昨日のブログでご紹介した『鋼材価格 鉄筋価格と建設費（土地活用統計）』の記事が反応が多かったので、今日も調子にのって記事を書きます(笑)
【概算見積と本見積】
事業主は、新築計画をする場合、事業計画を理解し、多くの場合、金融機関に概算見積を含んだ事業計画書を提出します。 勿論、素人のお施主様が、事業収支や、概算見積を作れる訳がなく、施工会社や、設計事務所に作って貰う。 設計施工方式は、業者の見積書が、そのまま概算見積ではなく、本見積である場合が多い。簡単なボリュームプランを元に、細かい積算内訳書を付けず、『総額、4億円です！3億円です！』と、施主と交渉し、工事請負契約まで持ち込... 鋼材価格と建設費への影響
今日もマニアック過ぎる記事として、鋼材価格と建設費への影響について書いていきます。 資材価格が上がって～という建設費交渉において、どの程度、鋼材価格が上がっているのか。また、どれぐらい影響があるのか？読み取って欲しいです。 それでは、もったいぶらずに、グラフから見ていきましょう。
鋼材ベース価格の東京価格
『鋼材の市中相場』で鉄筋SD295-19ミリ=鋼材ベース価格の東京価格をグラフ化したものです。 鋼材市中相場とは、鋼材メーカーが一方的に発表するものが基準となり、スーパーゼネコンクラスとはネゴがあるのでしょうが、一般的なゼネコンは、電炉メーカ... 『今年は、ブログを書きまくるぞー！』と決めたので、バンバン、『何処でも読みようが無い』土地活用や新築不動産投資を検討する方のためになる記事を書いていきます。 土地活用において、大いに活用すべきは、店舗です。店舗として埋まるエリアにおいては、店舗を入れるべきです。
土地活用と店舗（1階コンビニ）
店舗に関してのメリットは、スケルトン渡し（内装工事をやらないでも引き渡せ、内装工事は借主が費用を払ってやる）が出来たり、住居が、坪1.2万円しか貸せないエリアであっても、1階路面店であれば、面積にもよりますが、大手コンビニや、ミニスーパーなど1.5万円～2.6万円近くで借りてくれることもザラに... 土地活用が失敗する事例について、書いていこう。 A:まず、新築時の利回りです。土地を所有して「RC造で8.5%の表面利回りが出ない」のであれば、失敗とみなして良いでしょう。この失敗は、以下の3つに分類されます。 建ててはいけないエリアに建設した。
建てても良いエリアではあるが、建設費が高すぎる。
建てても良いエリアであるが、土地形状が土地活用に不適である。 順に説明します。
失敗理由①：建ててはいけないエリアに建設した
建ててはいけないエリア、首都圏の建設費では、賃料坪単価が35㎡で0.85万円に満たないエリアです。賃料坪単価が0.85万円というと、35㎡... 家賃保証（サブリース）一括借り上げ
土地活用の中では、「家賃保証」という制度がある。制度自体は、悪いものではない。 重要なのは誰が、何を理解して使うか？
①家賃滞納保証制度
ひとつは、家賃未納者に対して、督促を送って、家賃未納者分も回収させ、契約受諾者は保証した家賃を支払わなければならない『家賃滞納保証制度』 これは、入居者が、家賃保証会社の審査に通り、その家賃保証料を納付しなければ、入居できないという仕組みだ。 これは、是非、多くの自主管理または、一般的な不動産会社に管理を委託する多くの大家さんが家賃保証会社を選んで物件として入るべき制度だ。
②サブリース（借り上げ... 僕は、CM方式に人生を賭けて生きている。 現在42歳ですが、24歳で大学院を修了して就職する以前から、建設業で、最も施主の立場にたった仕事がしたいと思っていたことへの答えが、コストを中心において構築するコンストラクション・マネジメント（CM方式）でした。 人生を賭けて勝負できるものに廻り逢えたことは、幸運でした。 この仕組みのノウハウを修得するまでは、他に何も要らないと思ったし、僕は特別な何かをしたかった。他の誰にもできない、特別な何かを。そして、それは正しいと断言できるものでは無ければなりません。 コンストラクション・マネジメント＝CMは、仕事であり、自らの生き方を表... 新年明けまして、おめでとうございます。 本日（1/6）は、2020年の建設業と建設費動向について書いていこうと思います。 まずは、空気感として、昨年の夏ごろから、建設業全体の勢いが鈍っていると感じます。
2020年の建設業と建設費動向
鈍っている建設業全体の勢い
オリンピックそのものの工事は、すったもんだがあった挙句、先日完成した国立競技場や、選手村など、また、オリンピック需要を見込んだホテル建設がアパホテル以外は、ひと段落したこともあり、職人の奪い合いで殺伐として感じというより、のんびりとした空気が流れていると言っても良いかと思います。 当社の取引先のゼネコンに見積打... 前回ご紹介した、こちら『プロ以上の新築RC造不動産投資の極意①㈱土地活用ノート』の記事で、新築不動産投資の極意の最初としてCM方式の意義や1種について書いてきました。 おさらいとして、「1種＝土地の坪単価÷使用できる容積率」です。 新築マンション建設の利回り向上には、下記の理解が必要です 新築利回り＝賃料収入÷総事業原価
総事業原価＝土地原価＋建設原価 利回りを改善するには、当たり前のことですが、総事業原価を下げる必要があります。 つまり、利回り改善に具体的にするべきことは、 建設原価を下げる
土地原価を下げる
家賃収入を上げる
... 一般投資家さんや、地主系大家さんの中には、新築でRC造のマンションを建築して行く中で不動産業者さんのようなプロには絶対に勝てないとお思いの方も多いと思います。 確かに、土地の物件情報量に関しては、その情報収集を専門としている業者さんには、勝つのは難しいかもしれません。 しかし、対銀行への与信が十分にある当社の投資家の様の中には、不動産ファンドに卸売りして総事業費６億円台の仕込みを１１億円台で売り抜けるなどして、莫大な利益をあげながら、多くの不動産業者のプロ以上の事をやっておられる方もいらっしゃいます。
新築RC造不動産投資の極意
土地情報を当社が収集し提供するサービスは行ってお... 今日は、土地活用をしている時に出てくる用語の紹介をしていきます。 建設費を調整する上で『バリューエンジニアリング（ＶＥ）』という手法があります。現場で打ち合わせしている時など、良く出てくる言葉で、「VE＝ブイ・イー」と呼びます。 英語で言うと大層なものに聞こえるかもしれませんが、建設業で行われているものを日本語で簡単に言うと「仕様調整」です。
バリューエンジニアリング・VE
念のためにお伝えしておきますが、株式会社土地活用のCM方式の中でのVE提案は、完全に無料のサービスです。 コスト削減率の中には、VEによるコスト削減は、含まれていません。CM方式で〇〇万円削減と書いて... 
