- (株)土地活用ブログ TOP /
- 土地活用の豆知識
土地活用とコインパーキング
【コインパーキングの収益効果】
可能性があれば路面部分に最大限に活用すべきは駐車場（コインパーキング）です。 私も、車で営業や現場巡回をすることが多いですが、都心部は、何処もコインパーキングが少なく大体、職人さんの工事関係車両が、半分近くを埋めており、営業車は、値段を気にせず、とにかく空いている所に、止めざるを得ない状況です。 ちょっと2－3時間打合せから戻ってきたら3000円～5000円近く取られる時もあり借りる側としては財布が痛いのですが、中央区や港区など、場所によっては、1台で月に20万円以上稼ぐコインパーキングも多いようです。 これは、... 昨日のブログでご紹介した『鋼材価格 鉄筋価格と建設費（土地活用統計）』の記事が反応が多かったので、今日も調子にのって記事を書きます(笑)
【概算見積と本見積】
事業主は、新築計画をする場合、事業計画を理解し、多くの場合、金融機関に概算見積を含んだ事業計画書を提出します。 勿論、素人のお施主様が、事業収支や、概算見積を作れる訳がなく、施工会社や、設計事務所に作って貰う。 設計施工方式は、業者の見積書が、そのまま概算見積ではなく、本見積である場合が多い。簡単なボリュームプランを元に、細かい積算内訳書を付けず、『総額、4億円です！3億円です！』と、施主と交渉し、工事請負契約まで持ち込... 鋼材価格と建設費への影響
今日もマニアック過ぎる記事として、鋼材価格と建設費への影響について書いていきます。 資材価格が上がって～という建設費交渉において、どの程度、鋼材価格が上がっているのか。また、どれぐらい影響があるのか？読み取って欲しいです。 それでは、もったいぶらずに、グラフから見ていきましょう。
鋼材ベース価格の東京価格
『鋼材の市中相場』で鉄筋SD295-19ミリ=鋼材ベース価格の東京価格をグラフ化したものです。 鋼材市中相場とは、鋼材メーカーが一方的に発表するものが基準となり、スーパーゼネコンクラスとはネゴがあるのでしょうが、一般的なゼネコンは、電炉メーカ... 家賃保証（サブリース）一括借り上げ
土地活用の中では、「家賃保証」という制度がある。制度自体は、悪いものではない。 重要なのは誰が、何を理解して使うか？
①家賃滞納保証制度
ひとつは、家賃未納者に対して、督促を送って、家賃未納者分も回収させ、契約受諾者は保証した家賃を支払わなければならない『家賃滞納保証制度』 これは、入居者が、家賃保証会社の審査に通り、その家賃保証料を納付しなければ、入居できないという仕組みだ。 これは、是非、多くの自主管理または、一般的な不動産会社に管理を委託する多くの大家さんが家賃保証会社を選んで物件として入るべき制度だ。
②サブリース（借り上げ... 一般投資家さんや、地主系大家さんの中には、新築でRC造のマンションを建築して行く中で不動産業者さんのようなプロには絶対に勝てないとお思いの方も多いと思います。 確かに、土地の物件情報量に関しては、その情報収集を専門としている業者さんには、勝つのは難しいかもしれません。 しかし、対銀行への与信が十分にある当社の投資家の様の中には、不動産ファンドに卸売りして総事業費６億円台の仕込みを１１億円台で売り抜けるなどして、莫大な利益をあげながら、多くの不動産業者のプロ以上の事をやっておられる方もいらっしゃいます。
新築RC造不動産投資の極意
土地情報を当社が収集し提供するサービスは行ってお... 今日は、土地活用をしている時に出てくる用語の紹介をしていきます。 建設費を調整する上で『バリューエンジニアリング（ＶＥ）』という手法があります。現場で打ち合わせしている時など、良く出てくる言葉で、「VE＝ブイ・イー」と呼びます。 英語で言うと大層なものに聞こえるかもしれませんが、建設業で行われているものを日本語で簡単に言うと「仕様調整」です。
バリューエンジニアリング・VE
念のためにお伝えしておきますが、株式会社土地活用のCM方式の中でのVE提案は、完全に無料のサービスです。 コスト削減率の中には、VEによるコスト削減は、含まれていません。CM方式で〇〇万円削減と書いて... 『誰の為に、建設するか？』 との問いに、私の答えは『建築主の為』にです。 土地活用でマンション建設に関わる方々には様々な方々がいらっしゃいます。 ・設計事務所
・ゼネコン
・専門工事会社
・不動産会社
『誰の為に、建設するか？』私の想い
①設計事務所
一度に話すには長すぎるので、まずは、設計事務所から書いて行きます。 基本的に設計事務所の職員や代表者というのは、どのような方々か？
大部分が、学生時代、建築家に憧れ自分の作りたい空間を作ることを夢見てきた方々です。 私も別の道を進みましたが大学生のころは、安藤忠雄に憧れていました。 中には自分の作... ㈱土地活用のCM方式で、合理的な理由で、建設費が大幅に削減できると言う事は理解出来た。 『しかし、契約内容、責任範囲が理解できない。』
という方の為に、当社のCM業務委託契約が、どのような内容になっているのか、㈱土地活用が、2019．9月現在、使用している、CM（コンストラクション・コストマネジメント）契約書の全文を公開します。
業務範囲や、責任範囲は、企業防衛の為に、やり過ぎと言うほどに、詳細まで明確にさせて頂いておりますが、本契約外の業務も、無料のサービス・アドバイスとして、出来る限りの事を、やらせて頂いていますので、その事を加味しながら、ご一読頂ければ嬉しいです。
ご不明点な... 今日は、設計監理と施工管理とCM方式について書いて行きます。 「設計監理」とは、設計者が設計図面通りに、施工されているかを監理することです。 現場打ち合せ、施工図のチェック及び指示、変更箇所の指示、
配筋検査、生コン他建材の搬入検査、書類検査、竣工時の検査、
役所及び確認審査機関の検査への立会を行います。 一方で、「施工管理」とは、施工者が、図面を見ながら、詳細な施工図を作成し、 設計者の意図を汲みながら、詳細な納まりを検討し、
職人や下請専門工事会社を動かす為に、
予算管理、工程管理、品質管理、安全管理、専門工事会社の手配指示調整、
... 2022年に生産緑地の指定が解除される。 経緯などは、地主様のほうが詳しいので、他サイトを見て頂ければ良いが、 生産緑地の所有者が具体的、何を考え、どうするべきかの『判断基準』に、 ついて書いていきます。 最も、大切なことは、業者の言いなりにならない知識を持つ
と、いうことです。
生産緑地とマンション建設による土地活用の判断基準
生産緑地の指定解除の前に、受けられる措置と、制限される行為について、
抜粋します。
受けられる措置 生産緑地であることを示す標識が設置される。
固定資産税が一般農地並みの課税となる。
相続税の納税猶予の特例などが設けられ... 
