訳、設計仕様、見積金額、与信について確認、合意した上で、本件請負契約を締結します。

※本件請負契約の締結は、あくまでも甲の最終判断に基づき実施されるものとし、乙は本契約の成立、履行等に関し、何らかの責任を負うものではありません。

 

 

別紙2       業務報酬についてのご案内

※ 本別紙は、CM(コンストラクション・コストマネジメント)業務委託契約書と一体を為すものですので、切り離さないで下さい。

※ 本別紙記載の報酬額は、全て税別表示です。別途、報酬発生時における税率に基づく消費税及び地方消費税をご負担頂く必要があります。

※ 業務報酬に関しては、約款第4章もご確認下さい。

※ 本別紙における「甲」はお客様、「乙」は当社(株式会社土地活用)を指します。なお、用語の定義は、約款に従います

1.算定式

( [下記Aの金額]-[下記Bの金額] )× 0.3[税別]

総合建設業者から最初に提出された見積書を開封後、企業情報等を調査の上、元請業者として本件工事を請け負うことが可能であると見込まれる者の中から、費用見積額が最も低額の3社分を抽出し、その費用見積額(税別価格。以下同様。)の平均額を「A」とします。

【例外】

①総合建設業者たる見積参加業者が3社の場合

低額2社分の総合建設業者の費用見積額の平均額を「A」とします。

②総合建設業者たる見積参加業者が2社以下の場合

最低額の総合建設業者の費用見積額を「A」とします。

※「A」算定の基礎となった費用見積を提出した見積参加業者が途中辞退した場合は、次点で低額であった総合建設業者たる見積参加業者の費用見積額を基礎に加えて「A」を再計算するものとし、以降も同様とします。

CM方式に基づく、下請業者たる専門工事業者の入替や元請業者が取得する工事利益額の圧縮折衝その他乙による本件業務の遂行を経た後に総合建設業者から再度提出された費用見積額のうち、最も低額となった総合建設業者の費用見積額を「B」とします。

※ただし、「A」と「B」は、同等仕様・同一数量を基準とし、当初積算以後の仕様変更の増減分や「A」の数量が本件請負契約締結前に総合建設業者の申し出により増減する場合については、「B」の額には含まれないものとします。

※同等品については、原則として甲の承認を得たものとします。

 

※1:「B」は、あくまでも総合建設業者から提出される費用見積額の比較により決せられます。仮に、甲が与信その他の理由により、費用見積額が最も低額であった総合建設業者以外の者と本件請負契約を締結することを決定したとしても、「B」の額は、最も低額であった総合建設業者の費用見積が採用されます。そのため、甲における総合建設業者の与信判断等については、事前に信用調査会社の報告書等に基づき十分ご検討頂き、甲において不適当とご判断される特定の総合建設業者があれば、必ず、乙による見積募集前に乙にその旨を申し出て、当該総合建設業者の見積参加を拒否する旨を明らかとして頂く必要がございますので、予めご了承下さい。

※2:「B」の費用見積を提出した総合建設業者が本件請負契約の締結を辞退した場合、業務報酬は、費用見積額が次順位で低額であった総合建設業者又は、辞退後に乙が新たに費用見積を取得した総合建設業者の費用見積額(同一仕様・同一数量基準)を「B」として再計算されます。

※3:本契約ご締結前に乙が甲に建設費用の概算見積金額をご提示している場合

乙が提供した概算見積金額は、簡易なプラン図から概算見積時の乙の標準仕様でのCM方式での見積相場で推測される参考価格又は目標値です。したがって、乙は、(概算見積金額を目標に努力するものの、)概算見積額がそのまま建設費用(請負代金額)となるわけではないことは勿論、乙は、概算見積額の近傍値が建設費用(請負代金額)となることを保証するものでもありません。概算見積時点では、原則として未だ甲及び甲の選定する設計業者との詳細打ち合せが未了である事が多い事、甲の要望により乙の概算見積時に想定していない仕様が加わることが多い事、構造計算を終えて確認済証を得た構造図面が存在していない事、本件土地の地盤データが存在しないために近隣地盤データから杭地業費用を推定している事、更に、概算見積時点とCM業務における本格的な見積開始時点とは時間的間隔が少なくなく、建設費相場の極端な変動が生ずる場合がある事等の事情から、概算見積金額は、あくまでも目安値とお考えください。したがって、現実の建設費用(請負代金額)が概算見積金額と乖離した場合であっても、当該乖離自体が業務報酬額の減額要因とはなることはありません。業務報酬額は、あくまでも本別紙記載の上記算定式にのみ依拠して算定されるものとし、甲におかれても、この点を予めご了解いただくものとします。なお、乙が本件建物の仕様を決定する際に概算見積金額と実際の建設費用との乖離を圧縮する方向で助言させて頂いた場合、甲は、設計業者に対し、乙の助言を尊重した設計の実施又は変更等の適切な対応を指示して頂くものとします。

 

2.確定時期

上記「B」の費用見積が提出された時

 

※1:乙は甲に対し、「CM業務報酬算定書」を提出します。

※2:総合建設業者の辞退により業務報酬の再計算が実施された場合は、その都度、同算定書を提出します。

 

3.お支払い

支払時期 支払額算定式
(1) 本件請負契約締結の日から起算して20日以内 業務報酬額 × 70%
(2) 本件建物上棟の日が属する月の末日 業務報酬額 × 15%
(3) 本件建物の引渡日 業務報酬額 × 15%

 

※1:お支払方法は、現金払い(銀行振込)のみとなります。その他のお支払方法は承っておりませんので、予めご了承下さい。

※2:業務報酬確定後に甲が元請業者候補者と本件請負契約をご締結なされない場合であっても、そのご事情に関わらず、業務報酬は全額お支払い頂く必要がございます。また、業務報酬確定前の時期に本契約を中途解約頂いた場合であっても、約款所定の業務報酬額をお支払い頂く必要がございますので、予めご了承ください。

※3:「本件建物の引渡日」とは、本件請負契約などにおいて定められた引渡予定日(定まっていない場合又は本来の引渡予定日に本件建物が完成しない場合は、本件建物完成時から合理的期間経過時。以下同様。)をいい、甲が何らかの理由によって元請業者から本件建物の引渡を受けることを拒んだ場合又は本件建物が完成後引渡予定日前に毀損又は滅失等した場合であっても、それにより業務報酬のお支払い時期が変更されることはありません。

※4:上記のお支払時期が金融機関の休業日である場合、お支払時期は翌営業日とさせて頂きます。

以上

———————-(以下、本頁余白)———————-

別紙3      CM業務委託契約約款

 

※ 本約款は、CM(コンストラクション・コストマネジメント)業務委託契約書と一体を為すものですので、切り離さないで下さい。

※ 本別紙記載の報酬額は、全て税別表示です。別途、報酬発生時における税率に基づく消費税及び地方消費税をご負担頂く必要があります。

第 1 章  総   則

(目的)

第 1 条  本契約は、本件建物の建設に係る建設費用の低減を目的として締結されるものである。

(用語定義)

第 2 条  本契約において、次の各号に掲げる用語の意義は、別途個別に定義する場合を除き、当該各号に定めるところによる。

法令等 法律、政令、省令、通達、規則、命令、条例、行政機関若しくは公的な業界団体等が示すガイドラインその他強制力を有する規制
CM コンストラクション・コストマネジメントの略称であり、建設工事における発注や施工に関連する業者選定やコスト管理等のマネジメント業務を発注者側のコンストラクション・コストマネージャー(CMR)において実施し、建設コストの低減を目的とする、本契約に基づく建設管理の方式
本件土地 【案件概要】「2.」記載の建設予定地(本契約成立後に変更された場合は、当該変更後の土地)
本件建物 【案件概要】「3.」記載の建設予定建物(本契約成立後に用途、構造若しくは規模等が変更された場合は、当該変更後の建物)又は完成後の当該建物(外構その他の付属設備等が存する場合は原則としてこれらをも含む。)
本件設計 本件建物の構造、デザイン、材料、法令等に基づく規制への対応、建設方法等の選定、計画等の設計(本契約成立後に完成又は変更若しくは詳細化等された場合は、当該完成後又は変更後若しくは詳細化後の当該計画)及び監理
設計業者 甲が本件設計を委託した設計業者
本件工事 本件建物の建設のために必要な工事全般
建設費用 本件工事に要する費用の総額
費用見積 建設費用の全部又は一部の見積
総合建設業者 現に有効な、建設業法3条1項2号に掲げる者に係る同項の許可(同条第3項に係る許可の更新を含む。特定建設業許可。)を受けている者
十一 専門工事業者 本件工事における特定の工事を行うために必要な能力及び法令上の資格を有する者
十二 メーカー 本件建物の建材や内装部材等の製造業者又はこれらの取扱業者等
十三 見積参加業者 費用見積を行う総合建設業者又は専門工事業者若しくはメーカー等
十四 元請業者 甲が本件工事に関する請負契約を締結した総合建設業者等
十五 元請業者候補者 乙が元請業者の候補者として選抜した、総合建設業者たる見積参加業者
十六 下請業者 本件工事に関し元請業者と請負契約を締結した専門工事業者等及び二次下請以下の専門工事業者等
十七 下請業者候補者 乙が下請業者の候補者として選抜した、専門工事業者たる見積参加業者
十八 本件請負契約 本件建物の建設に係る甲と元請業者間の請負契約
十九 上棟 木造建設においては棟木取付工事の終了、RC(鉄筋コンクリート)造においてはコンクリート打込工事の終了、鉄骨造においては鉄骨工事の終了

 

第 2 章  本 件 業 務 等

(工事費改善支援コンサルティング業務の委託)

第 3 条  甲は、乙を本件建物建設工事に係るコンストラクションマネージャー(CMR)に選任し、乙に対して「別紙1 業務内容についてのご案内」記載の業務及びこれに付随又は関連する一切の業務(建設費用の低減に関連する部分に限る。以下、「本件業務」という。)を委託し、乙はこれを受託した。

(本件業務等)

第 4 条  乙は、本件業務のうち一部が諸般の状況その他合理的根拠に基づき本契約の目的達成の為に不要若しくは不適切であると判断する場合、当該業務を行わないことができる。

2  乙は、本件業務以外の対応を行うべき義務を負わないが、甲の要請があるときは、本件業務以外の事項についても助言その他の対応(以下、「補足業務」という。)を行うことができる。ただし、補足業務実施の有無及びその内容等は、本契約に規定があるか否かを問わず完全に乙の任意とし、かつ、乙は当該補足業務に起因して生じる一切の事項に関し、理由及び経緯の如何を問わず、一切の責任を負わないものとする。

3  乙は、法令等に違反し若しくは違反すると評価される可能性がある態様、本件請負契約その他甲が第三者と締結する契約に違反する態様、社会的相当性を欠くと評価される可能性がある態様、法的保護に値する第三者の正当な権利利益を不当に侵害する可能性がある態様で本件業務及び補足業務並びにその他の対応を行ってはならない。

4  乙は、甲が本契約に基づく義務の履行を怠っているときは、本件業務及び補足業務の全部又は一部を行わず若しくは中断する等ことができ、かつ、当該業務中断等にあたり何らの措置も取る義務を負わないものとし、これにより甲に生じた損害につき何らの責も負わないものとする。

(善管注意義務)

第 5 条  乙は、善良なる管理者の注意をもって、甲の公正な利益を可及的に確保すべく、本件業務を実施しなければならない。

(報告義務)

第 6 条  乙は、本件業務として見積参加業者から費用見積を取得した場合等の重要部分を実施したときは、甲に対し、当該業務の内容及び結果等の要旨を適宜の方法により報告しなければならない。

2  甲は乙に対し、いつでも、本件業務の遂行状況等に関する報告を要請することができるものとし、乙は当該要請から原則として2週間以内に、当該要請に係る本件業務の状況の要旨を、適宜の方法により報告するよう努めるものとする。

(甲等の協力義務)

第 7 条  乙は、本件業務の遂行にあたり必要があると認めるときは、甲又は設計業者若しくは甲と密接な関係にある第三者(以下、「甲等」と総称する。)に対して必要な協力(質問に対する回答要請等も含むが、これに限られない。以下同様。)を要請することができるものとし、甲は速やかに当該要請に応じて自ら乙に協力し、又は設計業者若しくはその他関係者をして、乙に協力せしめなければならない。

2  乙は、前項の協力が得られず、かつ、これにより本件業務の円滑な遂行に支障が生じる可能性があると判断する場合は、甲等から必要な協力が得られるまで、本件業務の全部又は一部の遂行を中断することができる。

(資金調達)

第 8 条  甲は、建設費用に係る資金調達について乙は何らの義務及び責任を負うものではないこと、及びこれらは全て自らの責任と負担において実施されるべき事項であることを、予め確認する。

2  甲が建設費用資金として金融機関等の融資を利用する場合は、乙が指定するときまでに各月出来高払等の融資条件を確定させ、速やかに乙及び元請業者に通知しなければならない。

3  甲が前項の金融機関等から融資を受けるにあたり必要な場合は乙に対して協力を求めることができるものとし、乙は、可能な限りにおいて、必要な協力を行うよう努めるものとする。

(設計監理)

第 9 条  甲は、施工図の承認を含む設計監理等に係る一切の事項について乙は何らの義務及び責任を負うものではないこと、及びこれらの業務は全て設計業者の責任において実施されるべきものであることを、予め確認する。

2  乙は、甲の要請があるときは、補足業務として、本件建物に係る間取りその他各種仕様の選定に関し、自己の見解を述べる等の協力をすることができる。

(本件請負契約の締結)

第10条  甲は、元請業者との本件請負契約締結に係る最終判断(与信を含む。)は甲自身が行うべきものであり、元請業者の選定に関して乙が甲に当該元請業者の与信確認や民間調査会社作成の調査報告書等を交付する等して助言していた場合であっても、乙は当該元請業者による本件請負契約の履行その他の行為に起因して生じる一切の事項に関し、何らの義務及び責任を負うものではないことを予め確認する。

2  乙は、本件工事期間中に元請業者に信用不安が生じる等の不測の事態が生起した場合において甲の要請があるときは、補足業務として、甲に対して必要な助言をする等の協力をすることができる。

(施工管理)

第11条  甲は、本件工事の施工管理(工程管理、総合定例会議の主催、及び工事状況進捗の説明、材料、職人、重機並びに車両等の各種手配、施工図面の作成並びに承認手続、カタログ、サンプルの交付要求、図面変更の伴う甲からの申出に伴う追加、変更見積の提出等の対応を含むが、これらに限られない。)に関する一切の事項について乙は何らの義務及び責任を負わず、これらの業務は、「民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款」に則り、全て元請業者の責任において実施されるべきものであることを予め確認する。

3  乙は、本件工事の状況等を把握するため、本件工事に係る総合定例会議に出席するよう努めるものとするが、特に必要がないと判断する場合、他の代替手段により本件工事の状況等を把握することができるとき、又は出席が困難な事情が存するときは、これに出席することを要しない。

4  乙は、本件工事の期間中、建設費用低減の観点(増加抑止又は本件工事の円滑な進捗の観点も含む。)から必要があるときは、甲の要請に基づき、必要に応じて設計業者、元請業者及び下請業者とも協力の上、補足業務として、次の各号に掲げる業務を行う。ただし、乙は甲又はその他の第三者の代理人となるものではなく、公平な立場で調整又は助言を行うものとする。

甲と関係業者との間におけるトラブルの調整
元請業者と乙が元請業者に紹介した下請業者との間におけるトラブルの調整
工期や材料並びに製品等の品質等に関する助言等

5  乙は、設計業者、元請業者又は下請業者その他関係業者と甲との間における紛争(事実上のものであると法律上のものであるとを問わない。)により甲に損害が生じたとしても、理由及び経緯の如何を問わず、何らの責任を負わないものとする。

(追加工事)

第12条  甲は乙に対し、予め、本件工事中に生じる可能性がある追加工事代金の査定を依頼し、乙はこれを補足業務として受託する。

2  乙は、本件請負契約書、費用見積書、見積条件、見積図面等を基準として、追加工事の内容及び建設費の相場等、諸般の事情を総合考慮の上、公平の立場に立って追加工事費用を査定するものとし、甲はこれに異議無く従うものとする。

3  乙は、甲が前項の乙の査定に基づく追加工事代金を支払わないこと等によって損害又は不利益を被った場合であっても、理由の如何を問わず、何らの責任を負うものではない。

(出来高請求)

第13条  甲は乙に対し、予め、本件工事中に元請業者から毎月提出される出来高請求額の検証を依頼し、乙はこれを補足業務として受託する。

2  乙は、元請業者に対して出来高請求額を事前に自己に提出させた上で、本件工事の状況に照らして当該請求が妥当か否かを公平の立場に立って検証し、乙が妥当と判断し承認する額を元請業者に通知する。

3  甲は、元請業者から、乙の承認を経た出来高請求額の請求を受けたときは、これに異議無く従うものとする。

(近隣対応)

第14条  甲は、本件土地の近隣住民等に対する本件工事等に係る説明、及び本件土地の近隣住民その他の第三者と甲との間で本件工事に関連する紛争が生じた場合の対応並びにこれらに関連する事項について乙は何らの義務及び責任を負わないことを予め確認する。

2  乙は、甲の要請があるときは、近隣説明会に出席するよう努めるものとする。

3  前項に基づき乙が近隣説明会、個別説明、調停、建築審査会、裁判等のいずれかに合計3回以上出席するときは、乙は甲に対し、乙が定める日当及び実費を請求することができるものとし、甲は当該請求受領後1週間以内に、当該請求額を【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込んで支払う。ただし、振込手数料はいずれも甲の負担とする。

(完成後の本件建物の運用)

第15条  甲及び乙は、乙が完成後の本件建物の運用(賃貸、売却等)に関する一切の事項(賃貸人の募集や賃料の決定に関する事項等)につき、何らの義務及び責任を負わないことを確認する。

2  甲は、完成後の本件建物の運用方法の決定やこれに関する実務的作業については、全て自らの責任において判断し実施すべきものであることを予め理解し承認する。

3  甲が金融機関へ融資を申し込む際に提出する甲の事業収支に記載された(完成後の)本件建物想定賃料を、乙が当該融資等の為に試算し甲に提供した場合であっても、乙はこれにより甲に対して何らかの事項を保証するものではない。甲が本件建物の賃借人を募集したにもかかわらず募集が不振である場合、想定賃料に満たない金額で賃貸契約を結ぶ場合、又は本件建物が経年劣化し賃料が想定以上に下落する場合においても、乙は一切の責任を負うものではない。本義務及び責任は、甲が負うものする。

 

第 3 章  秘 密 保 持

(秘密情報)

第16条  本契約における秘密情報とは、本契約に関連して情報を開示する側の本契約当事者(以下、「情報開示者」という。)が、情報を受領する側の本契約当事者(以下、「情報受領者」という。)に対し、口頭、文書、図面、電磁的記録その他一切の方法により伝達、提示若しくは交付、送信等(以下、「開示」と総称する。)した、経営上、財務上、技術上、営業上、組織上その他一切の情報(情報開示者以外の第三者に係る情報も含む。)のうち、予め秘密であることを明示して開示された情報をいう。ただし、次の各号に掲げる情報は、秘密情報には含まれないものとする。

情報受領者が情報開示者から開示を受ける前に知得していた情報
情報受領者が情報開示者から開示を受ける前に既に公知となっていた情報
情報受領者が情報開示者から開示を受けた後に、正当な権限を有する第三者から秘密保持義務を負わずに知得した情報
情報受領者が情報開示者から開示を受けた後に、情報受領者の責に帰すことができない事由により公知となった情報
情報開示者が情報受領者に対し、第三者への開示を事前に同意した情報

2  予め秘密であることを明示することなく開示された本件業務に関連する情報(前項各号に掲げる情報を除く。)であっても、事後的に、情報開示者が情報受領者に対し、当該情報を秘密情報とする旨を書面により明示的に通知したときは、特段の事情が無い限り、当該情報は、当該通知が情報受領者に到達した時以降、秘密情報として取り扱われるものとする。

3  情報開示者が情報受領者に対し本契約に関連して開示する情報を秘密情報とするか否かは、当該情報開示者の任意の判断によるものとし、情報受領者は、情報開示者の当該判断に異議を述べる権利を有さず、かつ、情報開示者に対し当該判断の当否等について確認すべき義務も負わない。

(秘密保持義務等)

第17条  秘密情報を受領した情報受領者は、当該秘密情報を第三者(当該受領者の役員及び本件業務遂行のために必要な範囲の従業員、乙が本件業務を遂行するために必要な範囲の総合建設業者、専門工事業者、メーカーその他の関係者を除く。以下、本条において同様。)に対し、事業主名・案件・取引業者名を特定した上で故意に開示し、又は過失により漏洩してはならない。ただし、情報開示者による書面による事前同意を得た場合その他当該情報が本契約上の秘密情報ではなくなった場合は、この限りでない。

2  前項本文の規定に関わらず、秘密情報を受領した情報受領者は、法令等に基づき当該情報受領者に対して本契約上の秘密情報を含む事項の説明その他秘密情報の開示等を要求した官公署その他公的団体等に対し、当該要求を満たす必要最小限度の秘密情報を開示することができる。この場合、当該情報受領者は、公共の利益に反する等の特段の事情がある場合を除き、情報開示者に対し、事前又は事後に、当該要求の要旨及び開示に係る秘密情報の内容を通知しなければならない。

3  第1項本文の規定に関わらず、秘密情報を受領した情報受領者は、当該秘密情報を、自己の弁護士、司法書士、公認会計士、税理士その他法令等又は契約に基づき本契約におけるものと同等以上の守秘義務を負う専門家に対し、合理的な理由に基づき必要最低限度の範囲に限定して開示することができる。この場合、当該情報受領者は、自己の権利の行使又は義務の履行のためにする場合を除き、情報開示者に対し、事前に、専門家へ開示する秘密情報の内容及び開示理由を通知しなければならない。

4  秘密情報を受領した情報受領者は、当該秘密情報を、情報開示者の書面による事前同意を得て第三者に開示する場合、又は当該情報受領者の役員若しくは本件業務遂行のために必要な範囲の従業員に開示する場合は、これらの者に対し、本契約におけるものと同等以上の秘密保持義務を課す等、秘密情報の漏洩を防止するために必要かつ適切な措置を取るものとし、当該第三者の当該義務違反に起因して情報開示者に生じた損害につき、当該第三者と連帯して、情報開示者に対する責任を負う。

5  秘密情報を受領した情報受領者は、本契約に別段の定めがある場合を除き、善良なる管理者の注意をもって当該秘密情報を適切に管理保管しなければならない。

6  秘密情報を受領した情報受領者は、本件工事又は本件業務に必要な範囲で、かつこれらの円滑な遂行を目的としてのみ、当該秘密情報を使用することができるものとし、当該目的以外の目的でこれを使用してはならない。ただし、本契約に別段の定めがあるとき、又は情報開示者の書面による事前同意を得たときは、この限りでない。

(秘密情報の開示の意義等)

第18条  甲及び乙は、本契約に明文の定めがある場合を除き、本契約に基づく情報開示者の情報受領者に対する秘密情報の開示行為自体が、甲乙間における何らかの権利義務を発生、変更、消滅等させ、又は何らかの合意を形成し若しくは推認するものと解してはならない。

2  秘密情報に係る所有権、知的財産権その他一切の権利は情報開示者に帰属するものとし、情報受領者は、甲乙双方の署名又は記名押印ある書面による別段の合意がある場合を除き、秘密情報に基づき何らの所有権、知的財産権その他の権利を取得するものではない。

(宣伝・広告の為の情報利用)

第19条  乙は、本件業務による本件工事に係る建設費用等の低減結果を、自社の宣伝・広告活動に用いようとするときは、甲にその内容を告知し、適宜の方法により承諾を得なければならないものとする。ただし、甲の氏名又は本件土地の所在地若しくは本件建物の名称等の文言が記載されない状態でパース及び写真のみを利用掲載等する場合はこの限りではなく、乙は甲への告知又は甲の承諾なくしてこれらを自社の宣伝・広告活動に用いることができる。

 

第 4 章  業 務 報 酬 等

(業務報酬等)

第20条  甲は乙に対し、「別紙2 業務報酬についてのご案内」「1.算定式」欄記載の算定式に基づき算定した額の業務報酬(額は、同別紙「2.確定時期」欄記載の時期に最終確定する。)を、同別紙「3.お支払い」欄記載のとおり分割し、同欄記載の期限までに、それぞれ【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込んで支払う。ただし、振込手数料はいずれも甲の負担とする。

2  本契約が「別紙2 業務報酬についてのご案内」「2.確定時期」欄記載の時期よりも前に解約又は解除等の事由により中途終了した場合における乙の業務報酬額については、次の各号において定めるとおりとし、甲は、乙の請求に基づき、当該業務報酬額を、乙が指定する時期までに、一括して【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込んで支払う。ただし、振込手数料はいずれも甲の負担とする。

本契約が中途終了した時点において、本契約「別紙2 業務報酬についてのご案内」「1.算定式」欄記載の算定式を準用するに足る事実的基礎があると乙が判断する場合  当該算定式を合理的に準用して乙が算出した額(ただし、当該算出額が壱百万円を下回るときは、壱百万円とする。)

<準用目安> 算定式「A」値は同別紙のとおりとしつつ、「B」値を、乙との下請業者候補者等の採用に係る折衝を経た元請業者候補者の費用見積額が提出されているか否かに応じ、次のとおり把握する。

ア 当該費用見積が提出されていない場合:乙が専門工事業者ないしメーカーの選定を終了している工種等については当該業者の見積金額を、選定を終了していない工種等については取得した工種毎の費用見積額のうちの最低額を、それぞれ元請業者候補者の費用見積の工種等毎の内訳金額と比較し、特定の工種等における費用見積額につき元請業者候補者の見積額よりも専門工事業者の見積額の方が低額であれば、当該額を元請業者候補者の費用見積内訳金額と入れ替えて合計した費用見積額を「B」値とする。

イ 当該費用見積が提出されている場合:当該費用見積額を「B」値とする。

本契約中途終了時点において、本契約「別紙2 業務報酬についてのご案内」「1.算定式」欄記載の算定式を準用するに足る事実的基礎がないと乙が判断する場合  一律金壱百萬円(税別)

3  甲と乙は、前各項に基づく甲の乙に対する業務報酬支払義務は、本契約に規定されるもの以外の、甲と元請業者若しくは下請業者との関係や甲と金融機関その他資金援助者と関係、本件建物建設中における一切の事情、又は建設後の本件建物に関連する一切の事情、甲の資金的な事情その他の事由によって、その存否や内容等が何らかの影響を受けるものではないこと、及び甲の乙に対する業務報酬支払義務と同時履行又は先履行の関係に立つべき乙の義務は存在しないことを、それぞれ確認する。

4  甲は乙に対し、理由の如何に関わらず、業務報酬の値引を要求してはならないものとする。

5  乙は、甲の要請に基づき本件業務以外の対応を行うときは、甲に対し、事前又は事後に、乙が別途設定する額の日当、報酬、費用等の支払いを請求することができるものとし、甲は当該請求受領後1週間以内に、当該請求額を【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込んで支払う。ただし、振込手数料は甲の負担とする。

(相殺禁止)

第21条  甲は、乙に対して債権(発生原因は問わない。)を有している場合であっても、当該債権を自働債権とし、本契約に基づき又は本契約に関連して乙が甲に対して有する債権(業務報酬請求債権を含むが、これに限られない。)を受働債権として相殺することは、できないものとする。ただし、乙の書面による事前同意がある場合はこの限りでない。

(期限の利益)

第22条  甲は、業務報酬支払義務その他本契約に基づく義務の履行を怠ったとき、又は甲が乙若しくは乙の関係者に対して不法行為(名誉棄損、信用棄損等を含むが、これに限られない。)を行ったときは、本契約及び他の一切の契約等に基づき甲が乙に対して負担すべき全ての債務につき当然に期限の利益を失い、直ちに、これらを一括して【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込む方法により乙へ弁済しなければならない。ただし、振込手数料は甲の負担とする。

(損害金等)

第23条  甲が本契約に基づき乙に支払うべき業務報酬の支払いを遅滞した場合、甲は乙に対し、弁済期の翌日から支払済みに至るまで、年壱割四分六厘の割合(年参百六拾五日の日割計算)による遅延損害金を支払うものとする。

2  前項の場合において乙が正当な業務報酬の支払いを受けるために自己の代理人弁護士を選任したときは、甲は乙に対し、乙が被った損害のうちの当該弁護士費用相当額分の損害として、当該遅滞に係る業務報酬額(期限の利益喪失後の額。)及び終局的な和解成立時又は判決確定時までの確定遅延損害金額の合計額の参割に相当する額を賠償すべき義務を負う。

3  甲が本契約期間中に本件土地を売却した場合その他甲の事情に起因して、本件請負契約が締結されず、又は本件建物の建設が停止した場合、甲は乙に対し、本契約の解約又は解除の有無に関わらず、違約金として金伍百萬円(税別)を、【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込む方法により直ちに乙へ支払わなければなければならない。ただし、振込手数料は甲の負担とする。なお、甲及び乙は、当該違約金は、本契約20条1項又は同条2項に基づく業務報酬や前各項の損害金に加算して支払われるべきものであることを確認する。

(担保提供)

第24条  乙は、甲の経済的信用状態の悪化その他の事由により、本契約に基づき又は本契約に関連して生じる甲の乙に対する債務の支払いに支障が生じる可能性があると判断するときは、甲に対し、乙が必要と判断する人的担保又は物的担保の一方若しくは双方の提供を求めることができるものとし、甲は速やかに当該求めに応じる義務を負う。

(公正証書)

第25条  乙は、甲に対し、いつでも、本契約に基づき又は本契約に関連して生じる甲の乙に対する債務の支払いに関する債務弁済契約等を、乙が指定する内容及び公証役場にて執行認諾文言付公正証書の方法により締結することを求めることができるものとし、甲は速やかにこれに異議無く応じて必要な手続を取るべき義務を負うものとする。この場合における公正証書作成費用は、甲と乙との間で別段の合意がないかぎり、甲の負担とする。

 

第 5 章  解約・解除

(合意解約)

第26条  甲及び乙は、協議に基づき本契約を合意解約することができる。ただし、当該合意は、甲乙の記名又は署名押印ある書面によってなされなければ、その効力を生じない。

(甲の解除権等)

第27条  甲は、乙に本契約に基づく債務の不履行があると判断する適法な理由があるときは、乙に対し、30日以上の猶予期間を定めて、当該債務不履行状態の詳細及び乙が為すべき義務を具体的に明示した書面を送付する方法により、改善を要求することができる。ただし、乙は、甲の当該要求が本契約に基づく適法な根拠を有しないと判断するときは、その理由を甲に通知すれば足りる。

2  甲は、乙が故意又は重過失によって前項に基づく甲の適法な改善要求に応じず、かつ乙が当該改善要求に応じないことが甲の重大な利益を著しく毀損するものである場合に限り、書面による通知をもって本契約を解除することができるものとする。ただし、当該解除は、甲の乙に対する損害賠償請求権の行使を妨げない。

3  甲は、前項に基づき本契約を適法に解除した場合に限り、乙に対し、当該解除原因となった改善要求に係る乙の債務不履行により甲が被った損害の賠償を請求することができるものとし、乙は、当該請求に対し、誠実に対応しなければならない。

4  甲は、第2項の定めによってのみ本契約を解除できるものとし、他の原因又は方法により本契約を一方的に解除することはできない。

(乙の解除権)

第28条  乙は、甲が次の各号のいずれかに該当する場合には、何らの催告なくして直ちに本契約を解除することができる。

自己が振出した手形若しくは小切手が不渡りとなった場合又は銀行取引停止処分を受けた場合
支払不能若しくは支払停止の状態に陥った場合
破産手続開始、民事再生手続開始若しくは会社更生手続開始の申立をした場合又はされた場合
事業活動を事実上停止した場合又は解散した場合
裁判所の命令に基づく保全処分若しくは強制執行を受けた場合又は租税滞納処分等の処分を受けた場合若しくは監督官庁その他関係官公庁よりその営業につき取消、停止等の処分を受けた場合
刑事事件において強制捜査を受けた場合
自己又はその従業員等若しくはその関係者が乙の名誉又は信用を傷つけた場合
故意又は過失により、乙、乙の従業員若しくはその関係者に対し違法に損害を与えた場合
甲乙間の他の契約において甲が債務不履行に陥った場合
取締役が所在不明となった場合
十一 本契約に関連する事項について乙に虚偽の事項を申告した場合、又はその他甲乙間の信頼関係を損なうと乙が評価する行為をした場合
十二 自己又はその従業員等が公序良俗に反する団体若しくはその関係先、及び集団的若しくは常習的に暴力的行為を行い又は行うことを助長するおそれのある団体に属している者及びこれらの者と取引のある者、組織的な犯罪の処罰及び犯罪収益の規制等に関する法律に定める犯罪収益等隠匿及び犯罪収益等集住を行い若しくは行っている者及びこれらの者と取引のある者、又は暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律にいう暴力団、指定暴力団、指定暴力団連合、暴力団員若しくはこれらと密接な関係を有する者であることが判明した場合
十三 本契約に基づく義務を履行しない場合、又は本契約における約定の一に反した場合、若しくはその他乙と甲との信頼関係が破壊されたと乙が判断する場合

2  乙は、前項に基づく解除により甲に何らかの損害が生じたとしても、理由の如何を問わず、甲に対して当該損害を賠償する義務を負わない。

3  第1項に基づく乙の解除権行使は、乙の甲に対する損害賠償請求権の行使を妨げない。

(本契約終了後の処理)

第29条  本契約が甲の解約若しくは解除又は乙の解除により終了したときは、その終了原因や経緯の如何を問わず、甲は本契約及び他の一切の契約等に基づき甲が乙に対して負担すべき全ての債務につき当然に期限の利益を失い、直ちに、これを一括して【案件概要】「8.振込口座」記載の金融機関口座に振り込む方法により、乙へ弁済しなければならない。ただし、振込手数料は甲の負担とする。

 

第 6 章  雑   則

 

(契約上の地位の移転等の禁止)

第30条  甲は、本契約上の地位を第三者に移転し、本契約に基づき又は本契約に関連して乙に対し取得する権利を第三者に譲渡若しくは担保権を設定し、又は本契約に基づき乙に対して負うべき義務を第三者に引受させてはならない。ただし、乙の書面による事前承諾がある場合は、この限りでない。

(事業者性)

第31条  甲は、自己の事業として又は自己の事業のために、本契約の当事者となることを確認する。

(有効期間・自動更新)

第32条  本契約の有効期間は、【案件概要】「5.」記載のとおりとする。

2  甲又は乙が、本契約の期間延長を希望するときは、甲乙協議の上、本契約の期間を延長することができる。

(完全合意等)

第33条  本契約は、本契約成立時において本件業務に関する甲乙間の完全なる合意を構成するものであり、これに関して本契約の締結前に甲乙間で取り交わされた一切の見積書、合意書、覚書、提案書、契約書等(名称、形式、内容、締結時期等の如何を問わない。)等は、本契約に別段の定めがある場合を除き、本契約の成立をもって全て失効する。

2  本契約成立後、本契約における約定の修正若しくは本契約に関する事項に係る約定の追加又はその他本契約の変更に関する一切の甲乙の合意は、甲乙双方の記名又は署名押印がある書面に記載されたものを除き、その効力を有しない。

(損害賠償)

第34条  甲が乙の債務不履行や不法行為等を主張する等して甲乙間に法的紛争が生起し、その後の訴訟における確定判決の理由中の判断又は和解条項等において甲の当該主張の全部又は一部が法的に根拠のないものであったことが明示的又は黙示的に示された場合、甲は乙に対し、故意過失を問わず、乙が関連する法的紛争への対応を事実上強いられたこと自体により乙が被った損害として、金伍百万円及び乙が甲との交渉及び訴訟(本訴事件のみならず、反訴事件及び関連する別訴事件、保全事件並びに強制執行事件等の全てを含む。)のために現実に支払い又は将来的に支払うべき義務を負う弁護士費用の全額並びに当該訴訟に関連する一切の諸実費の合計額を、直ちに賠償すべき義務を負う。

(免責事項等)

第35条  乙は、理由や経緯の如何を問わず、次の各号のうちアに掲げる事項については何らの義務及び責任を負うものではなく、甲は、当該事項については原則として次の各号のイに掲げる者が義務及び責任を負うものであることを予め理解し了解する。

ア 本件建物の構造、間取り、内外装デザイン、部材、並びに各所の寸法その他本件設計に起因して生じる本件建物に関連する一切の不良(工期の遅れ等も含む。以下同様。)、不具合又は瑕疵その他一切の事項

イ 設計業者

ア 本件工事の施工不良に起因して生じる本件建物に関連する一切の不良、不具合又は瑕疵その他一切の事項

イ 元請業者

ア 本件土地の地盤状態(支持層の深さ、水位も含むが、これに限られない。以下同様。)、地中埋設物、土壌汚染、その他本件土地に関連する一切の不良、不具合又は瑕疵その他一切の事項、及びこれらに起因して生じる本件建物に関連する一切の不良、不具合又は瑕疵その他一切の事項。

イ 甲(ただし、本件土地に、地盤状態、地中埋設物、土壌汚染、その他本件土地に関連する一切の不良、不具合又は瑕疵が存した場合、甲は、当該処理にかかった期間と同等の日数の工期が延長することがある旨を予め理解し了承する。)

ア 甲、設計業者、元請業者、下請業者、本件土地の近隣住民等、関係行政機関、その他の第三者の間における事実上のトラブル若しくは法的紛争、及びこれに起因して生じる一切の事項

イ 甲、設計業者、元請業者、下請業者、本件土地の近隣住民等、関係行政機関、その他の第三者各自

ア 本件建物完成後における賃借人募集(賃料設定等の募集方法に関する事項の決定や変更等を含む。)その他本件建物の運用、売却等に関する一切の事項

イ 甲

ア 税務全般、法務全般、甲の財務、会計、経営等に関する一切の事項

イ 甲

ア その他、本契約に明記されていない一切の事項

イ 乙以外の第三者

2  乙は、甲が元請業者との間で締結する本件請負契約に関連する事項について、本契約締結前に何らかの見通しや予想値を甲に提示していた場合であっても、甲が元請業者との間で、特定の請負代金額(建設費用)、工期、施工内容その他の条件にて本件請負契約を締結できること等を保証するものではない。

3  乙は、本件業務に関連して甲に提供する一切の情報及び判断の正確性、網羅性、確実性及び優位性を保証するものではないが、当該情報及び判断が正確、網羅的、確実かつ優位であることに依拠して本件業務を遂行することが許されるものとする。ただし、当該情報又は判断が不正確であることにつき、乙に故意又は重過失が存する場合は、この限りでない。

4  本契約に関連して乙が甲に対し損害賠償義務を負う場合における賠償額の総額(遅延損害金等も全て含む。)は、発生原因その他理由の如何を問わず、乙が本契約に基づき甲から現実に受領済みの業務報酬額を上限とするものとし、甲は乙に対し、当該上限を超える額の損害賠償を請求することはできない。ただし、乙が故意により甲に与えた損害については、当該部分に限り、この限りでない。

(専属的合意管轄)

第36条  甲と乙は、本契約に関して甲乙間に生じた一切の紛争については、東京地方裁判所を第一審の専属管轄裁判所とすることに合意する。

(誠実協議)

第37条  甲及び乙は、本契約の解釈又は本契約に定めのない事項に関し疑義が生じた場合は、本契約の目的に則し、信義誠実の原則に基づき円満に協議して解決するものとする。

以上

 

窓先空地 東京都安全条例 土地活用の豆知識⑨


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建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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土地活用について、ためになる記事を増やして行きたいので、
今回は、独立してから、10年間やってきて初めてブログ本文を、自分では無い、
パートナー設計事務所の春日部幹建築設計事務所
春日部幹氏に、書いて頂きました。

都内でマンションを新築するときには、必ず出てくるが中々理解するのは
難しい、東京都安全条例の窓先空地について、
理解を深めて頂ければ嬉しいです。

以下、春日部氏の、文章となりますので、ご興味ある方は是非、ご一読ください
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
共同住宅を新築しようとするときには、まず初めに、
その敷地にどれくらいの大きさの建物が建つかどうか、ボリュームプランを作成することから始めます。

できあがったプランを見ると、しばしば平面図に「窓先空地」と記入されていることがあります。
窓先空地とは耳慣れない用語ですが、土地活用を考える上で重要なキーワードですので、
具体的に図解しながらお伝えしたいと思います。

■窓先空地が必要な建物とは?

窓先空地(まどさきくうち)とは、
「共同住宅の「道路に面する窓を有さない住戸」の窓の前に設ける空地」のことです。
住戸が道路に面していれば将来的にも採光や避難経路の確保の点で安心ですが、
敷地の奥の道路に面さない住戸でも採光や安全上の不具合が生じないように、
窓の前に一定の空地を設けることが法規的に義務づけられているのです。

窓先空地は規定の大きさなどを満たさないと建築確認が下りませんので、
計画段階からきちんと考えておくことが必要です。

窓先空地は日本全国で必要なわけではなく、
以下のように、東京都や横浜市などが定めている条例に基づきます。
東京都の場合、原則としてすべての共同住宅で窓先空地が必要です。
逆に言えば、長屋、事務所などには窓先空地は必要ありません。

 

東京都:東京都建築安全条例 第19条(対象→共同住宅、寄宿舎(シェアハウスを含む)など)

横浜市:横浜市建築基準条例 第20条の2(対象→延床面積1000m2以上の共同住宅)

■窓先空地がプランに与える影響とは?

 

窓先空地とはどのようなものか、
東京都内の共同住宅を例にして具体的に見ていきましょう。
図1は、東京都内の6階建て共同住宅(戸数21戸)の平面図です。
住戸Aの窓はいずれも道路に面していませんので、窓先空地が必要になります。
東京都建築安全条例では、窓先空地と避難通路の幅が以下のように定められていますので、
住戸Aの床面積合計=30.8m2×21戸=646.8m2 から、
窓先空地幅3m・避難通路幅2m
(このプランでは現実的にはすべて窓先空地となり、避難通路はありません)となります。

道路に面する窓を有さない住戸の合計床面積 窓先空地幅 避難通路幅
200m2以下 1.5m 1.5m
200m2~600m2 2.0m 2.0m
600m2~1000m2 3.0m 2.0m
1000m2以上 4.0m 2.0m
(耐火建築物ではない場合は床面積を1/2とする)
(東京都建築安全条例 第19条)

実は、図1の6階建てプランでは道路斜線制限をクリアすることが難しいので、
実際はもっとボリュームが減ってしまいます。
そこで、道路側に窓を新設して(住戸A→B)窓先空地が2m幅で済むように変更してみましょう。

その結果、窓先空地が1m小さくなった分、各住戸を大きくすれば、
ほぼ同じボリュームを5階建てで建てることができ、道路斜線もクリアできます。

階数の減少は工期短縮や工事費の削減につながります。
また、各住戸の床面積が30.8m2から36.0m2へと広くなったので、
無理なく1LDKのプランが入りそうです。
一方で、戸数は21戸→18戸と減りますので、
どちらが事業収支上で有利なプランと言えるのかは慎重に比較検討する必要があります。

ちなみに、5階建てのまま、各階4戸のうち2戸を道路に向けるように
90度回転(住戸A→C)してみたらどうなるでしょうか。
窓先空地と避難通路の幅は変わらず2mですが、
避難通路は建物の下をくぐるピロティ状の通路となります。
ピロティは「十分に屋外に開放されていること」が求められますので、
隣地境界線側は柱のみとするなど、いくつかの規定を満たすことが必要です。

結果として、道路向きの住戸Cは間口寸法が1m大きくなり(4.5m→5.5m)、
1LDKであればリビングにも寝室にも道路側に窓のあるプランが入りそうです。
南向きではなくなりますので、一概にどちらが良いプランかどうかは決められませんが、
窓先空地がボリュームプランのみならず、
住戸内部のプランにも影響を及ぼすことをご理解いただけると思います。

■窓先空地の計画のポイントは?

次に、実際の建築計画上のポイントを見ていきましょう。これらは東京都建築安全条例に明文化された規定は書かれていませんが、役所や検査機関の解釈で通例と認められているものです(実際の建築確認にあたっては、管轄の役所に確認することをおすすめします)。

 

1)窓先空地の入口に門扉をつけてよいでしょうか?

窓先空地は道路からみて敷地の奥になりますので、防犯上、門扉を設けたくなることがあります。門扉を設けることは可能ですが、開口有効幅は上記の避難通路の幅以上でなくてはなりません。門扉があれば、窓先空地を1階の住戸の専用庭のように使うこともできますね。

 

2)窓先空地を駐車場としてよいでしょうか?

窓先空地は災害時の避難経路となることから、駐車場や駐輪場とすることはできません。ただし、別の場所に駐車場がある場合、窓先空地を車路と兼用することは可能です。

 

3)窓先空地を植栽とすることは可能でしょうか?

駐車場と同様に避難経路という観点から、樹木を植えることは認められません。ただし、芝のように歩行を妨げないものであれば、認められることはあります。

■窓先空地が1階にない場合は?

最後に、ちょっと特殊な例を挙げておきます。

図4上は、窓先空地が2階にある場合(1階全体を店舗とする場合など)、
図4下は窓先空地が地下にある場合(地下に住戸を設ける場合など)です。

いずれも、窓先空地から1階の通路に通じる屋外階段を設けることで可能になります。ただし、2階から1階への階段幅は90cm以上、地下から1階への階段幅は避難通路の幅以上と規定が異なりますので注意して下さい。

窓先空地・避難通路の幅やピロティの開放性などの規定は
1階の場合と同じです。

このように、窓先空地は共同住宅のボリュームプラン、
住戸プランに大きな影響を与えます。

実際の計画では、建築基準法の居室採光や日影規制などの
規定なども関係しますので、単純には言えませんが、
窓先空地の観点からは、共同住宅の住戸はできるだけ
道路に向けて配置し、窓先空地を小さくすることが
有利であることを覚えておきましょう。

 

日影規制 土地活用の豆知識⑥


関連記事;RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
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今回は、建設費とは関係ないですが、
日影規制について書いてみます。

土地活用や新築不動産投資でマンションを建設する時、よく出てくるのが日影規制です。

wikipediaを見ると、1976年に出来たらしいです。
商業地、工業地では無いエリアでの近隣の日照を確保するため、
計画する建物の形状を確保しようというのが、狙いのようです。

この記事に書いてあるのは、
土地を買って新築マンションを建てる為に、
膨大な数の物件情報をスクリーニングして御宝物件探しをする上で、
最低レベルの知識なので土地探しをしている方は熟読してください。
(首都圏に500㎡以上のRCマンションが建てられそうな規模の土地を所有している方は、
サラッと読んで㈱土地活用に、お気軽にご相談下さい(笑))

POINT1:商業地域内に日影規制は無い

近隣商業地域、準工業地域は、日影規制は、8-9割は、有るので、
その点は、ご注意しましょう。

また、自分の土地が商業地で日影が無いと浮れていると、
実は北側に日影規制が有るエリアが有って、
思い通りに建たなかったという落とし穴も良くあるので、
周りの用途地域も注意してみる必要があります。

POINT2:敷地の北側(厳密には東西も含む)が商業地で無い場合は、日影に注意

では、実際、どういうものか、簡単に敷地図を見ながらイメージしていきましょう。
日影規制がエリアでは、まず、隣地境界から5mのライン(赤点線)と、10m(緑点線)のラインを引きます。

日影規制は、用途地域をネットや役所に電話等で調べれば、分かりますが、
特定行政庁(市区町村)が、指定してあります。
3時間-2時間(4m)、4時間‐2.5時間(4m)、5時間‐3時間(4m)とか書いてあります。

3時間と書いてあるのは、冬至の8時~16時の間に、
4mであれば、4mとの高さで、3時間以上日影にするなと言う意味です。

ここで、下の図を見てください。

高さ12m(大体4階建)の建物の日影が冬至の8:00~16:00に、
5時間日影になる範囲が、赤実線の輪っかで、3時間日影になる範囲が、緑実線の輪っかです。
それぞれの色で、実線が点線の内側に入らなくてはなりません。

つまり、5時間‐3時間と書いてあるエリアで、
3時間日影が当たる範囲が、10mライン(緑点線)の内側に、
5時間日影が当たる範囲が、5mライン(赤点線)の内側に、
入ってなくては不可という規定です。

上記の12mの高さでは日影規制OKの絵でしたが、
この建物の高さを15mにしてみましょう。

緑の実線の5時間の日影が10mライン(緑点線)から
はみ出して、斜線が引いてあるところがOUT、つまり出ていますので、
この平面・条件では15mの高さの建物を建てる事は出来ません。

しかし、この条件で道路が、北西方向に有る場合は、日影は有利になります。
道路が有る場合は、5mライン、10mラインは、道路の中心線から、それぞれのラインをとるからです。

下図を見ると、理解できると思いますが、北西方向に8m道路が有る場合、
その中心4m離れた位置から5m、10mのラインを引いて、
その内側にそれぞれの色の実線が入っています。

 

日影は、北方向に出来るものなので、北側に道路があると大きな建物を建てるのに有利になります。
今回は、境界と真北の角度を30度振っていますから、北西方向に道路が有るのが有利になりましたが、
境界と真北の角度が0度であれば、当然、真北に道路が有るのが有利になります(※道路斜線(天空率)の検証は深夜で眠いのでしてません。)。

POINT2:北側に道路があるのが日影規制には有利

また、3時間-2時間(4m)、4時間‐2.5時間(4m)、5時間‐3時間(4m)の比較では、
日影規制が緩いのは、数字の大きい方で、
緩い順に並べると、5時間‐3時間(4m)>4時間‐2.5時間(4m)>3時間-2時間(4m)となります。

イメージすると、5時間日影になっているエリアより、
4時間日影になっているエリアの方が内側にありますので、
点線の5mラインや、10mラインより内側に入りやすくなります。

POINT3:日影規制の数字が大きい方が規制は緩い

近隣商業地域、準工業地域90%ぐらいは、、住居系地域には、
ほぼ日影規制がかかっていると思っておいた方が良く、
容積率を消化するには日影規制との格闘になります。

余程、大きな敷地でない場合、日影規制の影響を受けやすいので、
例えば300㎡ぐらいの土地で、近隣商業300%だと、
北方向に道路が無い場合は、容積率を消化することは難しいとケースが多いです。

ただし、南北に、長い土地は日影には有利で、下図のように北側隣地境界から建物を離して、
道路斜線をかわしながら真ん中に高さ30mでデーンと
建てても日影をクリアできるケースもあります
塔状比が上がり建設費は割高にはなります。※道路斜線(天空率)の検証は時間が掛かるのでしてません。)。

また、東西方向に、敷地が長い場合は、日影規制の影響がより受けやすく、
南北方向に長い敷地の方が、日影規制の影響を受けにくいことも、
理解していた方が良いです。

POINT4:日影規制が有る場合、南北に長い北側道路の5時間-3時間(4m)が、一番有利

因みに、前回の記事で、東京の高度地区 1種高度、2種高度、3種高度 土地活用の豆知識⑤
について、書きましたが、これらの規制が掛かっているエリアでは、
日影規制も、高度斜線も両方の条件を満たしている高さの建物でないと建てられません(他の法規も全部満たしていないと建てられません。)。

土地を購入してのRC造 新築不動産投資:土地の目利き編①
で書いたように、利回りをより高くするには、
容積を消化することが、土地活用でも、土地を買っての新築不動産投資でも極めて重要で、
土地を買う場合、
1種=土地の坪単価÷使用できた容積率
1種を安くするには容積率が、どこまで消化できるかが重要になってきます。

各記事を、ご覧になっていただき、ある程度、
目利きが出来るようになると、楽しくなると思います。

㈱土地活用は、CM方式で、同一図面のゼネコン見積もりから10~18%建設費を安くすることが、
CM業務報酬の発生する主業務ですが、
企画段階のノウハウ(面積割、間取り、仕様選定、楽器可等)で、マンション建設の利回りを最大化することや、
マンション用地の目利きも大得意(大好き)営業活動の一環として、
無償で行っておりますので、これはと思うような土地があれば、
03-6441-2878か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス

高度地区 1種高度地区、2種高度地区、3種高度地区(東京都) 土地活用の豆知識⑤


建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
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マンション建設のご相談を受ける商業地域では無い用途地域で
東京の高度地区に指定されているケースです。

高度地区とは、都市計画法に基づいて決められた地区であり、用途地域においての環境を維持するために
かけられた制限の事で、導入の有無については、自治体ごとに異なっています。

高さの最高限度を定める理由としては、日照や、彩光、通風を確保することがあげられます。

本記事では、東京の高度地区の、最高高さ限度の高度斜線について、
1種高度地区、2種高度地区、3種高度地区において、
北側境界からの離隔距離と、最高高さの関係を図示しながら
高度地区について、ご理解頂きたいと思います。
(高度利用地区に関して、最低限度高度地区は、高さの最低限度を定めるもので、割合も低く、
マンションを建てるには有益な地区なので、本記事では割愛し、
制限が不利益側に働く、最高高さを定める最高限度高度地区について、記載していきます。)

結論から言うと、
狭い敷地で北側に道路が無く、高度地区に掛かっていると高い建物を建てるには難しいです。

どんなものなのか、東京都の1種高度地区、2種高度地区、3種高度地区に関して高度地区の斜線について図示してみました。

ただ高度地区の斜線だけ引いていてもイメージが湧きずらいので、
標準的な階高の2860㎜を基準として、どれくらいの高さの建物が建つのか、
真北方向の隣地境界からの離隔距離と共に、立面図で見てみましょう。

上記の、高度地区の斜線の見方としては、1種高度地区、2種高度地区は、
北側の隣地境界の5mの高さから、それぞれの角度で斜線が掛かります。
3種高度地区は、北側の隣地境界の10mの高さから斜線が掛かります。

ここで、重要なのが、道路斜線や、隣地斜線に関しては、
天空率の緩和が使えますが、高度地区の斜線に関して天空率緩和を使うことは出来ませんので、
この斜線のまま斜線が掛かってきて、これ以上の高さに建物を建てることは出来ません。

POINT1:高度斜線に、天空率の緩和は無い

3種高度地区の北側の隣地境界から真北方向に5m離れた位置では、
高度斜線に関しては、5階までは、建てられると、みれます。

1種高度地区の北側の隣地境界から真北方向に5m離れた位置では、
2階までは、丸々建てられますが、3階の天井(屋根)は、斜めに切れることになることが理解できると思います。
(高度地区に指定されている敷地は、大体、日影規制もありますので、日影の検証は別途必要になり、
高度斜線と日影規制の両方を満たした高さまでしか建物を建てることは、出来ません。)

では、高度地区に規制されている敷地で抜け道があるかというと、
北側に道路があると有利になります。

北側に道路があると、高度斜線の起点が道路の反対側になります。
例えば、6m道路が北側にある場合、1種高度は、図のようになります。

この場合、自分の敷地の道路境界際でも3階までは丸々、高度斜線が掛からず、
道路からセットバックしながら、高度斜線が掛かってくることになります。
(別途、道路斜線の検討、日影規制の検討が必要になりますが。)

ここで、イメージして頂きたいポイントは、
POINT2:高度斜線は、北側道路が有利
ということです。

もうひとつ、理解しておかなくてはならないのは、敷地の形状に対して、
真っすぐに真北が有るわけでは無いことも、知っておく必要が有ります。

高度地区や日影の規制がある場合、計画前に、真北測量(太陽の位置かGPSによって、真北の向きを測定する)
をやっておく必要があり、
厳密な意味での真北からこの斜線は掛かってきます。
イメージが湧くように、平面図で、図示してみます。


間口10m×奥行20mの敷地に対して、真北が30度振れている場合、
3種高度は、真北方向から掛かってきますので、平面的に図のようになります。

まず、真北方向からの距離(真北距離)を測ってAとすると、
各位置での3種高度地区の最高高さは、10m+1.25×Aで計算されます。

隣地境界から真北方向に4m離れている位置(西の隣地境界から直行方向に2mの位置)
の最高高さは、
10m+1.25×4m=15.0mという意味合いです。

単純に、階高3mで割ると、大体、5階が隣地境界から直行方向に2m離れている場所での
高度地区の規制に関しての最高高さになります(勿論、日影規制や、道路斜線は別途検討する必要が有ります。)。

今回の図では、30度真北が振れた設定ですが、45度振れた設定や、90度振れた設定にすると、
真北距離Aが、どんどん短くなるので、各位置での高度斜線の最大高さは、低くなってしまいます。

また、敷地の短辺方向に向かって、真北ががあると、その敷地での建てられる高さは、
上階のセットバックが効きにくくなるので、どんどん厳しくなっていきます。

POINT3:高度地区の斜線は、厳密な真北方向から、掛かってくる。

地主様が、土地活用される場合は、土地値も不要で、土地を買うより利回りも出やすいので、
その土地で、どのように建てていくかを考えるしかないのですが、
特に、土地を買って新築不動産投資を考えている場合では、
北側道路でなく、敷地が狭い場合は、高度地区の規制がある場合、
多大な影響を受けて殆ど建てられないケースが多いという事も
理解しておいた方が良いでしょう。

特に、東西方向に長い敷地で、高度地区の規制が掛かるエリアでは、
高度斜線の影響は受けやすく、余程の広さが無ければ、
3階以上に階数を積む事が、困難になる敷地も多くなります。

一方で、例えば700㎡以上など有るような大きな敷地では、高度地区の規制エリアであっても、
南側に建物を寄せて建てるなどにより、高度斜線を交わしやすくなったりします。

㈱土地活用に、お客様から毎日数物件、メールで送られてくる物件概要書を見て、
北側道路ではない、狭い高度地区の敷地だと、
ご希望の規模の建物は、殆ど、
建てられません(容積率は全く消化できません)という事が多過ぎるので、
お互いに時間の無駄を省くためにも知っておいた方が良いと思います。

適当に買った後に、相談を受けてボリューム入れたら、2種高度地区があるのにも関わらず、
たまたまラッキーで思った規模が建てられたという
幸運なお客様も、いらっしゃいますが、ある程度、こういう高度斜線があることを
理解したうえで、お問い合わせ頂いて、ある程度、目利き検証したうえで、
最後は、設計事務所にボリュームチェックして貰う必要が必ず有ることは、
お伝えしておきます。

近々、似たような感じで、日影規制についての記事も書いて行こうと思うので、
期待してください
(天空率に関してや、東京都安全条例等、ややこしいのはパートナーの設計事務所にでも
書いてもらおうかなと思います(笑))。

関連記事:
RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開
マンションの建設費の算出方法と絶対解


コスト削減額(率)、CM方式と土地活用の比較 土地活用の豆知識④


当社のHP上では、CM方式での建設費の削減率について、記載してあります。
例えば、下記のように、1億円、17.8%コストダウンしましたと。


何からコストダウンをしたのか、比較しているかというと、
実際に、全く同じ図面(100ページぐらいで詳細に仕様を記載してある図面です。)で、
実際に複数のゼネコンに相見積を掛けた金額からの差額です。

この物件は5社のゼネコンに相見積を掛けたと謳っておりますが、
これは、元々、ある程度は、安い地場のゼネコンから見積を取った金額です。

比較サイトに広告掲載しているような
元々、土地活用の営業マンを大量に雇って、
地主さんに対して、ガンガン営業を掛けているような高い会社は、
そもそも、当社のCM方式の相見積に参加しませんし、
仮に、参加したとしても当社のCM方式で受注になることは有り得ないでしょう。

そのような会社は、特に、一般管理費(粗利)が高いからです。

一般管理費とは、普通のゼネコンでは、10%程度を目標として営業活動をしていて、
その中から、内勤の経費(積算、営業、経理、管理部門の人件費、役員報酬等)と、
本店・支店の事務所維持費用を賄い、余った分が、税引き前利益となります。

CMの場合は、物件規模にもよりますが、3億ぐらいの物件であれば、
一般管理費5.5-6%程度が目安となるでしょう。

3億ぐらいの物件で、5.5-6%程度でしたら、1650~1800万円ぐらいが粗利で、
そこから物件数で内勤職員の人件費や、
本社経費を按分して、賄い、余った額が税引き前利益で、
そこから法人税他諸税を支払わなければならないので、
CM方式の場合、地場ゼネコンは、必要経費は見込んでいるので、
損する事は無いですが、物凄い儲かる訳では有りません。

一方で、普通に考えれば、土地活用営業系の会社が、
営業マンをあれだけの人数を雇って、ガンガン営業して、
失注する物件も多数あるでしょう。

それだけの人数の営業マンの人件費は、
一般管理費を高くしないと賄えませんし、
広告料も普通の地場ゼネコンは極めて低い比率でしか掛けていませんが、
土地活用系の営業を主力でやっている会社では、一般管理費の中から
テレビCMを出したり、雑誌広告を出したり、莫大な広告宣伝費を支払っています。

つまり、受注した地主顧客の建設費に、
受注できなかった物件に掛けた営業マンの給料や経費、
広告宣伝費を上乗せしなければ、会社は維持できません。
一般管理費20%ぐらい無ければ、そのような営業形態では採算取れないでしょう。

高くて当たり前なのです。

土地活用の比較サイトに広告登録をしている会社は、
基本的に、そのような高い会社ばかりなので、比較サイト内で適当に、幾ら相見積を取った所で、
高い会社同士で競争させて、その中で、安かったとしても、
結局、地主顧客は、高い建設費を支払うことになるのは、理解しなければなりません。

「土地活用のプロが相談に応じます」
とか、フリーダイヤルまで書いてる比較サイトも有りますけど、
登録している会社にエリアや規模ごとに、
繋いで手数料を稼いでいるだけでしょう。

土地活用の最前線で、建設費の原価も下請見積までを掛けて、交渉している人間から見ると、
建設原価を理解しない、建築も理解しない、賃料が取れる間取りも、施工方法も解らない、事業収支も理解しないで、
高い営業系施工会社に、「こんなお客さんから問い合わせあったので、アポ入れてください。」
と、とりつぎだけしてるのが、はたして、土地活用のプロですか?と言いたくもなります。

POINT1:土地活用の比較サイトで高い会社同士で比較していても、意味が無い。
※関連記事:
土地活用比較サイトで一括比較しても土地活用は成功しない。
土地活用の収支比較!土地活用の最大のリスクは建設費が高いこと!

㈱土地活用のCM方式で、幾ら建設費の80%以上を占める下請に直接支払う外注費を
ほぼCM側の業者を採用することによって、圧縮したとしても
一般管理費が常識から逸脱している会社では、受注に繋がる事は絶対に有りません。
(一般管理費は、地場ゼネコンでも会社の体質により、一般管理が高い会社は沢山ありますが、
広告をうちまくったり営業マンを大量に雇えば一般管理費は高くなって当然です。)

また、最初にCM方式で、ゼネコンに相見積を掛けると時も、
㈱土地活用からも、取引があるゼネコンに直接、見積依頼の声を掛けますが、
原則ゼネコン1-2社ぐらいは、オーナー様に紹介を依頼しています
(無理な場合は当社の取引先ゼネコンだけで見積開始も有りますけど。)。

融資を受ける、銀行経由等でゼネコン紹介頂くケースや、
オーナー様が元々見積を取っていたゼネコン等の参加が多いですが、
CM方式で、何処から落とした金額かという基準になるものに、
オーナー様が連れてきたゼネコンが入って頂くことを推奨しています。

㈱土地活用のCM方式では、過去に70社ぐらいは地場ゼネコンから、
見積を取ったことが有りますが、
過去に、CMの相見積に参加して、3-4回受注に繋がらなければ、
以後、お互いに時間の無駄なので、見積依頼の声を掛ける事は無いので、
㈱土地活用が現時点で直接、声を掛けている会社は、CMでは無い、そこらへんの設計事務所がやるような相見積では、
金額で負けることは無いであろうと地場ゼネコンです。

世間的には、ある程度安い地場ゼネコンから、更に、CM側の下請に当社から合見積を掛け、
入れ替えることによって、10~18%の建設費を削減して、
請負契約を締結するのが㈱土地活用のCM方式です。

POINT2:㈱土地活用のCM方式は、世間的に安い地場ゼネコンから取った見積金額から10-18%建設費を削減している

POINT3:㈱土地活用のCM方式は、オーナー紹介のゼネコンの見積参加も歓迎している。

オーナー様に1-2社ぐらいのゼネコンの紹介を依頼する、理由は、主に、2つ有りまして、
1.何処から下がったかの上値(最初の)の基準値を下げる事と、その物件の建設費の相場を正しく理解して頂くこと。
2.㈱土地活用としても、新規の地場ゼネコンとの取引は増やして、下請専門工事会社のメリットを増したい事。

オーナー様からすれば、1回目の見積で基準値を下げる事は、CMFEEの削減にもつながりますし、
もし、オーナー紹介のゼネコンが、CM方式で下請入替後の、最終見積で、
建物規模にもよりますが、建設費の20%程度を占める、
仮設工事費+現場経費+一般管理費
の部分を頑張ってくれれば、
最終的な、建設費を下げる事に繋がるかもしれません。

また、以前の記事でも書きましたが、建設費を構成する要素には、
地盤や、形状、塔状比、1部屋の広さ、規模、階数、見積時期、仕様等の様々な要因が有り、
計画中の概算見積である程度の予測はしていますが、
実際に見積をしてみないと、本当の相場というのは、理解、納得はし難い部分もあると思いますので、
オーナー側から参加したゼネコンがいれば、より、納得しやすいだろうという意味合いもあります。

当社も建設費の坪単価を下げる事は、実績・宣伝と言う面では、
メリットになりますし、CMFEEはコストダウン額の30%を頂いておりますが、
そこで多少当社のCMFEEが減ろうがビクともしません。

㈱土地活用のCMFEEは、世間的に安い地場ゼネコンから、相見積を取って、
下がった分からしか貰えませんので、同じ図面条件であれば、CM方式が1番安くて当然です。

また、CM方式に参加してくる下請専門工事会社は、元々、安い会社が多いですが、
彼らの1番のメリットとしては、CM方式の物件で受注して、普通に仕事をしていれば、
新規ゼネコンの開拓も楽で、更に、一番美味しいのは、
新規取引が出来たゼネコンが普通に受注した物件の仕事が後から
降ってくるというのが有ります。

例えば、CMで年商50億の地場ゼネコンが受注し、下請と元請の新規取引が始まったとします。

下請側からすれば、その地場ゼネコンは、年商50億の仕事が有る訳ですから、
3億ぐらいは、自分の工種の仕事は年間あるだろう…

その内の、30%の仕事をCM側の下請に発注してくれたら
年間9000万円の売上は増えます。10年続けは、9億売上が増えます。

だからCM方式の場合は、下請は、CM物件で、損しない程度に受注しても、
楽に新規ゼネコンとの取引が開始でき、後から、全然元は取れる訳です。

だから、現時点でも、CMで圧倒的に安く建てる事の出来る元請ゼネコンは、
7-8社程度はいますし、見積や、マンション完成に直接困ることは無いのですが、
新規ゼネコンの参加は大歓迎しています。

当社も元請ゼネコンは常に探してはいますが、
普通に飛込みで電話を掛けても、電話番の良く解ってない叔母ちゃん(お姉さん)に、
「今、出払ってまーす」と、つれない対応をされたり(景気が良いと、そんなもんです。)、
たまたま電話に出た、主任クラスの営業マンにCMの見積方法を説明しても、埒が明かない場合も多いので、
色々なルートで紹介を打診したり、手を尽くしてはいますが、オーナー様にも紹介を依頼しているという訳です。
(建設業の新規開拓は、受注者側も発注者側も、難しいということです。)

但し、オーナー様に紹介されても、社名を聞いて、帝国データバンクの決算資料をまず見て、
会社の内容を確認のうえ、継続企業に疑義や、施工能力に疑問(普段、RC造のマンションやったことない等)を感じた場合は、
見積参加を、お断りするケースもありますが、
それは最終的にオーナー様の利益に繋がる事であると、ご理解ください。

当社が、CM側下請を元請に紹介して、下請契約(取極)をさせて、
下請は元請から工事代金を貰いますので、元請に万が一のことが有れば、契約上の当社に支払責任は無くても、
以後、当社が、CM側下請と継続的に取引をするのであれば、道義的な補填責任というのは発生するので、
ご紹介頂いた、会社内容を調べた上で、危険な匂いを感じた場合は、オーナー紹介の会社でも、断固拒絶しますし、
実際に、見積参加を断った半年後ぐらいに倒産ニュースが出ていたケースも有りますので、
安定・健全経営をしている地場ゼネコンでないと見積することを認めないことは、ご理解頂ければと思います。

話は、戻りまして、1000万円の差が付いたと言っても、そんなのは当たり前の話で、
どの金額を基準とするかが、問題です。

色々、情報収集時点での参考とすべき話を書きましたが、
前回の記事でも書いた通り、
最初の建設費が高いと、土地活用は返済リスクが高まり融資返済期間の30年から35年間、
ずっと尾を引き苦しむことになります。

「あの時、何で良く調べずに高くマンションを建てたのだろう???」
と20年後、キャッシュフロー上の赤字が発生し始め、
思ったとしても、時間は、巻き戻すことはありません。

当社のCM方式で最近、建てたお客様でも、20年ぐらい前に高く建てて、
他に資産をお持ちなので、返済できないこともないけど、
昔高く建てた物件は採算面で、赤字の低空飛行しているという方も、
いらっしゃいますからね。

情報過多時代ではありますが、キュレ―ションまとめ記事を読んでも、得する事は有りえませんので、
本当に最前線で、実務をしている人間の記事を読んで、最前線の知識として頭に入れ、
賢明な判断をすることを、お勧めします。

実際、㈱土地活用のCM方式で建てて、どれぐらいの建設費なるか、
無料概算見積をして欲しい場合等、03-6441-2878か、お問い合わせフォーム
から、お気軽にご相談ください。

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