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『隣地は借金してでも出しても買え』 という言葉が有ります。 これまで地上げについて書くことは有りませんでしたが、
実際に当社で建てた物件や、現在、建設中の物件、
また現在も複数の不動産業者さんから、問い合わせを受けており、
地上げの収支的な極意について、一般の方々にも解りやすく
書いて行きます。
隣地は借金してでも出しても買え？地上げ編
地上げ案件と言っても、今時は、バブルの時のように、
ブルトーザーで突っ込んだりしませんし、お経を大音量で流して立ち退かせる等と言った
ことはする訳が無いので、ご安心ください。 種地の所有者が、隣地の古家の所有者に
『売っ... お住まいの土地を１戸建を、お持ちのオーナー様が、
土地活用を考えようとするとき、ほぼ、考えられるのが、
「賃貸併用住宅」です。 つまり、マンションを建設し、マンション内の１部にオーナー様もお住まいになりたいケースです。
賃貸併用住宅とマンション建設における土地活用
これまでの経験では、８０㎡－１２０㎡ぐらいの部屋を世帯数に応じて幾部屋か自己使用分として、
確保し、余った部屋を貸すという形態です。 当然ながら、都心部など、賃料が取り易いエリアならば、収益性が高く、
賃貸併用住宅は建て易くなります。 また、規模が大きいマンションが建設可能な土地であれば、
例えば建築... ㈱土地活用への依頼において、ビル・マンションの建替え依頼は非常に多いです。 1オーナーによる収益マンション、
オフィスも築40年を超えると老朽化を迎え建替えを検討されますし、
分譲マンションも、管理組合と管理会社の検討により、
マンション建替え円滑化法を使った、分譲マンションの建替えを
検討されるケースのご相談も多々あります。 1オーナーによる、保有ビルの建替えは、立退き交渉さえ上手くいけば、
建替えは比較的にスムーズにいきますが、
中には、賃借人がゴネるケースで、計画が頓挫するケースもあります。
老朽化ビル・マンション建替え依頼による土地活用
立退きの交渉テクニッ... 『地主様必見！土地活用セミナー！！！』
の2019年の日程が決定しました。 内容等、詳しくは、こちらのセミナーサイトを見て頂くとして、まず、
日程概要を発表します！ 【日時】 2019年3月16日（土） 13：30～16：00
2019年4月27日（土） 13：30～16：00
2019年5月18日（土） 13：30～16：00
2019年6月22日（土） 13：30～16：00
2019年7月20日（土） 13：30～16：00
2019年8月24日（土） 13：30～16：00 【場所】
東京都港区赤坂2-17-12 チュリ... 土地活用を検討されている地主様が、
ハウスメーカーや土地活用提案を営業マンを大量に雇い
バンバンしている会社等の提案を受けて一巡して、
建設費の高さに疑問を持ち、
当社のHPやブログを見て、お問い合わせをしてこられるケースは非常に多いです。 今、この記事を見られている方も、その中のお一人かも知れません。 世に、土地活用の提案をしている会社は、沢山ありますが、
株式会社土地活用の提案は、他社とは、全く違う唯一無二のものです。
株式会社土地活用の建設費見積！他社との違い
具体的に何が、違うのかと簡潔に説明すると、 結果としてマンション建設費が圧倒的に安い。
... 株式会社土地活用では、『究極の土地活用』を目指しています。
究極の土地活用とマンション建設費とデットクロス
究極の土地活用を目指すうえで、どのように、
地主様から相談を頂いた土地と向き合うべきか
答えの導き出し方は、建設業やマンション開発を知り尽くしたうえで、
「私の土地であれば、このようにする。」
ということです。 私の土地であれば、どうする？と自問したときに、
賃料が取れないエリアであれば、
何も建てない事が良しとする結論かも知れません。 築年数が40年の稼働中のマンションや、ビルがあれば、
後、5年、10年待ってから建替えるのがベストと判断するかもしれません... 当社のHP上では、CM方式での建設費の削減率について、記載してあります。例えば、下記のように、1億円、17.8％コストダウンしましたと。 何からコストダウンをしたのか、比較しているかというと、実際に、全く同じ図面（100ページぐらいで詳細に仕様を記載してある図面です。）で、実際に複数のゼネコンに相見積を掛けた金額からの差額です。 この物件は5社のゼネコンに相見積を掛けたと謳っておりますが、これは、元々、ある程度は、安い地場のゼネコンから見積を取った金額です。 比較サイトに広告掲載しているような、
元々、土地活用の営業マンを大量に雇って、
地主さんに対して、ガンガン営業... 土地活用でマンションを建設する場合の、収支、採算性について書いて行こうと思います。 新たに、プランを入れたり、収支を入れたりするのは大変なので、去年、当社の、お客様が買おうとしていた、墨田区の、ボツ物件で、土地値を0円にして検討して行きます。
土地活用の収支比較 基本スペックは、 敷地面積:246.61㎡（74.6坪）
専有面積:989.76㎡（299.4坪）
延床面積：1217.04㎡（368.15坪） です。 ※9階建になっているのは、地区計画で、絶対高さが28mに抑えられているからです。
【建設費と、利回りの比較】
それでは、単... 東京で、新築RCマンションを建てて賃貸経営をする場合
何平米で建てるのが一番得だろうという話をしてみます。 私が考えるには、都心部では35－40㎡
賃料坪単価の取りにくいエリアでは25㎡で建てるのが良いだろう。
というのが一つの答えです。
東京でどの賃貸面積でRC造マンション建設するのが得か？
勿論、場所や土地の形によっては、都心部でも25㎡で建てざる得ない土地もありますが、
都心部は、ある程度規模があっても賃料坪単価と建設費のバランス、
居住者属性、分譲ワンルームディベロッパーとの競合物件等
総合的に検討すると、35㎡-40㎡の１LDKで2人住まいか、
良い企業に勤め... 前回、ご紹介した記事、『RC造で壁8mの建設費は、幾らか？土地活用の豆知識①』に続いて。 ラーメン構造での建設費について、壁、柱、梁の隣接する部屋との共有と、単独の部屋について、それぞれ計算し、最後に壁構造との構造体に掛かる建設費の比較をして行きましょう。 （単価は、時期によって異なりますが、前回と同じ条件で計算し、構造体の断面は有りがちな断面を想定して計算します。）
RCラーメン構造とRC壁構造の建設費の違い
まず、ラーメン構造とは、原則、柱と梁で構造体を持たせて、
柱の間に壁が入って、梁にスラブ（床）が乗っている構造で、
6階以上になると有無を言わさずラーメン構造になり... 
