㈱土地活用の理念

誰の為に、建設するか?㈱土地活用 代表の呟き


建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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『誰の為に、建設するか?』

との問いに、私の答えは建築主の為』にです。

土地活用でマンション建設に関わる方々には様々な方々がいらっしゃいます。

・設計事務所
・ゼネコン
・専門工事会社
・不動産会社

・・・・
①設計事務所
一度に話すには長すぎるので
まずは、設計事務所から書いて行きます。

基本的に設計事務所の職員や代表者というのは、どのような方々か?
大部分が、学生時代、建築家に憧れ自分の作りたい空間を作ることを夢見てきた方々です。

私も別の道を進みましたが大学生のころは、安藤忠雄に憧れていました。

中には自分の作りたいものだけを設計して生きていける天才肌の建築家もいらっしゃいますが、
社会に出て、自分の作りたいものを作っているばかりじゃ
飯が食えないということに気付き、大規模公共事業のコンペも少なく一夜にして、
スター建築家になれるような時代でも無い現代で、
ディベロッパーや賃貸マンションの設計を飯を食うために
やられている方も多いと思います。

基本的に設計事務所は、
本心では建設費を下げることには、それほど興味はありません。

心の奥底で、やりたいことはコルビジェや安藤忠雄になりたかった・・・
無限の予算で好きなものを作りたいのですから。

私が、お会いした設計事務所の中には
コンストラクション・マネジメントの仕組みは、建築主の為になることは良くわかった」

だけど・・・口ごもる方はいます。

「ゼネコンからバック貰ってるから建築主を紹介できない」
「仲のいいゼネコンが一生懸命営業してくれるから、取らせてあげたい。」
「他のゼネコンが見積図面が欲しいといっても渡してない。」
「施主が相見積取っても仲いいところに取れそうな金額を教えたりしている。」

見抜けます。その気持ち。
ゼネコンから、先生!先生!と居酒屋やキャバクラで接待も受けてるでしょう。

設計事務所が、建築主の為に、建設するので無いのであれば、
設計事務所には、建設費を安くするメリットが無いのです。

余談ですが、私は、殆どゼネコンと飲みに行く事は無いですし、
現場監督と稀に暑気払い等で飲みに行ったとしても、基本的に私が支払います。
昼食を食べた時に、どうしてもと、お会計を取り上げられて、ご馳走になるときも有りますが、
気持ちいいものだとは思っていません。

建築主が知らないところで、お抱えのゼネコンに発注する為に、
取引の関係性の無いゼネコンの見積の門戸すら閉ざされている場合もあるんです。

もちろん建築主の為にゼネコンに門戸を開いている設計事務所もいらっしゃいますが、
基本的に、ちょっと単価を交渉してみる程度です。

中には明らかに予算の1.5倍以上の設計図面を書いて、
「出来るゼネコン探してくれ!」
とか素人みたいなこと言ってる設計事務所もいらっしゃいますが、
低調にお断り致します。

設計事務所は、実は建設コストについて全然、強くはありません

何故なら下請専門工事会社と取引無いのです。
「建設費の原価がわかる訳ないじゃないですか???」
「原価も知らずにどうやって交渉するんですか???」

ほんとに建築主の方を向いて、お仕事をされているか、設計事務所のスタンスを確認するために
「コンストランション・マネジメントの仕組みってどう思います???」
と聞いて見て下さい。

「信頼できるゼネコンを使いたい」
といったら、バックを貰っているか、
単に楽をしたいだけかもしれません。

ゼネコンを監理するのは、設計事務所の仕事です。
設計業務の契約書に監理料って入ってますよね。

新規ゼネコンを監理できないなら、単に能力不足です。
「私は安く、きちんとした仕事をするゼネコンに建てて貰いたい」
と伝えましょう。

品質で悪い評判のたつゼネコンなど今の時代まで世の中に
生き残っていられる訳がないです。

その設計事務所の狭い世界以外にも、
きちんとしたゼネコンなど世の中に幾らでもありますから。

②ゼネコンと、専門工事会社の仕組み
それでは、建設施工関係者のゼネコン仕組みについて話しながら
コンストラクション・マネジメントの仕組み
についても話して行きましょう。

ここで私が、ゼネコンと言っている会社は、施工主体にやっている会社で、
私は、ハウスメーカーは、分けて考え、営業マンを膨大に雇って、ローラー作戦で営業している会社は、土地活用営業会社と呼んでいます。

建設費的には、
土地活用営業会社=ハウスメーカー=大手ゼネコン>地場ゼネコン>CM会社の交渉済みの金額
と言う感じです。

当社が10%~18%コストダウンと言っているのは、世間的には、元々ある程度安い、
地場ゼネコン(区の中学校とか都営住宅を作ったりもしている会社)の見積金額から下がった比率を言っているので、
土地活用営業会社=ハウスメーカー=大手ゼネコンの金額から比べたら20%~30%は安いです。

私は、東京理科大学の大学院卒業と同時にあるコンストラクション・マネジメント(CM)も扱うゼネコンに入社しました。
CM方式、こそ建設業の進むべき道だと信じたからです。

そのゼネコンは、ちょっと変わったゼネコンで
入社してから2年ぐらいは、派遣社員として他のゼネコンに丁稚奉公に出されます。
(あまりの社員の扱いの酷さに会社に、派遣から無事、会社に帰還できたのは新入社員17名中の私1名だけです(笑))

私は、その丁稚奉公時代に
まず当時1部上場の新○組様でマンション1物件
次に名古屋の雄の1部上場、矢○建設様で工場とマンションの2物件
最後にスーパーゼネコン、清○建設で耐震改修の2物件

幸い現場の社員の皆様に、自社の社員と同じようにとても暖かく教育して頂き、
全てのゼネコンから内に来いと、お誘い頂きました。

この2年半で現場監督として必要な全てを叩き込まれました。
当時は、派遣社員と馬鹿にされることが悔しくプライドが傷つきましたが、
今となって何故、会社が新入社員を派遣に出したか、やっと理解できました。
日本の最高レベルの施工管理を知るためです。

大切な思い出です。

さて、そんなこんなでゼネコン・現場の実態とは・・・

CM方式を、ご説明する際に、
皆様、品質、品質と言われますが、
大きな現場で、実際に品質管理の最前線で体張ってるのは、
体力がある若い監督です。

品質管理の最重要項目は、躯体。
配筋検査と、生コンクリートの強度です。

配筋検査は、まず、鋼材の搬入時にミルシートとロールーマーク(鉄筋についてるマーク)の確認
そして鉄筋屋さんが配筋終わった端から、鉄筋屋による自主検査。
その後、ゼネコン職員が全数検査ながら配筋写真をとって回ります。
これは、大きな現場では、もの凄い体力がいって大体20代の若い監督の仕事です。
(小さい現場なら年配の監督が写真撮影まで、やることもありますが)

このあと、構造事務所(場合によっては意匠担当)による配筋検査
更に、階数により確認審査機関による検査
(第三者機関の保証が入る場合には、そちらの検査)

ただ、全数検査をするのは、鉄筋屋と、(若い?)現場監督だけです。

そして、その全数検査後の検査は設計事務所と、役所が20箇所ぐらい抜き打ちで本数検査をするのと、
カブリや結束等、悪い箇所の指摘をしていきます。

どんなに手間賃の安い鉄筋屋を使う場合でも、
品質を最前線で管理するのは現場監督の仕事。

建設業界では常識中の常識です。

ただそれは、安いからとかスーパーゼネコンだからとかそんなことは、
全く関係ない話です。

40年以上前の緩やかな時代には、あったという話は聞いたことはありますが、
今の時代、現場監督で品質に関して、わざわざ手抜きをする事により安くあげようなんて監督など、
絶対的に存在しません。皆、一生懸命に品質を守ろうと日々努力を重ねています。

構造的に、手抜きをしたところで大して安くなることも無いですし、
それ以前から厳格に検査、管理をしてきたうえで、姉歯事件を目の当たりにして、
そんな馬鹿な事を、しようとすら思いません。

コンプライアンスの遵守が当然のこの時代
そんな馬鹿な事してたら一瞬でゼネコンごと吹っ飛びます。
リスクが高すぎて誰もやりませんよ。

ゼネコンは、どの専門工事会社に安く発注しようと、
必ず、確認申請図面及び、設計図書に添った品質で施工します。

それが出来ないゼネコンは既に絶対に潰れています。

請け負った建設費内で赤字にならずに品質を管理できるように
CM方式によるコストコントロールが、あるのです。

そして設計事務所は、自らが書いた図面どおりに
現場が納まるように、施工者を監理することを、まずご理解下さい。

以前にも、お話しましたが、土地活用をする建築主が、
ゼネコンに普通に見積取っても、
ゼネコンの見積書は、原価を絶対見せません。。。

ゼネコンは、出来る限り建設費を高く受注したいのです。

良い建築を建てたいというベクトルは、建築主とゼネコンは、一致しますが、
建設費に関しては、建築主とゼネコンは完全に真逆のベクトルです。

営利企業なので、当たり前の事ですが、この当たり前を理解出来ていないことは、
如何に多い事か。

そして、建設費を高く受注したいという行為は、建築主の為に建てるという
本質を麻痺させていきます。

営業マンは、出来るだけ高く受注することを会社から求められ、
現場監督は、施工のプロフェッショナルとして、
クレームの出ない建物を引き渡せるように努力し、品質管理していますが、
同時に与えられた予算内で利益を上げるという役割も担います。
将来的な収益性について、収支を理解したうえで、建設している訳では無いです。

ゼネコンが図面から見積もる場合、会社にもよりますが、
積算で数量を拾って、杭とか設備とかは、下請からざっくり見積を取りますが、
過去の実績・経験則から単価を入れていきます。

そして、営業マンが建築主と交渉して受注に繋がったら、請負契約を締結し、
購買部なり、現場所長なりが下請専門工事会社に細かい見積を取り、
予算と照らし合わせながら交渉していきます。

ゼネコンに、赤字で受注させちゃえば、CMなんか使わなくても安くなるんじゃないの?

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、
別に赤字で受注してもらわなくても、
CM方式を使えば、10%以上の建設費を削減できてしまいます。

10%以上の赤字が出るほど、
ゼネコンも、そこまで無茶な赤字受注はしません。
今の建設業好景気では、ゼネコンは、きっちりと利益が確保できる見積金額しか出しません。

仮に、万が一に、ゼネコンが、何かの見積ミスで、大赤字で受注して建設した建物が、
あったとして、それを引渡しを受けて嬉しいと思えますか?

CM会社の本見積と争ってまで、一般見積で受注しようというゼネコンは居ません。

何故なら、CM会社の入った物件ではCM会社の力を借りなければ、
大赤字になるの目に見えてますから。

私が、CM方式を愛し続けているのは、建築主、施工会社、下請専門工事会社、職人さん全てに、メリットがあり、
利益を享受できる仕組みだからです。

では、何故CM方式では、関係者の皆が利益を生み出すにも関わらず、
建設費が安くなってしまうのでしょう???

答えは、専門工事会社のコスト競争力です。

建設コスト削減の提案0606_01

ゼネコンが受注した場合、まず、これまで取引のある下請専門工事会社から見積を取ります。
そして予算に合うように下請専門工事会社と交渉します。

下請専門工事会社とは、杭屋、鉄筋屋、型枠屋、金物屋、タイル屋、電気屋、設備屋・・・などという
専門的に細分化された分野だけを本業として、職人を抱え、重機を持ち、現場に乗り込み、
ゼネコンの下請けとして、細分化した分野だけを担う会社です。

ゼネコンは、建築主から工事を受注した後に、その下請専門工事会社を束ねて、施工管理を行います。
ゼネコン自体は、多くの場合、現場に常駐するのは、現場監督のみで、直接職人を社員として抱え込むということはしません。
これが、日本の建設業で培われた制度です。

建設業では、この下請制度が強く、ゼネコンは、下請協力会という物を持っていて、
その協力会に入っていない専門工事会社は、ゼネコンから見積依頼が来ることは、まず無いです。

日本の全ての、下請専門工事会社は、何処かのゼネコンの下請協力会に絶対に入っています。
下請協力会に入っていない限り、見積依頼が来ることが有る訳が無いので、
当然にして何処かのゼネコンの下請け協力会に入らざるを得ないのです。

A型枠工務店は、Bゼネコンと、Cゼネコンと、Dゼネコンの下請け協力会に入っていて、
メインはBゼネコンだという風な感じです。
新規の専門工事会社が新たなゼネコンの下請に入るのは相当難しいです。

そして、ゼネコンが、下請協力会の中から見積を取っている
専門工事会社が必ずしもコスト競争力があるとは限りません。

建設コスト削減の提案スパイラル用_04

 

実際にCM業務を行ってみると、
専門工事会社のコスト競争力には相当な開きがある事が判ります。

例えば、ある1工種についてゼネコンの下請けの金額と比較してみると
1500万-1550万-1600万-1800万-2200万
といった具合の分布ですかね。

CM方式でゼネコンの下請けの金額に、
勝てる専門工事会社が、当社の取引先として残っていますが、
大半が、大手のゼネコンの下請けになっている会社です。

大手のゼネコンの下請けは、地場ゼネコンの下請けと比べて基本的に元々単価は安いです。
何故安いかと言えば、鍛えられているのと、膨大な発注量があるので、建材の仕入れコストも安く、
職人さんが、仕事が途切れる事が無く支払も確実だから人工の単価も、仕事が途切れがちな下請専門工事会社と比べ、
抑え込めるのです。

職人さんからしたら、仕事が途切れるような専門工事会社より、単価が多少安くても、仕事の途切れない、
下請専門工事会社の言う事を聞いた方がメリットありますからね。

上記のような分布のような金額であれば、
例えば、1470万円で見積が出せるCM会社が連れてくる下請がいれば、CM側の下請は、
普通に受注出来、CM会社としても、元々安い下請専門工事会社を取引相手としているだけで何も無茶ぶりをして、
出来もしないような単価で、工事を押し付けているわけでは有りません。
今の時勢で、赤字で請負うような下請専門工事会社など要る訳も無く、金銭的な、又、長期的な視野にたった、
ゼネコンの新規開拓と言うメリットがあるから、CM方式の見積に参加して
受注して、喜んで施工しているのです。

建設コスト削減の提案スパイラル用_02

CM会社は下請専門工事会社を別に叩きはません。
受注できるように、ゼネコンとの比較金額は伝えますが、
「きちんと利益が出る最終金額を出して下さい」と伝えるのみです。

全くの新規専門工事会社が、
「うちは安さには自信がある」と見積参加しても、歯が立たず滅多に受注に繋がりません。

CMに参加する専門工事会社も単価が物凄く利益がでるわけではないと判っていても
利益がのる最終金額を入札してきます。

ゼネコンの方も、
1:新たな専門工事会社を開拓しようとするゼネコン
2:今までの下請制度の中でやっていくんだというゼネコン
の2つに分かれます。

CMに参加するゼネコンは、当然1の方で、
割合としては4:6といった感じでしょうか???

2の古い考えの建設関係者は何もそこまでする必要があるのか?
と、お思いになる方もいらしゃるかもしれませんが、
建築主様から御紹介を受けて新規のゼネコンにCM方式での見積依頼の為に、説明に行く時は、私から出来るだけ、
地場ゼネコンの役員、又は社長、専務クラスの上席の方に説明すると、多くの場合、理解頂けます。

逆に、主任、課長クラスの営業マンに説明して、そこから、
上席に話が上がると、ダメでしたーという答えが来ることも有ります。

私もサラリーマンをやっていましたが、何処の会社も、そんなもんですね(笑)

CM方式という考え方は、アメリカで建設資材が高騰し建設費に押さえが効かなかった時に、
自浄作用的に生まれた手法で、
ニューヨークの旧ワールドトレードセンターが、この手法を流行させたモニュメントだったそうで、
今やアメリカでは全く一般的な発注手法です。

誰のために建設をするかを、考えた場合、まず、建築主の為に建てる事は、
明確であり、それを、全てのベクトルを一致させて、自分の土地を活用し、
自分が建築主であれば、このように建てるという方法で、
土地活用のオーナー様と関われる、
稀有な職業であることを誇りに思います。

 


生産緑地とマンション建設による土地活用の判断基準

 
建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
 建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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2022年に生産緑地の指定が解除される。
経緯などは、地主様のほうが詳しいので、他サイトを見て頂ければ良いが、
生産緑地の所有者が具体的、何を考え、どうするべきかの『判断基準』に、
ついて書いていきます。

最も、大切なことは、業者の言いなりにならない知識を持つ
と、いうことです。

生産緑地の指定解除の前に、受けられる措置と、制限される行為について、
抜粋します。


受けられる措置

  • 生産緑地であることを示す標識が設置される。
  • 固定資産税が一般農地並みの課税となる
  • 相続税の納税猶予の特例などが設けられている(ただし自身が耕作していない場合は除く)。
  • 農地等として維持するための助言や、土地交換のあっせんなどを自治体より受けることができる。

制限される行為

  • 当該土地の所有者または管理者等に、農地としての維持管理を求められる。
  • 農地以外としての転用・転売はできない(農地としての転売については農地法による手続きにより可能)。
  • 生産緑地地区内において建築物等の新築・改築・増築や、宅地造成等土地の形質の変更は出来ない
    ただし農業等を営むために必要であり周辺環境に悪影響を及ぼさないもの(ビニールハウス、水道設備や従業員の休憩所等)は市区町村長の許可を受けて設置することができる。
  • 土石の採取、水面の埋め立て、干拓などが制限される。
  • 上記に違反した場合、原状回復命令が出されることがある。

これまで生産緑地の指定を受けることに、税制面の優遇が受けられる代わりに、
農地として維持管理が求められ、転売や新築が禁止されてきました。
1992年当時と比べ、農地として維持する管理者の跡取りが、普通の仕事を選んだり、
本来であれば、マンション建設をするべき土地であっても建設が制限されてきました。

ここで、生産緑地の地主様は、何をするべきかというと、
適切な判断を自己の知識をきちん持つ上で行うことです。

売却する場合は、ディベロッパーや戸建分譲業者に買い叩かれないようにする。
また、マンションやアパートを建設する場合は、まず、建てて大丈夫な土地なのかを
正確に判断する必要があります。

建てて大丈夫な土地の判断基準は、東京23区では最低でも駅から徒歩10分以内、
駅の力によっては、7-8分以内であることが相応しいでしょう。
そして、地主であるにもかかわらず
表面利回りが8.5%以下であれば、建設しない判断をするべきです。

㈱土地活用の対地主様への建てるべきという基準は
最低でも、9%程度の長期安定経営が見えることを基本としていますが、
表面利回りが、スタートから8.5%を下回ると、20年後以降の多くの場合、
苦しい賃貸経営を強いられます。
特に生産緑地になっているような区では空室リスクも高いです。

デットクロスに意味が解っていない地主様は、
究極の土地活用とマンション建設費とデットクロスの記事も是非ご一読ください。

そして、生産緑地があるような、都心と比べると賃料が安いエリアで、
ぼったくり建設費で、建設の飛び込み営業をしているような会社では、
中々、8.5%以上の利回りは出ないでしょう。

そして、知識が無いばかりに、業者の言いなりになって、
何となく、長期収支を理解せぬまま、アパート・マンション建設をしたがために、
ローン返済に苦しみ、何も残らずに、20年後最後は、差し押さえを受けるような
愚かな道は歩まないで頂きたいと
心から願います。

関連記事;
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マンションの建設費の算出方法と絶対解
相続税対策と、土地活用によるマンション建設 

 


 

㈱土地活用 社長の求める人生を愉しむ生き方

今日は、GWの初日ですね。土地活用セミナーも盛況に終わり、
普段の土地活用ノウハウについてでは無い、
コーヒーブレイクのようにリラックスして、
私が最近考えていることについて、書いてみます。

何のために生きるか、何のために働くか。

答えは、人生を愉しむためです。

若い頃から、面白い人生を歩みたいと思っていました。

面白いとは、人から、この通りに生きろと与えられた、
楽な決められたレールの上を生きるのではなく、
自らが、動き、勇気を出して扉を開け続け、
道を自ら造りあげる過程を愉しみ尽くす事です。

10年前に、独立した大きな理由は、誰かの支配の下で、生きるより、
自分で道を切り開いていくことに、魅力を感じたからです。

それが人生における喜びであり、今後も自分の身体と頭を最大限に使って、
未来を切り開いていくことにワクワクしています。

自分が何者なのか。
どこまでやれる人間なのか。
どこまでの強度が有るのか。

それを決めるのは、自分自身であり、行くと決めることさえ出来れば、
進むだけです。何があろうが、辿り着く覚悟。

そして決めた自分が正解であることを絶対に証明する。
自分が学生のころ、CM方式こそ、建設業の中で最も素晴らしいものであるという選択が
間違いでは無いことを証明し続ける。突き進むだけです。

過去には出来なかったことが、今は出来る状態になり、
もっと、沢山のやりたいことが、どんどんと湧いてくる。
その状態であることが快適で、生きている価値だと感じています。

前に進もうと思えば、大なり小なり越えなければならない壁は、
以前見えていなかった全く知らなかったものも含めて湧いてきます。

そこで、どう考え、どう動くか。

その壁が無かったものと考え、
自分は、ここまでの人間、そこそこ稼いで、
そこそこ楽しいから良いじゃないかと考えた時点で、
生きている価値は無くなります。

だから、その湧いてきた壁を軽く越えた自分の姿のみを追い求めて、
その過程をも愉しみ尽くして生き続けたい。

20年近く持ち続けている土地活用、建設業界において、
CM方式を広め、根付かせるという私の一つの夢も、
根付かせるという点においては、まだまだだと、理解しています。

少なくとも世の建設の10%程度は、CM方式であるべきだと思っていますが、
認知度は、中々、浸透していかない。

しかし、戦後の50年間ぐらいの間に、私が建設業界に入る前に、
既に出来上がった、永遠なる常識と考えられていた世界を壊して、
新たな本来あるべき、正しい施主の為に建てる建設業の
世界を造りあげることが、簡単であれば、面白くない。

簡単なことではないことだから、それを、自分の手で、やり遂げてやると、
ますます、燃えて生きられるわけです。

同時に、簡単なことではないかもしれないが、やりようによっては自分には出来る。
と信じ続けられる人間である必要も有ります。

並行して、もちろん、仕事も一生懸命にやったうえで、
仕事だけでは無い、人生の成功者、つまり、誰の目から見ても、
成功者である姿に自分がなっていたい。

2-30代は、仕事の成功さえあれば、他に何もいらないと、
多少の息抜き以外、仕事だけしか、して来ませんでした。

だけど、仕事だけしか出来ない人間は、
生きていても見ていても面白くないですよね。

面白くない人間であるから、アイデアが枯渇する。

面白い人生を歩みたいと思って独立したのに、
一生のうちの輝ける時間を60歳まで仕事だけに費やし、
本来の人間が持つべき、人生の多くの愉しみを捨てて生きるのは、
間違えであると、ようやく気が付きました。

人生の成功者とは、常に1歩でも1ミリでも前に進み続け、
その勲章として、生ずる勝負に勝ち続けられる人格を持ち、
様々な人生の愉しみを知り、愛情豊かな心で、
周囲の人に、影響を与え続けられる人です。

そのような人間になることを目指せば、同時に、
誰もが無理だと思い、誰も手がけようともしない物事=『私が建設業を変える』を、
誰もが、考えつかない方法でやってのける。
これまで以上に強いアイデアと強い実行力を持つことが出来る。

そう考えるようになりました。

そして、その生き様を魅せつけ、新たな人生の挑戦者が、
同じように、考えた未来に向かって生きたい、
あの人のように生きたいと感じる、
生き方をしていきたい。

私の人生、実力は、こんなもんじゃない。
まだまだ、やれる。やらなければならない。

こんな愉しい人生はない。

相続税対策と、土地活用によるマンション建設

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する
株式会社土地活用
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前回の記事にも書きましたが、
株式会社土地活用に、お問い合わせの中で多くは、
『ご高齢の、お父様、お母様が、土地を所有していて、
その土地を相続税対策で、活用しなくては、
莫大な相続税を支払わなければならない。』
という状況が多いです。

始めは両親が動いていて、御子息が、
幾つかのハウスメーカー、土地活用会社、ゼネコンから提案された
余りにも酷い利回りの収支に気が付き、
30歳台から60歳台ぐらいの御子息が、インターネットで当社のHPを見つけ、
当社に問い合わせを頂くケースが非常に多いです。

税理士すら話さない相続税対策の基礎の基礎を話します。

相続税が安くなったところで、建設費が高く20年後に破綻していたら意味が無い!
相続税が安くなったところで、建設費が高く20年後に破綻していたら意味が無い!
相続税が安くなったところで、建設費が高く20年後に破綻していたら意味が無い!
です。

相続税だけは安くなったが、20年後に、
破綻する可能性の高い計画のマンションを、
わざわざ莫大な借金までして建てる必要が有りますか?

バッタ並の脳味噌でも、これぐらい解りますよね。
人間の脳味噌を持つ方は、是非、こちらの動画の、
9分57秒から是非ご覧になって頂きたいです。

マンションを建てて、負債が増えれば、
相続税は減ります。

純資産が減るんですから。当たり前ですよね。

そして、税理士の大半は、マンション建てた事により、
相続税減りました!って喧伝する訳です。

幾らでも高く建てて、借金を背負って、相続税が減りました。
パチパチパチって、喜んでいるのが今の世の中のマンション建設による
相続税対策での土地活用、の現状です。

建設費の重要性について具体的に触れていることなど、まず無いです。
最も重要な事にも関わらず、建設業者以外は解らない、建設業者は言いたくないからです。

そして、土地活用系の企業は、地主系の税理士に猛烈に営業掛けています。
土地の有活が有りそうな地主の情報源として!

ある会社は、情報源の税理士に成約したら、
3%の情報(顧客)紹介料を払っていると聞きます。

もちろん、不動産会社の経営者や営業マンにも情報源として営業を掛けています。

仮に5億円のマンションを建てる地主を土地活用会社に紹介したら
1500万円が口利きだけでキックバックが有ります。

人の性として、目の前に1500万円ぶら下げられてたら、
欲しくなりますよね。

当然、多くの税理士は、顧客を、土地活用会社に紹介します。

建設費は、5億1500万円にコストオンされるだけです。
建設費が変わらないなら、まだ利益を減らしているだけですが、
そんな訳が無いです。

こんな流れの中で、土地活用業界の常識を知らない地主と、その子息は、
業者の養分となり、20年後破綻が、又は、返済が何とか、
ぎりぎり可能な低空飛行に苦しみながら
生きていくのです。

何のために、土地活用でマンションをするかバッタの脳味噌では無く、
人間の頭で考えて頂きたい。

極論を言えば、建設が終わって、1年後程度までの点検が終われば、
後は、10年後まで品確法に定められた主要構造部や防水等の瑕疵責任を負うだけで、
施工会社は、関与しません。

30年間メンテしますと言っている会社も、修繕費用が無料な訳が無く、
メンテや修繕工事で、更に高い工事費で受注し続けて、
継続的に利益を生みたい構造を作っているだけです。

要は、建てた直後から余程の瑕疵担保責任の事件が起こらない限り、
建築主と、融資をしている銀行間だけの話になります。

極論を、言えば建設後、建設会社が普通にキチンと建設さえしていれば、
地主が破綻しようが、返済に苦しもうが契約上の責任は全くなく
知ったことでは無いのです。

そういう土地活用系の会社に顧客を紹介する税理士も一緒です。

中には、キックバックなど受け取らない心ある税理士もいるのは知っていますが、
紹介料のキックバックに目がくらんでいるような、税理士は、
顧客が20年後どうなろうが、どうでも良いのです。

『それで良いのですか?』
私は、ひたすらに問うています。

土地活用業界関係者にも、それを許してしまう地主さんにも、連帯保証を追う子息にも。

業者は、良心を元に、行動、提案、実行をすべきです。

何の為に、誰の為に、建てるのか?
しっかりと考えつくすべきです。そして、良心に耐えうる商売をすべきです。

そして、地主さんや、その御子息は、見抜くのです。
微細な情報から全てを。

その提出された事業収支計画が、十分に返済に耐えうるか、
考えつくすべきです。
更にもっと全然良い収支を叩き出す計画が無いのか?
探すべきです。

偶然にも、この記事を、ご覧になられている方に、
最も、簡単な解決方法をお伝えします。

究極の土地活用を目指す、株式会社土地活用に、問い合わせしてみる事です。

株式会社土地活用に首都圏で、500㎡以上のマンションを建設させて、
コスト的にも、提案内容的にも敵う会社など有りません。

そして、コンストラクション・マネジメントを武器に
直結的に、健全な経営に導くことが可能です。

その為、弊社は、他社のように追客営業等は一切やりません。
私が嫌いですから。

要望がある限り場合は、フットワーク軽く提案はしますが、
そもそも新築する事に興味が無さそうな方や、
暫く先に建設しようと考えられて検討を続けている方は、
催促されない限り、たまにメールや電話を掛けて様子を伺うことはあるかも知れませんが、
営業マンが大した用も無いのに押しかけて、
ぐいぐい営業して契約を迫るようなスタイルの営業は致しませんので御安心下さい。

少しでも興味がありましたら、お気軽に問い合わせ下さい。

株式会社土地活用の建設費見積の違いとバタフライ効果

建設費を同一図面の地場ゼネコン見積金額からCM方式による交渉で、
建設費10~20%削減する株式会社土地活用
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土地活用を検討されている地主様が、
ハウスメーカーや土地活用提案を営業マンを大量に雇い
バンバンしている会社等の提案を受けて一巡して、
建設費の高さに疑問を持ち、
当社のHPやブログを見て、お問い合わせをしてこられるケースは非常に多いです。

今、この記事を見られている方も、その中のお一人かも知れません。

世に、土地活用の提案をしている会社は、沢山ありますが、
株式会社土地活用の提案は、他社とは、全く違う唯一無二のものです。

具体的に何が、違うのかと簡潔に説明すると、
1.結果としてマンション建設費が圧倒的に安い。
2.株式会社土地活用は、建設費交渉のプロとして、地主様に変わって建設費を交渉する会社であること。
3.株式会社土地活用は、ゼネコン活用型CM方式により、見積範囲を元請ゼネコンから、
 下請専門工事会社(型枠・電気・内装業者等の専門工事会社)まで広げて、
 直接、下請専門工事会社に金額交渉が出来る会社であること。

です。

1~3までは、全てが密接に関わっています。

株式会社土地活用のCM方式を解りやすくお伝えすると、
例えば、ゼネコン数社の見積、
約3億円のうち、
電気工事の見積がAゼネコン3500万円、Bゼネコン3200万円、Cゼネコン3700万円だったとしましょう。

通常の見積ですと、そもそも電気工事の内訳が出て居なかったり、
電気工事の金額交渉そのものは不可能です。
あくまで総額での勝負になりますので、Cゼネコンに電気工事が高いから安くしてといったところで、
工事費全体で見て下さいと言われて終わりです。

一方でCM会社の株式会社土地活用は、当社と取引のある電気工事会社に、
同一工事の見積交渉を3150万円でして出来ると返答を貰うとします。

その場合、当社の取引のある電気工事会社をゼネコン会社で3150万円で出来る会社が有るから
その会社を工事に採用することによって、3150万円でやって欲しいと依頼し、
見積を出し直して貰います。

すると電気工事の金額は、
Aゼネコンにとっては、350万円の減額、
Bゼネコンにとっては、50万円の減額
Cゼネコンにとっては、550万円の減額になります。

これを、『マンションの建設費の算出方法と絶対解』の記事で書いたように、
躯体工事、内装、電気、設備・・・などと全ての工種に対して金額交渉を直接行い、
ベストな専門工事会社リストを揃えて、工事を実際にする。

どうして安いのかは、手を抜くとか、レベルの低い次元の話をしているのではなく、
合理的な理由が有るのです。

直接交渉をしてゼネコンに下請専門工事会社を紹介が出来れば、
ゼネコンが損をして、
その金額で出来ない理由など一切なく
建設費がガラス張りになった上で、圧縮できます。

もっと明確にイメージして頂きたいのは、
その当社からゼネコンに紹介している下請専門工事会社の多くは
職人さんが独立して数人でやっている、小さな会社では無く、
スーパーゼネコン等の大手の下請を普段はやっている会社です。

オリンピックの選手村などの代表的な工事にも
職人さんを送り込んでいる下請専門工事会社です。
そのような会社と取引が有れば、物量から、
基本単価は、スーパーゼネコン等の方が安いですから。

しかし、当社はスーパーゼネコン等に工事を発注する事は無いです。
管理系の費用が非常に高いですから。

どうしているのかと言うと、
地場のゼネコンさんに、大手の下請を紹介して、建設費を交渉して、固めて、
通常の請負契約を締結したうえで、マンション建設をしてます。

当社のお付き合いしている地場のゼネコンさんとは、どういう会社かと言うと
年商20億から100億円程度で普段は、どういう工事をしているかと言うと、
公共事業で、小中学校を作ったり、耐震補強工事をしたり、都や区が発注者の工事、
都営住宅を作ったりする公共事業を半分ぐらいやりながら、
地域の地主や、長い歴史の中で、培ったお客さんから仕事を貰って、
地域に根差して、真面目に工事をしている会社です。

適当な仕事など、会社の存続に関わるので、出来るわけありません。
地域の公共建築物が、適当な工事をしてできている等と思った事は有りませんよね?
適当なトラブルの有る仕事をすれば、悪い噂は広がりますし、公共事業の発注者に耳に入れば
指名停止になります。

スーパーゼネコンの下請に入るような専門工事会社から職人が送り込まれて、
公共事業と全く、同じレベルの管理体制で、株式会社土地活用のマンションも建設されています。

そして、上記のゼネコン活用型CM方式を駆使して、
高級賃貸マンション建設を高次元で、首都圏で建設費にして、
同時期に30億円以上取り扱っている会社は株式会社土地活用の他に有りません。

幾ら探して頂いても結構ですが、お問い合わせを頂ければ他社とは、
全く違う土地活用提案を受けると思って頂いて結構です。

『建設費を安くできる』本質的な価値の他に、
付加価値として、収益性を最大化できる間取りや、仕様、デザイン性等の提案を
ご提供しています。付加価値だけでもFEEを頂けるだけのサービスは提供しているつもりではありますが、
そこは、サービスでやっており、CMFEEは、建設費をコストダウンした結果のみに焦点を当て、
成功報酬で頂いております。

何故、建設費が安くできる以前に、
何故、土地活用を計画するにあたり、
マンション建設費を安くしなくてはならないのかは、
前回の『究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス』
記事を必読して頂く必要が有ります。

ベクトルの話をしますと、
1.世の建設会社は、建設費を出来れば高く受注する事を目指している。
2.世の建設会社は、建設工事を受注する事に価値を見出す。
3.株式会社土地活用は、建設費を仕様レベルを保ったうえで出来るだけ安くすることを目指し、
 そこに存在価値を見出す。
4.株式会社土地活用は、土地の価値を最大化することを目指している。
5.株式会社土地活用は、受注する事だけには価値を見出さない。

この根本的な違いをまず理解して頂きたいです。

どちらが土地活用を目指す施主と
同じベクトルを持っている会社か理解できると思います。

偶然にも本記事を読まれた方は、
お気軽な、お問い合わせをお待ちしています。

本当に、知っている、問い合わせをしてみるだけで、
10年後、20年後、30年後の将来は大きく変わっていきます。

私は、『蝶の羽ばたきが世界を変える』という言葉が大好きです。

予測可能性:ブラジルの1匹の蝶の羽ばたきはテキサスで竜巻を引き起こすか?で、
バタフライ・エフェクトとも言われています。

「バタフライ・エフェクト」は、ほんの些細なことが引き金となって、
歴史を変えるようなとんでもない現象を引き起こすことがある、という考え方です。

私が、パソコンに、この記事を書き、この記事を読んだ、今は知らない誰かが、
行動をし、運命を人生を変える。

そして、その効果が、大きく全体に波及し、
建設業を『施主の為に建設をする、建設業』に、
その結果として潤う建設業に変えていければ、
何よりも嬉しいです。

 


㈱土地活用がCM方式を扱う理由・理念

㈱土地活用 代表の越川です。
これから、HP上でもブログ記事を書いていこうと思います。

初回ということで、何故、私がCM方式を扱うようになり、当社を創業したのかを
書いていこうと思います。

高校生の時まで、遡ります。進路を決めるとき、何となく本屋で立ち読みした、
建築雑誌が、かっこよく、何となく、建築家って、かっこ良い職業だなと思って、
建築学科に進むことにしました。

当時は、インターネットも普及しておらず、建設業の実態なんてものは、
何も知らなかったですし、勢いを失っている業界であることも知りませんでした。

ただ、高校卒業時の飲み会(かなり自由な校風で、在学時から飲み会はありました(笑))で、
親が、ゼネコンに勤めている人がいて、建設業は、談合とか汚い業界であるとは聞いていました。

最近は世間の目も厳しいのと電子入札の普及で、首都圏の小ぶりな物件では難しいとは思いますが、
20年以上前ですから、談合は普通に、あったのだろうと思います。

その時、感じていたのは、建設業にいても談合とか、嫌だから汚い仕事に関わらないようにしたいと、
純粋に思っていました。

やがて、東京理科大学の建築学科に進学しました。入学したときは、設計がやりたかったのですが、
狭すぎる門の、建築家になるような才能が無かったので徐々に、
その目標も薄れて何となく、紆余曲折を経て建築火災の研究室に入りました。

そんな大学院生の時に、通っていた国の研究所で、お世話になっている火災の先生から、
「CMって知ってるか?」と、建設省がまとめていたCM方式のガイドライン(アメリカの事例を纏めてタイプ分類したもの)の
印刷物を渡されて、その時、初めてCM方式があるということを知りました。

それが初めてCM方式と出会った瞬間です。

特に火災に興味があったわけでも無く、学校の授業では建設費を無視して
夢みたいな建物を設計することを競い合っている事を疑問視していた事、
在学中に実家の住宅を新築していた時に、建設費に関して素人の親が、試行錯誤していたこと、
汚い談合などとは、かけ離れた仕組みであることから、妙に、CM方式に惹かれたのを覚えています。

就職活動を開始したときに、最初は普通に色々な会社の試験とかを受けていたのですが、
なんだか、普通に就職するのは、つまらないな・・・と思っていた、ある時、
日本にもCM方式を扱っている会社があることを知り、その会社の会社の説明会に行って、
なにやら実態は良くわからないが、今後の建設業は、CM方式を扱える事がアドバンテージになるだろうと、
直感的に思ったので、そのまま就職することにしました。

かなり変わった会社だったので、社員として働くには苦労はしましたが、その時の選択は
間違いではなかったと今では、思います。

その会社に入社したときは、毎日、
俺がCM方式で建設業を変えてやる」と本気で思っていました。

紆余曲折を経て、会社に幻滅し、退職したときは、
自分の選択が間違っていたのかと悔し泣きもしましたが、
生活もしなくてはなりませんし、当時ファンドバブルで輝かしく見えていた
不動産ディベロッパーに仕入開発として転職しました。

暫くは、CM方式に対する思いを封印していましたが、1年ほど働いた後、
リーマンショックが起き、開発の業務が停止し、販売部隊のチラシ配りに全員回され、
毎日、毎日、ポスティングをしている中で、沸々と湧き上がってきたのが、
20代で、あれだけ苦しい・悔しい思いをして、
学んだCM方式が、また、やりたいと言う思いでした。

ネットで転職できそうなCM会社を探したりもしましたが、
そもそも、CM方式をやっている会社は、
日本には殆ど、存在しないので、自分で、やろうと決断しましました。

当時の無謀と思える決断も、今となれば、間違いでは、なかったとは思いますが、
普通なら、辞めといた方が良いと思うでしょう(笑)

2009年の、建設・不動産業では倒産が相次ぎ、寒風吹き荒れていた、あの頃の、話です。

当時は、まだ、CM方式など、誰も知らない時代でした。
しかし、人間、死ぬ気で、継続的に、やれば、何とかなるものです。

ただ、自分の10-20代の
「建築学科を選んだ選択が、間違いではなかった」
「CM方式を志した選択が、間違っていなかった事を証明する
という、意地と情熱だけが、私を突き動かしてくれました。

当社の扱う真のCM方式の競合が、存在しないことが幸いしたのか、
少しづつ、実績を付けていき、ディベロッパー在職時に、
学んだ、出来るだけ高く貸すマンションをCM方式で建設費を安く建てるという事や、
プロジェクトマネジメント上の諸々の部分も、
自己流でアレンジして行き、2016年は、年間8,724㎡もの
着工をさせることが、出来るようになりました。

始めは、個人事業主として、3年間やっていましたが、
2012年に株式会社土地活用に法人化して、今に至る中で、
学生の頃に、直感的に感じた、「CM方式が、世の中に、今後の建設業に必要であろう」という事、
サラリーマンを辞めた時に、「CM方式を信じれば、必ず、世間に通じ認められる」という直感は、
当社の活動により、徐々に受け入れられつつ有ります。

完全に、志した頃の状態まで、持ち込めているか、
建設業を変えてしまう程のインパクトを残せているかと言えば、まだ成長の余地はあるでしょう。

2017年現在、当社の、お客様や、㈱土地活用を知る大家さん達も、
「建設費の実態は不透明で、㈱土地活用の認知が上がれば、まだまだ無限にニーズはある。」
と、仰ってくださるのが嬉しく思います。

当社は、現在、土地活用業界で、問題になっている、
地主様への飛び込み営業で建ててはいけない利回りで、エリアでも、あの手この手で、無理やり立てさせるような
営業活動は、一切行っておりませんし、収益的に、建てるべきではないエリアでCM方式での建設依頼があっても、
その旨をきちんと、お伝えし、建てない方が良いと促すスタイルを取っています。

会社の成長というのであれば、肉食営業を増やし無理やりでも受注を勝ち取った方が、

成長速度が上がることぐらいは解っていますが、
私がやりたいのは、そういう仕事・経営ではありません。

結果として、過去に抱いた建設業の汚い部分についても関わらないで済んだのかもしれませんし、
過去の私がCM方式を選んだからこそ、建築主の為にならない建物は建てないようにしようという、
考えに及べるように、なったのかも知れません。

例え、当社のCM方式で、建設費が安くなったとしても、エリアによっては土地活用だと言っても、
建てては行けないという場所は存在します。

㈱土地活用のCM方式を、より早く、広大に認知させていく、もっと営業マンを雇ったり、
多くの不動産会社が行っているように低利回り物件を不動産投資初心者向けに企画して買わせるような、
やり方も有るのかもしれませんが、私が、やりたいのは、
「正当な、やり方で、認知させたい。」のです。

正当な、やり方とは何か?
根本的な、事として、
㈱土地活用のCM方式で建てた建物が、融資返済の余力を強力に残しながら、
不沈艦のように収益を生み続けることです。

お客様が建物を将来的に、売却することに関しては、何も思いませんし、
むしろ、お客様が、売却しても、賃貸経営で回していても、もの凄く儲かったという話を聞く事、
そして、当社の仕様理論で建てた結果として、空室だらけにならずに、
ほぼ満室で、知らない誰かが生活していると思える事が何より嬉しいのです。

賃貸マンションを建てれば、ただの空き地または、上屋のある土地に、
空想上の絵(図面)を書き、そのプロジェクトが事業化し、思い描いたように、
知らない誰かが、そこで生活している。

そして、建主様が、㈱土地活用のCM方式以外で建てた場合より圧倒的に多い利益を享受している。

こう思える事が、私の生き甲斐で、
その時々で、色んな思いを抱きながら建った物件が、私の生きてきた証でもあります。

当社のホームページや、ブログを熟読いただき、当社のシステム、考え方をご理解、ご納得頂けた方々が、
将来的にも、収益を得られそうであれば、サービスを提供しています。

今後、これまで書いてきたFc2のブログ以外にも、HP内ブログという形で、記事を書いていきますが、
今回は、このスタイルでの最初の記事ですので、私の考え、思いを書かせていただきました。

・㈱土地活用のCM方式について
・建設コストや、賃貸経営で目指す仕様について
・土地活用の収益性について
・建設業の情勢について
・新規に土地を購入しての新築RC不動産投資について
等を、纏めた記事で、書いていきますので、ご期待ください。

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