建設費動向として、統計を多角的に見ながら、
見積実務上や新築賃貸経営を取り巻く社会情勢等でで感じる話を書いて行きます。
建設工事費デフレータ
まず建設工事費デフレータを見て行きましょう。 リーマンショックから回復と、建設業の高齢化による職人不足により
2012年のアベノミクスを機に一気に上がった建設費は、
2014年をピークに上がったのち、暫く落着きを取り戻していましたが、
東京のオリンピック景気とインバウンドを見越したホテルの着工数の増加などで、
再度今年値上がりしました。 また建設業では、職人さんを守るために、
平成29年度から社会保険に加入が、義務付けられ法定... RC造11階建 法延床 建設費坪単価82.5万円（杭・外構含む）の、
新築マンション内覧会を開催します。
建設費法延床坪単価82.5万円のRC造11階建の新築マンション内覧会開催のご案内
物件としては、事例集のこちらの物件です。
https://kabu-tochikatsuyo.com/?p=1205 ルールを守って、是非ご参加下さい。
内覧会の詳細はこちら
要綱としましては、
☆日時：2018年3月10日（土）13：00～16：30
☆場所：東京都台東区（申込みルールを守って、お申込み頂いた方に、４営業日以内に詳細ご連絡します。） ☆内覧できる方：
①... ㈱土地活用では、同じ見積図面で、ゼネコンが１回見積もった金額から、
下請専門工事会社を入れ替える事によって、建設費を10～18％を削減しています。 何故、そのようなことが可能なのか？
解りやすく解説していきます。
CM方式での建設費削減の極意
まず、建設業の構造から理解して頂けるように、説明します。
仮に、3億円（税別）の建設費の物件があったとします。 お施主様が、3億円支払ってた金額は、8割～8割5分は、
下請専門工事会社への外注費です。 3億円の内、仮に、82.5％が外注費であった場合、
2億4750万円が外注費、
17.5％・5250万円が、ゼネコン経... 当社のHP上では、CM方式での建設費の削減率について、記載してあります。例えば、下記のように、1億円、17.8％コストダウンしましたと。 何からコストダウンをしたのか、比較しているかというと、実際に、全く同じ図面（100ページぐらいで詳細に仕様を記載してある図面です。）で、実際に複数のゼネコンに相見積を掛けた金額からの差額です。 この物件は5社のゼネコンに相見積を掛けたと謳っておりますが、これは、元々、ある程度は、安い地場のゼネコンから見積を取った金額です。 比較サイトに広告掲載しているような、
元々、土地活用の営業マンを大量に雇って、
地主さんに対して、ガンガン営業... 土地活用でマンションを建設する場合の、収支、採算性について書いて行こうと思います。 新たに、プランを入れたり、収支を入れたりするのは大変なので、去年、当社の、お客様が買おうとしていた、墨田区の、ボツ物件で、土地値を0円にして検討して行きます。
土地活用の収支比較 基本スペックは、 敷地面積:246.61㎡（74.6坪）
専有面積:989.76㎡（299.4坪）
延床面積：1217.04㎡（368.15坪） です。 ※9階建になっているのは、地区計画で、絶対高さが28mに抑えられているからです。
【建設費と、利回りの比較】
それでは、単... ㈱土地活用は、社名の通り、地主様の土地活用について、
同一図面、同一仕様のゼネコン見積から10～18％コストダウンしてきたCM方式にて、
建設費をコストダウンさせるサービスを提供しています。 一方で、建設費がコストダウンができるので、投資家様や、不動産会社様からも
土地を購入しての新築不動産投資についても、お問い合わせを沢山いただいています 問い合わせ数的には、正確に数えたわけじゃないですが、
用地仕入れの目利き相談が、地主様の土地活用相談と比べると
倍ぐらい多いのではないでしょうか。
用地仕入れ！土地の目利きについて
そこで、今回は、用地仕入れについて、基本的な事か... 東京で、新築RCマンションを建てて賃貸経営をする場合
何平米で建てるのが一番得だろうという話をしてみます。 私が考えるには、都心部では35－40㎡
賃料坪単価の取りにくいエリアでは25㎡で建てるのが良いだろう。
というのが一つの答えです。
東京でどの賃貸面積でRC造マンション建設するのが得か？
勿論、場所や土地の形によっては、都心部でも25㎡で建てざる得ない土地もありますが、
都心部は、ある程度規模があっても賃料坪単価と建設費のバランス、
居住者属性、分譲ワンルームディベロッパーとの競合物件等
総合的に検討すると、35㎡-40㎡の１LDKで2人住まいか、
良い企業に勤め... 前回、ご紹介した記事、『RC造で壁8mの建設費は、幾らか？土地活用の豆知識①』に続いて。 ラーメン構造での建設費について、壁、柱、梁の隣接する部屋との共有と、単独の部屋について、それぞれ計算し、最後に壁構造との構造体に掛かる建設費の比較をして行きましょう。 （単価は、時期によって異なりますが、前回と同じ条件で計算し、構造体の断面は有りがちな断面を想定して計算します。）
RCラーメン構造とRC壁構造の建設費の違い
まず、ラーメン構造とは、原則、柱と梁で構造体を持たせて、
柱の間に壁が入って、梁にスラブ（床）が乗っている構造で、
6階以上になると有無を言わさずラーメン構造になり... 今回は、土地活用の豆知識として、「RC造の壁8mは幾らか？」
について、書いて行こうと思います。 8mとしたのは、賃貸1部屋の間口を3.2mとすると、長辺8mの戸境壁の部屋で、
部屋の面積が、25.6㎡ですので、何となくイメージがしやすいかなと思って、
そのように設定しました。 前回の『RC造のマンション建設費、坪単価の実例リスト ㈱土地活用トラックレコード公開』の記事で、坪単価は建物形状他の諸条件によるということを記載しましたが、
数量に単価を掛けて、金額を弾くことによって、どのように影響があるかのイメージを
膨らませて頂ければと思います。 勿論、建設費の相場は動... 今回は、2015年10月に開催した相続土地活用セミナーで扱った内容を元に、
書いていこうと思います。 お題は、添付の架空の土地に、架空の築50年のビルを持つ、オーナーが、どのように相続していくのが、得なのか、
不動産売買、マンション開発、税務の観点から、シュミレーションしてものです。
相続対策と土地活用の各フェイズ収支シュミレーション 所有者は、78歳のご高齢の個人で、子供3人が相続人、
現状の、不動産収入は、月143万円（満室想定で、249万円）という設定でした。 ここで考えられる戦略として、 生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税... 
