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前回ご紹介した、こちら『プロ以上の新築RC造不動産投資の極意①㈱土地活用ノート』の記事で、新築不動産投資の極意の最初としてCM方式の意義や1種について書いてきました。 おさらいとして、「1種＝土地の坪単価÷使用できる容積率」です。 新築マンション建設の利回り向上には、下記の理解が必要です 新築利回り＝賃料収入÷総事業原価
総事業原価＝土地原価＋建設原価 利回りを改善するには、当たり前のことですが、総事業原価を下げる必要があります。 つまり、利回り改善に具体的にするべきことは、 建設原価を下げる
土地原価を下げる
家賃収入を上げる
... 一般投資家さんや、地主系大家さんの中には、新築でRC造のマンションを建築して行く中で不動産業者さんのようなプロには絶対に勝てないとお思いの方も多いと思います。 確かに、土地の物件情報量に関しては、その情報収集を専門としている業者さんには、勝つのは難しいかもしれません。 しかし、対銀行への与信が十分にある当社の投資家の様の中には、不動産ファンドに卸売りして総事業費６億円台の仕込みを１１億円台で売り抜けるなどして、莫大な利益をあげながら、多くの不動産業者のプロ以上の事をやっておられる方もいらっしゃいます。
新築RC造不動産投資の極意
土地情報を当社が収集し提供するサービスは行ってお... 『誰の為に、建設するか？』 との問いに、私の答えは『建築主の為』にです。 土地活用でマンション建設に関わる方々には様々な方々がいらっしゃいます。 ・設計事務所
・ゼネコン
・専門工事会社
・不動産会社
『誰の為に、建設するか？』私の想い
①設計事務所
一度に話すには長すぎるので、まずは、設計事務所から書いて行きます。 基本的に設計事務所の職員や代表者というのは、どのような方々か？
大部分が、学生時代、建築家に憧れ自分の作りたい空間を作ることを夢見てきた方々です。 私も別の道を進みましたが大学生のころは、安藤忠雄に憧れていました。 中には自分の作... 『隣地は借金してでも出しても買え』 という言葉が有ります。 これまで地上げについて書くことは有りませんでしたが、
実際に当社で建てた物件や、現在、建設中の物件、
また現在も複数の不動産業者さんから、問い合わせを受けており、
地上げの収支的な極意について、一般の方々にも解りやすく
書いて行きます。
隣地は借金してでも出しても買え？地上げ編
地上げ案件と言っても、今時は、バブルの時のように、
ブルトーザーで突っ込んだりしませんし、お経を大音量で流して立ち退かせる等と言った
ことはする訳が無いので、ご安心ください。 種地の所有者が、隣地の古家の所有者に
『売っ... お住まいの土地を１戸建を、お持ちのオーナー様が、
土地活用を考えようとするとき、ほぼ、考えられるのが、
「賃貸併用住宅」です。 つまり、マンションを建設し、マンション内の１部にオーナー様もお住まいになりたいケースです。
賃貸併用住宅とマンション建設における土地活用
これまでの経験では、８０㎡－１２０㎡ぐらいの部屋を世帯数に応じて幾部屋か自己使用分として、
確保し、余った部屋を貸すという形態です。 当然ながら、都心部など、賃料が取り易いエリアならば、収益性が高く、
賃貸併用住宅は建て易くなります。 また、規模が大きいマンションが建設可能な土地であれば、
例えば建築... 2022年に生産緑地の指定が解除される。 経緯などは、地主様のほうが詳しいので、他サイトを見て頂ければ良いが、 生産緑地の所有者が具体的、何を考え、どうするべきかの『判断基準』に、 ついて書いていきます。 最も、大切なことは、業者の言いなりにならない知識を持つ
と、いうことです。
生産緑地とマンション建設による土地活用の判断基準
生産緑地の指定解除の前に、受けられる措置と、制限される行為について、
抜粋します。
受けられる措置 生産緑地であることを示す標識が設置される。
固定資産税が一般農地並みの課税となる。
相続税の納税猶予の特例などが設けられ... 株式会社土地活用では、あまり公にしてきませんでしたが、
お客様を御紹介頂き、成約した場合、紹介料をお支払いする制度が有ります。 この度、
『㈱土地活用のコンストラクション・マネジメント法式を、
もっと、世の中の出来るだけ多くの方に知って頂きたい！』
という想いから、改定した事業主様の紹介制度のルールをお伝えさせていただきます。
㈱土地活用紹介サポーター制度 2019年3月20日以降に着工する物件の、
事業主様を、ご紹介頂いた場合、
㈱土地活用が受領したCM業務委託報酬（CMFEE）の15％と、建築基準法上の延床面積（㎡）×15％×10000円を乗じた額を比較し、小... 都内の土地活用では、防音楽器可マンションの建設が、流行っております。 当社も、こちらの物件を皮切りに、世田谷区、北区、豊島区で
3棟の防音楽器可マンションを建設しております。 防音レベルは、他社の防音マンションも見に行った、
オーナー様や不動産会社様から、
当社の防音レベルは上だという評価を頂いております。
防音楽器可マンション建設と建設費について
防音楽器可マンションにする場合、メリットとデメリットはどのような感じでしょうか？
防音楽器可マンションのメリット 賃料が高い→収入が増える
楽器を演奏しないが、静かな生活を好む方、小さなお子様がいる方を取り込... 前回の記事『2019年上期 地主様必見！土地活用セミナーの日程決定！』にも書きましたが、
株式会社土地活用に、お問い合わせの中で多くは、
『ご高齢の、お父様、お母様が、土地を所有していて、
その土地を相続税対策で、活用しなくては、
莫大な相続税を支払わなければならない。』
という状況が多いです。 始めは両親が動いていて、御子息が、
幾つかのハウスメーカー、土地活用会社、ゼネコンから提案された
余りにも酷い利回りの収支に気が付き、
30歳台から60歳台ぐらいの御子息が、インターネットで当社のHPを見つけ、
当社に問い合わせを頂くケースが非常に多いです。
相続税対策と土地... 『地主様必見！土地活用セミナー！！！』
の2019年の日程が決定しました。 内容等、詳しくは、こちらのセミナーサイトを見て頂くとして、まず、
日程概要を発表します！ 【日時】 2019年3月16日（土） 13：30～16：00
2019年4月27日（土） 13：30～16：00
2019年5月18日（土） 13：30～16：00
2019年6月22日（土） 13：30～16：00
2019年7月20日（土） 13：30～16：00
2019年8月24日（土） 13：30～16：00 【場所】
東京都港区赤坂2-17-12 チュリ... 
